Lý do chung cư giá rẻ "biến mất" ở Hà Nội, TPHCM

Năm 2021, vợ chồng bạn tôi, một gia đình viên chức hơn 40 tuổi, vô cùng vui sướng khoe rằng đã mua được căn chung cư góc 3 phòng ngủ rộng hơn 76m2 tại tầng 20 của một dự án nhà ở chung cư cao tầng giá rẻ thuộc quận Bắc Từ Liêm với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương gần 24 triệu đồng/m2. Trong niềm hân hoan chuyển vào nhà mới, anh bạn cũng chia sẻ nỗi trăn trở khoản vay bố mẹ và họ hàng nội ngoại hơn 800 triệu đồng.

Giá nhà chung cư trước thời điểm xảy ra đại dịch Covid đã rất cao so với khả năng tích lũy của cả 2 vợ chồng bạn tôi, với tổng thu nhập chưa đến 30 triệu đồng mỗi tháng. Khi gặp mặt gần đây, bạn tôi khoe rằng, chỉ từ giữa năm 2024 đến nay rất nhiều người đã gọi điện hỏi mua căn hộ kể trên với giá khoảng 4,2 tỷ đồng và sẵn sàng xuống tiền ngay nếu gia chủ đồng ý.  Dù có niềm vui vì căn hộ của mình tăng giá, nhưng anh bạn cũng ưu tư vì nếu bán thì có lời đấy song đi mua nhà mới cũng sẽ rất khó khăn vì giá nhà lên chung toàn thị trường chứ không riêng căn hộ của gia đình anh.

"Thế hệ tôi còn may mắn mua được nhà giá rẻ, chứ đứa em út trong gia đình thì với điều kiện thu nhập và giá cả thị trường hiện nay, không biết bao giờ mới an cư lạc nghiệp", anh bạn chia sẻ.

Như vậy chỉ trong 3 năm, giá căn hộ chung cư ở phân khúc dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TPHCM đã tăng gần gấp đôi, khiến cho cơ hội sở hữu nhà ở của một bộ phận dân cư là người lao động có thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời. Để trả lời câu hỏi "to đùng" của bạn tôi: "Vì sao và khi nào có thể mua được nhà giá rẻ như trước?", tôi đã tìm đến các số liệu đánh giá và thấy được sự mất cân đối cung cầu của phân khúc nhà ở giá rẻ trong giai đoạn hiện nay.

Theo số liệu báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024 của Bộ Xây dựng, trên thị trường, phân khúc căn hộ chung cư bình dân có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Nhà ở bán ra hiện chủ yếu ở phân khúc tầm trung có giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2 và cao cấp trên 50 triệu đồng/m2.

Điều này cũng tương đồng với số liệu báo cáo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản trong quý 3/2024. Cụ thể, theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam và Savill Việt Nam, trong giai đoạn hiện nay, mỗi năm 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Trong quý 3/2024, cùng với nhiều nguyên nhân khác, việc thiếu cung đã dẫn đến giá nhà ở Hà Nội tăng và đạt mặt bằng giá trung bình mới khoảng 61 triệu đồng/m2, và TPHCM là khoảng 59 triệu đồng (tương đương tăng hơn 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm 2023). Năm 2024, ước tính nguồn cung ở Hà Nội chỉ có 1.181 căn và TPHCM là 3.700 căn nhà ở xã hội.

Theo kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025, TPHCM phấn đấu xây dựng 26.000 căn hộ nhà ở xã hội. Nhưng báo cáo mới nhất quý 2/2024 của Sở Xây dựng TPHCM, trong điều kiện thuận lợi nhất đến hết năm 2024, thành phố cũng chỉ chủ động hoàn thành được tối đa 12.000 căn tương đương gần một nửa so với kế hoạch.

Dự báo đến năm 2030, thành phố chỉ cơ bản chủ động được 18% nhà ở giá rẻ so với nhu cầu thực tế. Trường hợp TP Hà Nội cũng tương tự. Theo kế hoạch đã công bố giai đoạn 2021 - 2025, mục tiêu phấn đấu đạt 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Nhưng đến tháng 6/2024, chỉ có 4 dự án hoàn thành toàn bộ và 1 dự án hoàn thành từng phần với 340.000 m2 sàn, chỉ đạt 27% so với mục tiêu, sẽ còn 18 dự án phải gấp rút hoàn thành trong năm 2025 để có thể hoàn thành thêm 860.000 m2 sàn nhà ở xã hội, đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch dự kiến. Đây đều có thể xem là những thách thức đòi hỏi nỗ lực rất lớn.

