Một liều thuốc mạnh cho “sốt ảo” bất động sản

Một lần tôi đi theo nhân viên của công ty môi giới bất động sản xem cách họ lôi kéo nhà đầu tư. Ban đầu, họ đăng quảng cáo có một mảnh đất rẻ bất ngờ ở phường Phước Long, TPHCM (quận 9 cũ) để thu hút khách liên hệ, rồi hẹn gặp tại quán cà phê gần khu du lịch Văn Thánh (TPHCM) để dẫn mọi người đi xem đất. Đến nơi chúng tôi mới được biết chủ vừa bán mảnh đất đó… tối hôm qua. Để chuộc lỗi cho sự lỡ hẹn này, các nhân viên môi giới nói có một mảnh đất đẹp hơn, rẻ hơn đang chờ đợi và mời chúng tôi lên chiếc xe khách kéo rèm kín mít, chạy thẳng xuống Đồng Nai cách đó hơn 50km.

Trên suốt chuyến đi, nhân viên môi giới ra rả thông tin tiềm năng về mảnh đất mà chúng tôi sắp được xem, cơ hội hiếm có để tăng số tiền đầu tư lên 2-3 lần trong thời gian ngắn. Kịch bản của rất nhiều cuộc môi giới nhà đất mà báo chí phản ánh thời gian qua đã diễn ra khi chúng tôi đến nơi: Đó là cảnh tượng hỗn loạn của mua bán, giành giật, thúc giục, thao túng tâm lý, thậm chí là dọa nạt để người mua “xuống cọc”. Khi ra về, trên xe, tôi nghe nhiều người nói rằng đã bỏ cả trăm triệu đồng đặt cọc cho một lô đất không có giấy tờ pháp lý gì rõ ràng, ngoài những tờ giấy in vị trí lô đất không có giá trị pháp lý.

Đây chỉ là một lát cắt của thị trường bất động sản những năm gần đây. Dù không phản ánh bức tranh toàn cảnh, nhưng nó phần nào cho thấy nhà đất là kênh đầu tư sinh lời rất cao, nhưng đằng sau có những khoảng tối của sự thiếu minh bạch. Ở mức độ nào đó, tình trạng thông tin bất đối xứng trong giao dịch bất động sản rất rõ ràng, nhất là ở kênh phi chính thống, khi quyền tiếp cận thông tin pháp lý, quy hoạch, giá cả nằm trong tay một số ít. Từ đó, tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hành vi đầu cơ, thổi giá và thao túng hay tạo ra những cơn sốt đất ảo.

Ngoài ra, tình trạng giao dịch "hai giá" tồn tại như một “luật bất thành văn”, không chỉ gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước mà còn làm méo mó dữ liệu thống kê, khiến các cơ quan quản lý không có đủ số liệu chân thực về thị trường để đưa ra chính sách điều tiết hiệu quả.

Trong bối cảnh trên, đề xuất xây dựng thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước thành lập (gọi tắt: Sàn giao dịch quốc gia) là một giải pháp cần thiết nhằm chấn chỉnh việc mua bán bất động sản theo hướng an toàn hơn, minh bạch hơn.

Không có công thức chung cho việc quản lý giao dịch bất động sản ở các nước. Tại Mỹ và nhiều nước châu Âu, thị trường vận hành hiệu quả dựa trên các hệ thống phi tập trung do tư nhân quản lý như hệ thống đa niêm yết (MLS) và sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan đăng ký đất đai (Land Registry). Mô hình này thành công vì nó được xây dựng trên một nền tảng pháp lý vững chắc, nơi vai trò và trách nhiệm của từng chủ thể (môi giới, luật sư, công chứng viên) được quy định cực kỳ khắt khe.

Ở châu Á, Hàn Quốc không có sàn quốc gia nhưng quản lý thị trường hiệu quả thông qua "Hệ thống quản lý giao dịch bất động sản" (RTMS), bắt buộc mọi giao dịch phải được báo cáo và công khai giá trị thực. Tại Trung Quốc, các "Trung tâm giao dịch bất động sản" hoạt động theo cơ chế một cửa tại các địa phương, lại là ví dụ điển hình về quản lý hành chính tập trung nhằm kiểm soát chặt chẽ từng giao dịch.

Việc áp đặt mô hình phương Tây vào Việt Nam ở thời điểm hiện tại có thể chưa khả thi do thiếu vắng một số điều kiện nền tảng tương tự. Trong khi, một sự can thiệp mang tính kiến tạo từ phía Nhà nước, thông qua mô hình tập trung, là giải pháp phù hợp và cần thiết để thiết lập một trật tự mới.

