Xây dựng "Quỹ nhà ở quốc gia" như thế nào?

Tại cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương mới đây, Tổng Bí thư Tô Lâm nhắc đến việc nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn.

Đây là một chính sách được cho có thể góp phần quan trọng  giúp tăng giao dịch trên thị trường, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia. Khi được triển khai, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo đột phá trong việc giải quyết vấn đề thiếu nhà ở cho người dân tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Chính sách này không những có thể đóng vai trò lớn trong việc đảm bảo an sinh xã hội, giải quyết vấn đề an cư và ổn định cuộc sống cho người dân thu nhập trung bình thấp, mà còn thúc đẩy phát triển bền vững thị trường nhà ở, tạo cân bằng giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở giá rẻ.

Nhìn ra thế giới, các quốc gia đều gặp thách thức trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở tại thành phố lớn trong giai đoạn đô thị hóa nhanh, với hai vấn đề chính: (1) nguồn cung quỹ nhà ở xã hội; (2) khả năng tài chính chi trả cho việc đầu tư xây dựng cũng như mua nhà. Do vậy, mô hình quỹ nhà ở quốc gia đã được nhiều nước nghiên cứu áp dụng và chứng minh hiệu quả tốt.

Tại Thụy Điển, từ đầu thập niên 1930, mô hình hợp tác xã nhà ở đã được triển khai, theo đó người dân có việc làm tham gia trích gửi một phần thu nhập vào quỹ tín dụng hoặc mua trái phiếu của hợp tác xã. Về phía hợp tác xã có chủ động xin cơ chế ưu đãi về đất, tài chính từ chính quyền để mua hoặc xây dựng nhà ở giá rẻ rồi phân phối trở lại cho các thành viên có nhu cầu nhà ở.

Tại Đức, dưới sự bảo trợ của chính phủ, mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở được triển khai rất thành công. Quỹ được thành lập và hoạt động thông qua hệ thống hai ngân hàng thành viên quan trọng là ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây dựng. Nguồn vốn huy động của quỹ là từ đóng góp của người lao động thông qua hợp đồng tiết kiệm gửi tại ngân hàng tiết kiệm xây dựng (kỳ hạn tối thiểu 1,5-2 năm) với lãi suất cố định. Khi tiết kiệm được ít nhất 50% giá trị nhà ở cần mua, khách hàng được vay 50% còn lại thông qua ngân hàng thế chấp bất động sản với lãi suất thấp. Các giao dịch cấp tín dụng và mua nhà ở được 2 ngân hàng này hỗ trợ và bảo đảm trả nợ khi có trường hợp rủi ro phát sinh bằng tài sản thế chấp là đất đai, nhà.

Singapore là một trong những quốc gia Đông Nam Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp trên cơ sở giải quyết đồng thời 2 vấn đề: đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội dồi dào tại đô thị, phần lớn do cơ quan chuyên trách của nhà nước đảm nhiệm; triển khai mô hình quỹ tín dụng cho vay mua nhà. Người mua nhà có thể trả trước 20% tiền nhà, phần còn lại trả dần trong vòng 25 năm thông qua một quỹ tín dụng nhà ở. Các khoản trả dần được tính toán kéo dài phù hợp, nhưng cũng đảm bảo ngay sau khi người lao động nghỉ hưu sẽ hoàn thành chu kỳ trả nợ và hoàn toàn sở hữu nhà ở. Quỹ tín dụng nhà ở cho phép những người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Đồng thời, người mua nhà được vay với lãi suất thấp, linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà.

Gần đây thị trường bất động sản quá nóng ở Singapore đã phần nào ảnh hưởng đến chính sách trên, nhưng đây vẫn là một mô hình rất thành công trong mấy chục năm qua, giúp đông đảo công dân của quốc đảo này - nhất là công dân trẻ - có nhà ở tại một trong những nơi đắt đỏ nhất thế giới về bất động sản. Một điều đặc biệt nữa là nhà ở xã hội ở Singapore có chất lượng xây dựng và được bảo trì tốt, trái ngược hoàn toàn với các dự án công cộng chất lượng thấp ở nhiều thành phố khác trên thế giới.

Như vậy, việc nghiên cứu mô hình Quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam trong thời gian tới là rất cần thiết và nên được triển khai sớm. Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, tôi xin đưa ra một số khuyến nghị về chức năng và cấu trúc của quỹ như sau:

(1) Quỹ nhà ở quốc gia cần được thành lập và vận hành trên cơ sở hệ thống luật pháp quy định rõ ràng về cơ chế hoạt động, phương thức quản lý nguồn vốn, quy chế cho vay và thu hồi vốn vay… Trong đó, mức lãi suất cho vay (ưu tiên mô hình lãi suất cố định, cho vay dài hạn) sẽ là một trong những vấn đề quan trọng cần được xác lập cụ thể cho từng giai đoạn. Quỹ cần được giám sát chặt chẽ để có sự minh bạch, hạn chế tối đa tình trạng huy động và sử dụng vốn sai nguyên tắc, phân phối nhà ở sai đối tượng.

(2) Quỹ cần đóng vai trò quan trọng như một ngân hàng tín dụng đặc biệt, thu nhận nguồn tiền đóng góp của các cá nhân, tổ chức, bao gồm tiền gửi tiết kiệm để mua nhà của người dân; phân phối hiệu quả các khoản vay tín dụng hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng như cá nhân mua nhà.

(3) Quỹ là đầu mối cấp quốc gia, tham gia trực tiếp trong việc đưa ra khuyến nghị chính sách, quy hoạch và phát triển nhà ở đô thị.

Ngoài ngân sách nhà nước, việc bổ sung nguồn lực xã hội cũng được nhiều nước quan tâm trong quá trình tạo lập nhà ở xã hội. Như vậy phương châm của Quỹ sẽ là: "Nhà nước hỗ trợ nền tảng khung, xã hội hóa nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở và khuyến khích người dân tự xây dựng khả năng tài chính mua nhà cho mình".

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!