Việc thiếu nguồn cung cũng đến từ hàng loạt nguyên nhân khác nhau như:

Hệ lụy từ giai đoạn đại dịch Covid, khi các địa phương tập trung phòng chống dịch và thực hiện giãn cách xã hội, các thủ tục cấp phép, khởi công xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở giá rẻ bị đình trệ. Các dự án mới được cấp phép sau giai đoạn này, dù đã được khởi động nhanh nhưng cũng phải cần ít nhất vài năm để xây dựng và hoàn thiện.

Tiếp đến, chính là những trở ngại từ thủ tục hành chính. Dù các thủ tục hành chính cơ bản đã được cải thiện so với trước đây, nhưng thực tế để hoàn thành bộ thủ tục cấp phép cho một dự án nhà ở vẫn đòi hỏi rất nhiều thời gian. Một lãnh đạo công ty đầu tư phát triển nhà ở khá lớn ở TPHCM từng phát biểu trên truyền hình là dù đơn vị đã hoàn thành được khoảng 68 văn bản, công văn các loại nhưng vẫn chưa thể khởi công dự án. Việc đâu đó sở ban ngành liên quan ở một số địa phương có tâm lý ngại trách nhiệm hay vào cuộc chậm dẫn đến thủ tục cấp phép bị kéo dài là có thật.

Kế nữa, là khó khăn đến từ việc bố trí quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Trong bối cảnh đất "vàng" ở Hà Nội và TPHCM, nhìn chung đất ở khu vực trung tâm đều đã được cấp dành cho các loại dự án xây dựng công trình khác nhau. Việc chuyển đổi hay dành thêm diện tích cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại các khu vực này đòi hỏi quy trình thủ tục rất phức tạp. Đối với các dự án nhà ở mới xây dựng ở khu vực ven đô, dù có thuận lợi hơn về xác định quỹ đất nhưng việc giải phóng mặt bằng cũng luôn là thách thức khá lớn đối với chủ đầu tư.

Sau cùng là những khó khăn về tài chính, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều biến động hiện nay. Việc khó tiếp cận với nguồn vốn và các cơ chế ưu đãi khiến nhiều chủ đầu tư chưa mặn mà tích cực triển khai các dự án nhà giá rẻ. Cùng với đó, tâm lý người mua theo đám đông, lách luật, trái luật và hiện tượng đầu cơ, đẩy giá trục lợi cũng làm méo mó nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Dù sao, tình hình đang có những tín hiệu khả quan phía trước. Dự báo từ sau 2025, nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở giá rẻ có thể sẽ được tháo gỡ và dồi dào hơn; nhiều văn bản pháp luật quan trọng sẽ đi vào cuộc sống, góp phần gỡ khó cho thị trường.

Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đặt mục tiêu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành hơn 1 triệu căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8 quy định mức ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội. Luật cũng mở rộng điều kiện cho phép người mua chỉ cần đảm bảo các điều kiện chung về đối tượng, điều kiện nhà ở, điều kiện về thu nhập mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu. Các quy trình về xét duyệt cũng được hoàn thiện để đảm bảo đúng đối tượng, hạn chế tình trạng lách luật, đầu cơ, thổi giá.

Ngoài ra, Luật yêu cầu các địa phương phải xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và ưu tiên bố trí quỹ đất phù hợp với kế hoạch được duyệt. Các đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội theo hình thức bán hoặc cho thuê cũng được mở rộng tối đa gồm: Nhà nước sử dụng vốn đầu tư công, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các cá nhân phù hợp quy định…

Tại Hà Nội, Luật Thủ đô sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng sẽ tạo ra nhiều đột phá chính sách khi cho phép chính quyền đô thị Hà Nội xem xét và chủ động bố trí tạo quỹ đất phù hợp dành cho phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đảm bảo phát huy hiệu quả đầu tư, tránh xây xong để hoang; sử dụng tối ưu quỹ đất và hạn chế các tiêu cực.

Và, vẫn biết độ trễ của các chính sách tại Việt Nam có thể từ 6 - 12 tháng, cũng như việc xây dựng nhà án nhà ở đòi hỏi thời gian thi công khá dài, nhưng tôi có niềm tin là nguồn cung nhà ở giá rẻ có thể được cải thiện trong những năm tới.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!