Có thể hiểu Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia giống như “hạ tầng dịch vụ công”, nơi sẽ thực hiện một công đoạn trong quá trình mua bán bất động sản giữa các cá nhân, hoặc cá nhân với công ty bất động sản. Trung tâm này nhằm đảm bảo các giao dịch hợp pháp, minh bạch và không trốn thuế, đồng thời đẩy nhanh các dịch vụ hỗ trợ mua bán như kiểm tra quy hoạch, công chứng và cấp sổ đỏ.

Câu chuyện giá nhà, đất ở Việt Nam cao bất thường đã được nhiều vị lãnh đạo đề cập thời gian qua. Thị trường tiềm ẩn rủi ro không chỉ với người dân, mà cả với hệ thống tín dụng và các lĩnh vực liên quan. Từ thực tiễn này, theo tôi, bên nào cũng được hưởng lợi từ Sàn giao dịch quốc gia. Đối với Nhà nước, đây là công cụ chống thất thu thuế hiệu quả, giúp tăng nguồn thu bền vững và cung cấp dữ liệu tập trung để hoạch định chính sách.

Với người dân và nhà đầu tư, lợi ích lớn nhất là sự an toàn, khi nguy cơ bị lừa đảo hay vướng vào tranh chấp sẽ giảm thiểu tối đa.

Với thị trường và các doanh nghiệp, một thị trường minh bạch sẽ tự động thanh lọc những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chụp giật. Các chủ đầu tư uy tín sẽ được hưởng lợi khi sản phẩm của họ được thẩm định và giao dịch trên một nền tảng đáng tin cậy.

Các ý kiến băn khoăn hiện nay chủ yếu đến từ đội ngũ môi giới và các sàn giao dịch tư  nhân, nhiều ý kiến lo ngại "mất việc" khi hình thành Sàn giao dịch quốc gia. Tuy nhiên, Sàn giao dịch quốc gia không tạo ra để làm thay công việc của các sàn tư nhân. Hãy hình dung Sàn giao dịch quốc gia như Sở giao dịch chứng khoán TPHCM (HoSE). Khi mua bán chứng khoán, nhà đầu tư không thể tự mình đặt lệnh trên HoSE mà phải thông qua các công ty chứng khoán. Cũng tương tự như thế, Sàn giao dịch quốc gia về bất động sản và quyền sử dụng đất sẽ là nơi thực hiện công đoạn pháp lý cuối cùng: xác thực và đăng ký giao dịch. Còn toàn bộ quá trình dịch vụ trước đó – từ tiếp thị, tư vấn, phân tích thị trường, dẫn khách, đàm phán – vẫn là sân chơi của các sàn tư nhân và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.

Như vậy, Sàn giao dịch quốc gia sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc mạnh mẽ và cơ hội lớn cho ngành môi giới bất động sản Việt Nam. Những môi giới kiểu "cò đất", chỉ dựa vào thông tin chắp vá và các mối quan hệ sẽ không còn đất sống. Thay vào đó, thị trường sẽ tôn vinh những chuyên gia tư vấn bất động sản thực thụ – những người có kiến thức về thị trường, pháp lý, tài chính, quy hoạch, có đạo đức nghề nghiệp và đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu.

Việc tập trung hóa dữ liệu giao dịch qua Sàn giao dịch quốc gia còn kiến tạo một cơ sở vững chắc và khả thi cho việc đánh thuế tài sản trong tương lai. Lộ trình “định danh từng mảnh đất” đang được triển khai trên cả nước, cùng với việc mọi giao dịch được ghi nhận với giá trị thật trên sàn, Nhà nước sẽ có trong tay cơ sở dữ liệu "sạch" và "sống" về ai đang sở hữu tài sản gì, ở đâu và giá trị bao nhiêu.

Đây là điều kiện tiên quyết để xây dựng một chính sách thuế tài sản khả thi, từ đó, giáng đòn mạnh vào hành vi đầu cơ, găm đất chờ tăng giá. Chính sách này sẽ góp phần thúc đẩy các chủ sở hữu phải đưa đất đai vào sản xuất, kinh doanh, làm tăng nguồn cung thực cho thị trường và góp phần ổn định giá bất động sản. Thuế tài sản sẽ là nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững, giúp Nhà nước có thêm nguồn lực để tái đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, cải tạo và phát triển hạ tầng đô thị, tạo thêm cơ hội sở hữu nhà, an cư lạc nghiệp cho người nghèo, người có thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế trong xã hội.

Cùng với việc sửa đổi hành lang pháp lý về đất đai, số hóa dữ liệu đất đai, tích hợp và liên thông dữ liệu cá nhân..., Sàn giao dịch quốc gia là bước đi cần thiết góp phần làm ổn định thị trường bất động sản, xây dựng niềm tin, và kiến tạo một môi trường để phần lớn người dân có thể thực hiện giấc mơ an cư lạc nghiệp.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!