"Không gì giàu bằng buôn đất"?

Biết tôi làm việc trong lĩnh vực pháp lý bất động sản, người thân, bạn bè thường nhờ tôi tư vấn mỗi khi có nhu cầu giao dịch hoặc đầu tư, kinh doanh. Những câu hỏi phổ biến là: "Theo em, giá nhà đã tới đỉnh chưa, chị nên bán hay nên giữ lại chờ tăng giá?"; "Mình có từng này tiền, theo bạn nên mua chung cư hay mua nhà trong ngõ?"; "Có nên mua đất lúc này không hay là chờ?"…

Trước những câu hỏi ấy, tôi thường trả lời rằng tôi chỉ nghiên cứu pháp lý đất đai, bất động sản, tôi không có chuyên môn tài chính, không kinh doanh, mua bán nhà, đất nên không thể đưa ra ý kiến tư vấn. Nhưng từ những cuộc gọi ấy, tôi cảm nhận được nhu cầu đầu tư bất động sản bức thiết của mọi người với tâm lý "không gì giàu bằng buôn đất".

Nhu cầu đầu tư, làm giàu của người dân là nhu cầu chính đáng, hợp pháp. Nhưng khi hiện tượng này diễn ra ở mức độ trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, khiến giá nhà, đất leo thang, làm nản lòng người lao động trong nỗ lực tìm kiếm chốn an cư lạc nghiệp, đồng thời gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực.

Nhà nước không cấm người dân đầu tư song việc áp dụng các chính sách về thuế, tài chính để điều tiết thị trường, nắn dòng tiền vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, thay vì "chôn" tiền vào đất là cần thiết.

Một giải pháp đã được vạch ra là đánh thuế nhà, đất để chống đầu cơ, đã có căn cứ chính trị rõ ràng là Nghị quyết 18 của Đảng về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. "Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hóa, ô nhiễm, suy thoái", "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang"... là nhiệm vụ, giải pháp được Nghị quyết 18 chỉ rõ.

Tuy nhiên, để đánh thuế đối với bất động sản bảo đảm phù hợp thực tiễn, đánh đúng đối tượng nhằm phát huy hiệu quả của chính sách là một bài toán khó, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, do đó, đây là một giải pháp có tính chất dài hạn. Trong ngắn hạn, đề xuất của Bộ Tài chính mới đây về sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng đánh thuế chuyển nhượng nhà, đất theo thời gian sở hữu, quy định thuế suất cao hơn với trường hợp kinh doanh "lướt sóng" sẽ có tác dụng ngăn chặn tình trạng đầu cơ.

Về nguyên tắc khi áp dụng chính sách thuế, cơ quan quản lý cần xác định rõ chủ thể nào có nhu cầu mua hàng hóa để sử dụng, chủ thể nào mua đi, bán lại để kiếm lời. Với hoạt động mua bán nhà, đất, việc đánh thuế cũng cần đảm bảo có sự phân biệt giữa những người mua bất động sản để sử dụng hoặc để làm nơi sản xuất, kinh doanh với người mua bất động sản chỉ nhằm mục đích đầu tư.

Người mua nhiều nhà, đất, liên tục mua đi, bán lại trong thời gian ngắn thì nhu cầu thường không phải để ở mà chỉ nhằm đầu tư kiếm lời. Những người mua để kinh doanh này cần phải chịu mức thuế cao, còn người mua nhà để ở, giải quyết nhu cầu an cư thì cần đánh thuế thấp hơn, thậm chí miễn thuế.

Một số ý kiến cho rằng nếu áp dụng quy định đánh thuế này, nhà đầu tư buộc phải giữ bất động sản lâu hơn thay vì "lướt sóng", từ đó khiến chi phí vốn, lãi vay, chi phí cơ hội... tăng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn để bù lại. Tôi cho rằng ý kiến này mới chỉ nhìn ở ngắn hạn. Về lâu dài khi việc đánh thuế theo thời gian sở hữu được luật hóa và phổ biến cho mọi người đều biết sẽ ngăn chặn ngay từ đầu tâm lý "mua để lướt sóng", có tác dụng tích cực làm thay đổi hành vi. Từ đó, tỷ lệ người mua vì nhu cầu sử dụng thực tế sẽ tăng, tỷ lệ mua để đầu tư giảm bớt, kéo theo giá bất động sản giảm.

Hiện nay, Luật thuế thu nhập cá nhân (được ban hành từ gần 20 năm trước) quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng từng lần nhân với thuế suất 2%. Luật Đất đai năm 2024 đã có cải tiến bằng việc quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất để tránh việc người dân giao dịch "hai giá" nhằm "né thuế".

Quy định tỷ suất thuế "cào bằng" ở mức 2% cho mọi giao dịch đã không phân tách được chủ thể đầu tư kiếm lời với chủ thể không có nhu cầu kinh doanh nhưng buộc phải bán nhà vì lý do khách quan (do nhu cầu công việc phải di chuyển chỗ ở hoặc rơi vào tình trạng bệnh tật, khó khăn). Và mặc dù luật có quy định trường hợp cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất mà chuyển nhượng sẽ được miễn thuế, nhưng do thiếu các biểu mẫu và hướng dẫn chi tiết cũng như cơ sở dữ liệu, người dân thường trải qua một "rừng" thủ tục theo yêu cầu của cơ quan, công chức thực thi thì mới được miễn.

Do đó, đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng đánh thuế chuyển nhượng nhà, đất theo thời gian sở hữu sẽ có tác dụng phân tách được nhóm chủ thể đầu tư "lướt sóng" với nhóm chủ thể có nhu cầu thực, từ đó đánh thuế đúng đối tượng và có tác dụng ngăn chặn đầu cơ. Đây là định hướng lập pháp đúng đắn, quá trình làm luật sẽ có tổng kết, đánh giá và nghiên cứu, tính toán cụ thể để ban hành chính sách phù hợp.

Liên quan việc sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế 2% tính theo bảng giá đất theo tôi cũng cần được nghiên cứu điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng áp lực cho các chủ thể không có hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi theo Luật Đất đai mới, xu hướng chung là bảng giá đất của các địa phương sẽ tăng, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường, dẫn đến mức thuế 2% trở thành gánh nặng cho người dân. Cần điều chỉnh giảm thuế suất này để bảo vệ nhóm chủ thể yếu thế và giữ ổn định xã hội.

Ngược lại, với các chủ thể mua đi, bán lại nhà đất trong thời gian ngắn để kiếm lời thì cần chịu mức thuế suất cao hơn. Phương án này sẽ khiến các nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng trước khi bỏ vốn đầu tư và về lâu dài sẽ nắn dòng tiền vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thay vì thói quen "chôn" tiền vào đất.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!