Tâm lý chờ đợi "hiệu lực sớm" của Luật Đất đai

Sáng nay 29/6, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.

Nội dung của việc sửa đổi, bổ sung này là đưa các đạo luật trên có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1/8 tới đây thay vì từ đầu năm 2025. Đây là nỗ lực để tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành giải phóng nguồn lực đất đai.

Trước hết, có thể thấy rằng mặc dù hiện nay các "luật cũ" gồm Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, những vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo của các luật này khiến doanh nghiệp, người dân có tâm lý trông ngóng "luật mới". Tâm lý chờ đợi này dẫn đến trên thực tế nhiều việc liên quan bị "chậm lại", không chỉ doanh nghiệp , người dân mà có những công chức nói với tôi rằng hiện tượng phổ biến là chờ luật mới có hiệu lực thì mới làm.

Thứ nhất là bởi các luật mới có chất lượng tốt hơn, thể hiện ở những quy định rõ ràng hơn nên dễ thực thi hơn, ít rủi ro cho cán bộ, công chức. Thứ hai, nếu vẫn áp dụng các luật hiện hành để tiến hành các thủ tục pháp lý, ví dụ ban hành các quyết định giao đất… thì sẽ phải chuyển tiếp áp dụng các luật mới cho các khâu tiếp theo, không loại trừ khả năng "tắc nghẽn".

Do đó, các luật mới được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm sẽ góp phần giải quyết tâm lý "co cụm, chờ đợi" của cán bộ, công chức (đã đi vào nghị trường với thuật ngữ "bệnh sợ trách nhiệm"), giúp tiết kiệm được thời gian thực hiện thủ tục và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Các luật mới cũng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành các luật hiện nay, đó là hiện tượng pháp luật chứa các quy định chưa đủ rõ ràng hoặc có mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo. Việc cụm 3 luật trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực bất động sản (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) được sửa đổi vào cùng một thời điểm được coi là thời cơ vàng về lập pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục cơ bản các vướng mắc hiện nay.

"Bệnh sợ trách nhiệm" có nhiều nguyên nhân, cả chủ quan và khách quan, trong đó không thể không nói tới thực tế là có những cán bộ, công chức lo lắng rằng điều gì đảm bảo cho họ sau khi ký một quyết định chấp chới giữa lằn ranh đúng, sai?

Tinh thần "dám nghĩ, dám làm" là cần thiết, nhưng suy cho cùng thì pháp luật mới là tối thượng. Nghĩa là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật để không có mâu thuẫn, xung đột, không có chuyện luật này mở, luật kia đóng; một "rừng" các văn bản rối rắm, chồng chéo; làm đúng luật này nhưng sai luật kia... chính là hành lang pháp lý, là một trong những "chỗ dựa" quan trọng nhất để cán bộ dám nghĩ, dám làm.

Người bạn tôi là lãnh đạo cấp phòng tại một Sở thuộc thành phố từng là điểm sáng về môi trường đầu tư, nói nửa đùa nửa thật: "Có những trường hợp hiểu và làm đúng pháp luật rất khó và có thể gặp vướng mắc khi thực thi pháp luật. Muốn làm được phải vận dụng. Muốn không bị sai thì... tạm thời chưa làm". Anh bạn lắc đầu ngán ngẩm về môi trường đầu tư của địa phương sau một thời gian biến động với nhiều cán bộ vướng vòng lao lý.

Đơn cử trong quản lý, sử dụng đất đai, trước đây quy định về giá đất và quy trình định giá đất một dự án bất động sản thường kéo dài tối thiểu 2 năm, đã ảnh hưởng rất nặng nề đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư vì giá đất là tham số đầu vào quan trọng để xác định giá bán phù hợp chiến lược kinh doanh. Chủ đầu tư biết bán hàng với giá nào thì có lời khi chưa thể biết số tiền phải nộp?

Hay như việc pháp luật đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất cụ thể, nhưng địa phương kêu trời vì áp dụng các phương pháp lại cho các kết quả rất chênh lệch, khiến cán bộ không khỏi chùn tay khi ký phê duyệt giá.

Một vấn đề nóng bỏng khác liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai hiện hành quy định chưa rõ ràng, thậm chí mâu thuẫn, một mặt cho phép UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng một mặt lại đặt ra các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất (ví dụ trường hợp giao đất để xây dựng nhà ở thương mại). Vậy trường hợp nào doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp nào Nhà nước phải thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu?

Một vài vấn đề gây tắc nghẽn nguồn lực đất đai nêu trên đã được khắc phục trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Các phương pháp định giá đất và cơ sở dữ liệu để định giá đã được chỉnh sửa, với kỳ vọng sẽ đưa ra sản phẩm là kết quả định giá đất đáng tin cậy. Định giá đất là một trong những điểm then chốt của chính sách đất đai thời kỳ tới, bởi giá đất theo sát thị trường sẽ giúp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi, giảm bớt khiếu kiện; đồng thời tránh thất thu ngân sách khi giao đất cho doanh nghiệp làm dự án.

Với câu hỏi doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất có phải đấu giá, đấu thầu không, Luật Đất đai mới cũng đã có câu trả lời cụ thể để cán bộ yên tâm khi ký quyết định.

Một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ, minh bạch là nền tảng kiến tạo sự phát triển của mọi quốc gia. Bởi vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan được "đẩy" hiệu lực sớm hơn 5 tháng, chắc chắn sẽ góp phần giải phóng nguồn lực đất đai. Dĩ nhiên, việc "đẩy" hiệu lực sớm cũng gây băn khoăn khi chưa hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, đặc biệt các văn bản của chính quyền địa phương (HĐND và UBND cấp tỉnh) trong bối cảnh luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhiều hơn cho cấp cơ sở.

Bởi vậy, cùng với việc cho phép các luật có hiệu lực sớm, các cơ quan trung ương cần lường trước việc thực thi chính sách sẽ "ách tắc" cục bộ ở một số địa phương do chưa kịp ban hành các văn bản quy định chi tiết. Đây có lẽ cũng là một tiêu chí đánh giá chất lượng công vụ, chỉ số năng lực cạnh tranh (PCI) của 63 địa phương.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!