"Bát cháo hành" để doanh nghiệp bất động sản hồi sức

Dưới đây là bài viết của ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland. Ông Thanh từng là kế toán trưởng Công ty cổ phần Vinhomes; Chủ nhiệm Kiểm toán tại công ty kiểm toán Ernst & Young; Thành viên của Hiệp hội Kiểm toán và Kế toán Anh Quốc (ACCA).

"Không ai giải cứu ai"

Một trong những nội dung trong kết luận mà Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đưa ra tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững tổ chức sáng ngày 17/2/2023 là "không ai giải cứu ai". Tôi hoàn toàn đồng thuận với kết luận này, mọi chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản cần phải nhìn thẳng vào các sai lầm của bản thân và tự mình sửa sai, tự cứu mình.

Doanh nghiệp bất động sản phát triển nào quá "nóng", dùng đòn bẩy tài chính quá mức qua việc phát hành trái phiếu, vay nợ quá nhiều phải tự cứu mình, phải chịu trách nhiệm với các hậu quả của mình gây ra.

Nhưng nhìn về thực tế, nhiều doanh nghiệp đã lún quá sâu vào vòng xoáy nợ nần, không thể tự cứu mình được nữa, đúng như phát biểu của vị lãnh đạo của công ty bất động sản đầu ngành: "Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản".

Doanh nghiệp phá sản rồi sẽ không thể giải quyết hậu quả của mình nữa, một loạt hệ quả sẽ phát sinh sau phá sản:

Đầu tiên, các trái chủ (người sở hữu trái phiếu) có nguy cơ mất trắng cả gốc lẫn lãi, mà nhiều trái chủ là người dân đầu tư trái phiếu.

Thứ hai là hệ thống ngân hàng gánh các "cục máu đông" là khoản nợ xấu khi các chủ đầu tư không thể trả khoản vay.

Tiếp đó, các ngành phụ trợ như xây dựng, sắt thép, xi măng, sàn bất động sản, môi giới… sẽ bị ảnh hưởng dây chuyền khi công nợ không thể thu hồi, thị trường trầm lắng, nhu cầu giảm.

Rồi người mua bất động sản, đặc biệt các sản phẩm đang xây dựng dở dang thì sẽ không biết khi nào mới được nhận nhà, toàn bộ số tiền gom góp đóng cho chủ đầu tư đều nằm trong bê tông, cốt thép đang dở dang, gây lãng phí lớn cho xã hội, giấc mơ an cư lại càng xa dần.

Vì sao doanh nghiệp bất động sản không thể tự cứu mình?

 Một số người băn khoăn, tại sao doanh nghiệp bất động sản không thể tự cứu mình? Đơn giản, vì doanh nghiệp đang không thể tự "xoay" ra tiền. Họ không xoay tiền được, vì các lý do sau.

Thứ nhất, thị trường trầm lắng, hàng hóa không bán được nên doanh nghiệp không có dòng tiền cho hoạt động kinh doanh và trả các khoản vay đến hạn.

Thứ hai, doanh nghiệp khó khăn trong phát hành được trái phiếu hay vay để đảo nợ, vì thị trường trái phiếu nhận các "đòn chí mạng" từ vụ việc Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát vi phạm khi phát hành trái phiếu tháng 2. Vụ việc Vạn Thịnh Phát khiến các trái chủ điêu đứng, lại cộng thêm Nghị định 65/2022 nâng chuẩn nhà đầu tư trái phiếu khiến thị trường trái phiếu gục ngã, các kế hoạch phát hành trái phiếu mới để đáo hạn đều không thể thực hiện, doanh nghiệp bế tắc.

Thứ ba, với vay vốn ngân hàng thì tình trạng pháp lý các dự án đang vướng mắc, chưa được tháo gỡ khi cả 4 luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà Ở và Luật Đấu thầu đều trong giai đoạn rà soát, xin ý kiến để sửa đổi nên tiến độ pháp lý dự án gần như "đóng băng" tại nhiều địa phương. Pháp lý dự án không được gỡ, thì không đủ điều kiện để thế chấp ngân hàng để vay vốn, vì vậy nên các ngân hàng mặc dù có tiền nhưng cũng không cho doanh nghiệp vay được.

