Đô thị đa mục tiêu: Kéo giá nhà về giá trị để ở?

Nghịch lý không mới của thị trường bất động sản Việt Nam là: Càng nhiều khu đô thị được xây dựng thì giá nhà lại càng tăng, trong khi cơ hội sở hữu nhà ở của phần lớn người dân ngày một khó khăn hơn. Với một bộ phận tham gia thị trường, nhà ở dường như trở thành công cụ đầu tư nhiều hơn là nơi để ở.

Giữa bối cảnh đó, nếu có một khu đô thị mà trong đó một nửa số lượng nhà ở là nhà ở an sinh (gồm nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà công vụ); nửa còn lại là nhà ở thương mại với mức giá được kiểm soát ở mức "phù hợp", việc đầu cơ bị hạn chế và lướt sóng gần như không còn nhiều dư địa, thì có lẽ nhiều người sẽ nghĩ đó là một ý tưởng mang màu sắc "viễn tưởng".

Thế nhưng, câu chuyện đó dần được hiện thực hóa tại Hà Nội thông qua dự thảo đề án xây dựng mô hình "khu đô thị đa mục tiêu" đang được thành phố xem xét. Đây là một đề án rất mới, thậm chí lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam.

Về bản chất pháp lý, khu đô thị đa mục tiêu là một cơ chế thử nghiệm chính sách đặc thù của Thủ đô trên cơ sở phân quyền từ Trung ương theo Nghị quyết số 258/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Hà Nội và Luật Thủ đô. Điều đáng chú ý, dù được gọi là "đa mục tiêu" bởi có nhiều loại hình nhà ở và nhiều chức năng đô thị khác nhau, nhưng toàn bộ mô hình này lại hướng tới một mục tiêu khá rõ: phục vụ nhu cầu ở thật.

Theo định hướng đang được thành phố nghiên cứu, khu đô thị đa mục tiêu sẽ phát triển theo mô hình đô thị nén, đô thị thông minh, "sống – làm việc – hưởng tiện ích tại chỗ". Mỗi khu đô thị có quy mô tối thiểu khoảng 150ha, được quy hoạch đồng bộ. Trong cơ cấu nhà ở, nhà ở an sinh dự kiến chiếm khoảng 50-60%. Phần còn lại là nhà ở thương mại giá phù hợp.

Nhìn từ góc độ pháp lý và thị trường, đây là thay đổi rất lớn trong tư duy phát triển bất động sản. Bởi trong suốt nhiều năm, phần lớn các dự án khu đô thị được vận hành theo cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội thường chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ (20% tổng diện tích đất ở trong dự án). Nhưng với khu đô thị đa mục tiêu, vai trò của nhà ở an sinh được đặt ở vị trí trung tâm.

Điểm nổi bật nhất của Đề án nằm ở cơ chế kiểm soát nhà ở thương mại. Theo dự thảo, lợi nhuận của chủ đầu tư đối với phần nhà ở thương mại bị khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại. Toàn bộ chi phí, doanh thu, phương án giá bán đều phải được thẩm tra, thậm chí kiểm toán của cơ quan quản lý trước khi đưa ra thị trường. Nói cách khác, nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu sẽ không còn vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường tự do như thông thường. Như vậy, thử nghiệm này thực chất đang đưa bất động sản ra khỏi logic đầu cơ thuần túy.

Không dừng tại đó, người mua nhà ở thương mại còn bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 3 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Nếu có nhu cầu bán lại trong thời gian này thì chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư với giá không vượt quá giá đã ký trong hợp đồng. Đây có lẽ là một trong những quy định mạnh tay nhất từ trước đến nay đối với nhà ở thương mại.

Nhìn từ góc độ chính sách, có thể thấy rất rõ tư duy mà Thủ đô đang hướng đến: hạn chế đầu cơ, hạn chế lướt sóng và đưa thị trường bất động sản trở về đúng bản chất "nhà để ở". Trong bối cảnh giá nhà liên tục bị đẩy lên cao bởi các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, việc kiểm soát lợi nhuận và hạn chế chuyển nhượng là một cách để giảm tốc độ tăng giá và kéo bất động sản gần hơn với nhu cầu an cư thực tế của người dân.

Tuy nhiên, một đề án mạnh về mục tiêu an sinh cũng đồng nghĩa sẽ đặt ra nhiều tranh luận về cơ chế thị trường.

Hiện nay, vẫn còn một số nội dung quan trọng cần tiếp tục hoàn thiện. Chẳng hạn, Đề án chưa thực sự làm rõ tiêu chí xác định "người ở thật". Ai sẽ được mua nhà ở thương mại với giá phù hợp? Vấn đề này rất quan trọng vì liên quan trực tiếp đến đầu ra và hiệu quả kinh tế của dự án.

Bên cạnh đó, cũng tồn tại mâu thuẫn nhất định giữa mục tiêu an sinh và động lực thị trường. Khi một dự án bị khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán, hạn chế chuyển nhượng và chịu kiểm toán xuyên suốt vòng đời, sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp đầu tư chắc chắn sẽ giảm so với các dự án bất động sản thương mại thông thường.

Trong khi đó, để triển khai một khu đô thị quy mô từ 150ha trở lên, doanh nghiệp cần nguồn vốn rất lớn, thời gian triển khai dài và phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Những ưu đãi trong cơ chế mới hiện vẫn chưa thực sự đủ hấp dẫn với doanh nghiệp. Muốn doanh nghiệp tham gia vào mô hình này thì "đổi lại", Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ đủ mạnh như quỹ đất sạch, thủ tục đầu tư đặc thù, ưu đãi tín dụng và sự ổn định pháp lý trong suốt quá trình triển khai dự án.

Thực tế cho thấy, trong lĩnh vực bất động sản, thời gian gần như quyết định hiệu quả tài chính của dự án. Nếu doanh nghiệp được rút ngắn thủ tục, giảm chồng chéo pháp lý, đẩy nhanh quy hoạch, giao đất và phê duyệt đầu tư thì giá trị kinh tế mang lại có thể lớn hơn rất nhiều so với vài phần trăm lợi nhuận tăng thêm.

Bởi với bất động sản, "thời gian chính là tiền".

Tóm lại, thách thức lớn nhất của khu đô thị đa mục tiêu không nằm ở việc xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà ở việc thiết kế được một cơ chế đủ mạnh để chống đầu cơ nhưng vẫn đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia đầu tư. Nếu làm được điều đó, đây có thể trở thành bước chuyển đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại Việt Nam – nơi ánh đèn trong các khu đô thị được thắp lên bởi cư dân, thay vì những căn hộ chỉ chờ tăng giá.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!