"Cơn sốt" đấu giá đất làng ven đô

Thời gian gần đây một số quận, huyện ở ngoại thành Hà Nội đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá đất thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận. Các cuộc đấu giá này đều nằm trong kế hoạch dự kiến tạo nguồn thu ngân sách 32.000 tỷ đồng từ đấu giá đất năm 2024 của thành phố Hà Nội.

Trước hết, việc các quận, huyện tổ chức đấu giá đất đã mang lại sự sôi động cho thị trường bất động sản và cơ hội đầu tư với người dân. Một số địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, điều đáng bàn chính là hiện tượng đất làng "sốt bỏng tay" với nhiều trường hợp mức giá trúng "trên trời", cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cao bất thường so với mặt bằng giá hiện hữu tại địa phương. Mức giá như vậy được cho có thể tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản.

Cụ thể, phiên đấu giá 68 thửa đất có diện tích từ 60 m2 - 85m2 vào ngày 10/8 tại xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 - 12,5 triệu đồng/m2 đã thu hút 4.201 hồ sơ đủ điều kiện tham gia. Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Ngay sau đó, phiên đấu giá đất "xuyên đêm" kỷ lục kết thúc vào rạng sáng ngày 20/8 tại xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội) với mức giá khởi điểm là 7,3tr/m2 nhưng có giá trúng của lô đất hơn chục thửa đất trên 100 triệu đồng một m2, trong đó lô cao nhất là 133,3 triệu một m2 gấp 18 lần so với giá khởi điểm.

Theo thông tin thị trường, trước khi diễn ra các cuộc đấu giá này thì mặt bằng giá đất tại khu vực nêu trên chỉ từ 20 đến 40 triệu đồng/m2.

Các cuộc đấu giá này cũng ghi nhận số người tham gia đấu giá rất đông, trong đó đa số không phải là cư dân địa phương. Sau khi kết thúc đấu giá, xuất hiện tình trạng các cò đất thông báo sang nhượng với chênh lệch lên tới 100 triệu đồng đến 400 triệu đồng tùy từng lô.

Trong bối cảnh dân số Hà Nội tăng nhanh, nhu cầu đất ở rất lớn và thông tin nhiều quận ngoại thành sẽ chuyển đổi lên quận, lên thành phố vệ tinh trong tương lai gần, rồi việc thành phố đẩy nhanh tuyến đường vành đai 4…, thì giá các lô đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ tăng cao hơn trước đây cũng là điều hợp lý.

Hơn nữa cần thấy rằng trong 6 tháng đầu năm 2024, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hà Nội gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước hàng năm nhằm phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội. Trước thực trạng đó, UBND TP Hà Nội đã ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho các địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể nói việc các nhà đầu tư quan tâm đến quá trình đấu giá đất ở các quận huyện, phần nào là kết quả từ nỗ lực gỡ khó của thành phố.

Vấn đề nằm ở chỗ hiện tượng đất làng được đấu giá với giá trúng "bỏng tay" có thể gây ra nhiều tác động xấu với xã hội và người dân. Trước hết, việc nhiều lô đất bị đẩy giá cao "trên trời" rồi bỏ mua (tiền đặt cọc thấp), tạo cơ hội sang nhượng ăn chênh lệch hoa hồng lớn đối với các lô đất giá cao còn lại, thực chất có thể xem là một chiêu trò trục lợi chính sách, tác động tiêu cực đối với những người có nhu cầu ở thực sự, làm méo mó mục đích phát triển bền vững của các cuộc đấu giá đất.

Giá đất trúng bị thổi giá, đầu cơ cao bất thường khiến những người có nhu cầu ở thật, đặc biệt là những người dân địa phương rất bức xúc bởi khả năng khó tiếp cận sở hữu một mảnh đất tại chỗ để an cư và lập nghiệp lâu dài. Đồng thời, sự việc này xảy ra liên tiếp cũng sẽ đẩy mặt bằng giá của các lô đất khu vực hiện hữu xung quanh đã được giới đầu cơ găm giữ từ trước theo đà leo cao, tạo cơ hội để giới đầu cơ tiếp tục trục lợi lớn, gây nên sự vận hành méo mó và thiếu bền vững của thị trường bất động sản trên địa bàn rộng lớn.

Việc nhiều lô đất trúng đấu giá với giá đặt cọc "khủng" nhưng lại bị bỏ cọc ngay khi trúng, khiến địa phương phải tổ chức đấu giá lại gây tốn kém thời gian, công sức, nguồn lực, cũng như làm giảm khả năng thu ngân sách thành phố.

Qua tìm hiểu tình trạng trên, theo tôi, nguyên nhân trước tiên cần xem xét là việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất đô thị, kế hoạch đấu giá, bảng giá cơ sở phục vụ đấu giá của người dân còn có những hạn chế nhất định.

Tiếp đến, các phương thức và cách thức tổ chức đấu giá như mức giá khởi điểm thấp so với mặt bằng chung hiện hữu, số tiền đặt cọc là quá thấp (khoảng 20% giá đất khởi điểm) tạo điều kiện người trúng đấu giá có thể dễ dàng bỏ cọc. Việc tổ chức đấu giá với nhiều bước cũng được cho là còn rườm rà, tốn kém thời gian, công sức và khó quản lý về chất lượng. Sau cùng, là các quy định về sang tên chuyển nhượng, sở hữu lô đất sau khi trúng đấu giá còn dễ dãi, và công tác tổ chức, quản lý giám sát, quy định xử phạt đối với các hành vi đầu cơ trục lợi chưa đủ sức răn đe.

Ngày 21/8, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết lập đoàn kiểm tra, nắm tình hình việc đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức và Thanh Oai. Một số quận, huyện của Hà Nội đã chủ động tạm dừng các phiên đấu giá để xem xét giá khởi điểm cũng như quy trình tổ chức.

Thiết nghĩ, vấn đề quan trọng nhất trong đấu giá đất vẫn là đảm bảo phù hợp quy định pháp luật và vận hành theo đúng cơ chế cung, cầu để tạo nguồn thu bổ sung thiết yếu cho ngân sách, đồng thời hạn chế được tính trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi bất chính.

Tôi cho rằng giải pháp trước tiên chính là đẩy mạnh công bố thông tin trên website và phương tiên thông tin tại chúng về quy hoạch sử dụng đất của các địa phương, các kế hoạch đấu giá đất hàng năm của địa phương, mặt bằng mức giá phục vụ đấu giá tại từng thời điểm, và đặc biệt là kết quả đấu giá và tên trúng đấu giá với từng lô đất.

Đồng thời, cần có những giải pháp hạn chế tình trạng sang nhượng bát nháo ngay sau khi trúng đấu giá, hoàn thiện quy định về mức tiền đặt cọc, giảm thiểu các bước đấu giá theo hướng tinh gọn, minh bạch, hiệu quả.

Để hạn chế đầu cơ, giống như nhà ở xã hội hướng đến người sử dụng thực, xem xét quy định bắt buộc người trúng đấu giá không được chuyển nhượng trong 5 năm đầu tiên, sẽ bị thu hồi và xử phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp cố tình sang nhượng sai quy định. Sau cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm đổi với việc thực hiện quy trình thủ tục đấu giá, các hồ sơ đấu giá đất để tránh tình trạng móc ngoặc thiếu minh bạch.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!