Bán sản phẩm giá rẻ, hay chuyển nhượng dự án giá rẻ, thậm chí bán lỗ đi để thu tiền về là các phương án được nhiều người nhắc đến. Nhiều chủ đầu tư đã có động thái giảm giá tích cực, bán hòa vốn thậm chí lỗ nhưng lại tạo hiệu ứng ngược. Đơn cử, một dự án chung cư ngay tại Hà Nội của một chủ đầu tư lớn, khi giảm giá 30% thì có giao dịch, nhưng khi đẩy mức chiết khấu lên tới 50% thì lại không giao dịch được nữa vì người mua lo ngại giá bán giảm sâu, khả năng chủ đầu tư lỗ thế này thì dự án liệu có "về đích" được không, có hoàn thành xây dựng để bàn giao căn hộ cho người mua được không? Một số người còn hình dung ra cảnh tượng "đại hạ giá, thu tiền, trả mặt bằng" của các cửa hàng thời trang, ứng dụng vào ngành bất động sản. 

Việc chuyển nhượng dự án giá rẻ để thu tiền về cũng không hề đơn giản. Là người trực tiếp tư vấn các thương vụ M&A ("mua bán") dự án bất động sản, tôi thấy rằng số doanh nghiệp có nhu cầu bán thì nhiều, nhưng thị trường lại không có mấy chủ đầu tư có tiền để mua vì cả thị trường đều đang thiếu tiền.

Tôi đã trực tiếp trao đổi các nhà đầu tư nước ngoài từ Nhật Bản, từ Singapore nhưng khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài là pháp lý dự án phải hoàn thiện đến bước nhất định, ngoài ra thời gian DD (khảo sát, đánh giá chi tiết) dự án và đàm phán giao dịch thường kéo dài từ 5-6 tháng, các khoản tiền đặt cọc, thanh toán thường yêu cầu phong tỏa nên tiền cũng không được sử dụng ngay.

Đâu là giải pháp?

Vậy đâu là giải pháp để các chủ thể tự cứu mình, các doanh nghiệp tự cứu được mình, không ai phải giải cứu ai?

Về tín dụng, đầu tiên là rà soát và cho phép các ngân hàng giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các chủ đầu tư bất động sản đáp ứng các tiêu chí nhất định, vì hiện nay nhiều doanh nghiệp đã vi phạm nghĩa vụ trả gốc lãi, nếu không có chính sách kịp thời, doanh nghiệp bị "nhảy nhóm nợ" thì sẽ không thể có cơ hội vay khoản vay mới đến tiếp tục hoàn thiện dự án hay phát triển dự án khác để lấy tiền trả nợ.

Tiếp theo, cần có chính sách khuyến khích tín dụng cho các doanh nghiệp có chỉ số tài chính tốt, triển khai uy tín để thực hiện M&A (mua bán) dự án bất động sản. Khi đó, dự án tiềm năng sẽ tới tay chủ đầu tư có khả năng triển khai, bên bán cũng có được dòng tiền để trang trải nợ nần.

Về pháp lý thì cần có nghị định và thông tư để hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, các vướng mắc thuộc thẩm quyền phê duyệt của Quốc hội thì cần được trình duyệt sớm. Khi pháp lý dự án được tháo gỡ, chủ đầu tư dự án mới đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng hay chuyển nhượng được. Nếu mọi thủ tục pháp lý cứ "đóng băng" như hiện nay thì không cách nào các doanh nghiệp bất động sản tự thoát ra được.

Về điều hành vĩ mô, đầu tư công là động lực quan trọng cho nền kinh tế, là công cụ có thể bơm "tiền mồi" vào thị trường, chính sách tiền tệ cần linh hoạt để có thể hạ được mặt bằng lãi suất, giúp giảm gánh nặng lãi vay cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Hãy tạo một cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản có thể tự cứu mình, tự giải quyết các hậu quả; điều họ cần là "một bát cháo hành" để hồi sức, được tiếp tục lao động để trả nợ cho trái chủ, cho ngân hàng, cho các đối tác, cho người lao động, bàn giao được nhà cho khách hàng theo đúng cam kết.

Nội dung: Nguyễn Hữu Thanh