Giải quyết nhà tái định cư bỏ hoang: Thà một lần đau

Hơn 20 năm qua, tôi chứng kiến các tòa nhà tái định cư trong Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội -  gần nhà tôi) bị bỏ hoang, nay đã biến thành nơi vứt rác, tập kết phế liệu tự phát, trồng rau...

Bố trí tái định cư là một phần của công tác "thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư". Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội thì phải bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng; nếu thu hồi đất ở, nhà ở thì phải bố trí tái định cư cho người dân có nơi ở mới, tránh xáo trộn đời sống.

Tuy nhiên, hiện nay công tác bố trí tái định cư thực hiện chưa tốt, vị trí dự án tái định cư thường triển khai tại cách xa khu vực có đất bị thu hồi và thường có hạ tầng kết nối chưa tốt, thiếu dịch vụ tiện ích, chất lượng xây dựng kém nên người dân không mặn mà, dẫn đến nhiều dự án tái định cư đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không sử dụng, gây lãng phí ngân sách nhà nước.

Bố trí tái định cư là chủ trương, chính sách đúng đắn, có điểm xuất phát nhân văn nhằm đảm bảo chỗ ở ổn định (hoặc ít nhất là hạn chế xáo trộn đời sống) cho các hộ gia đình đã phải hy sinh nơi ở của mình cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích chung của cộng đồng. Tuy nhiên thực tế triển khai tại một số địa phương đã tạo ra những khu tái định cư bị bỏ hoang; trở thành "rác thải đô thị".

Sự bế tắc trong thực thi chính sách tái định cư có một phần từ hạn chế trong khâu truyền thông chính sách (người dân vốn ác cảm với nhà tái định cư bởi định kiến đó là sản phẩm chất lượng kém, hoặc do tâm lý ngại với người thân, bạn bè nên không sử dụng).

Để khắc phục tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang, tránh lãng phí tài sản công, nguồn lực đất đai, một "giải pháp tình thế" đã được đề cập bao năm qua là hãy cho phép chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Trước đây, Nghị định 99 năm 2015 quy định chỉ Bộ Xây dựng mới có thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án nhà ở tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại. Như vậy, mọi trường hợp chuyển đổi công năng nhà ở tái định cư thì đều phải báo cáo lên Bộ Xây dựng. Việc gom về một đầu mối dẫn đến tắc nghẽn thủ tục, điển hình là việc TPHCM mong muốn chuyển một số nhà tái định cư không sử dụng sang mục đích khác nhưng không thể thực hiện được.

Nghị định 35 năm 2023 đã bãi bỏ quy định trên, việc điều chỉnh nhà ở tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại để bán rộng rãi được trả về cho cơ quan quyết định chủ trương đầu tư, đa số thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương (HĐND hoặc UBND cấp tỉnh).

Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là các khu nhà tái định cư sau nhiều năm bỏ hoang đã xuống cấp, hư hỏng và thường có thiết kế căn hộ, công năng "lỗi mốt", thiếu tiện nghi (đa số không có hầm để xe, không có thang máy) nên rất khó thu hút người mua. Do đó, cần tính đến giải pháp "mạnh tay" là đập bỏ. Theo đó, cơ quan nhà nước sẽ lập quy hoạch khu nhà ở cao tầng và tổ chức đấu giá, nhà đầu tư được chọn sẽ phá dỡ để xây dựng dự án mới khang trang, hiện đại.

Không khó để tính toán phương án này, nhưng thủ tục pháp lý lại bó buộc bởi vấn đề quản lý tài sản công. Nhà ở tái định cư bản chất là sản phẩm của dự án đầu tư công, do ngân sách nhà nước chi trả và đã được hạch toán thành tài sản công. Với phương án trên thì tài sản đem đấu giá phải gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Khi xác định giá khởi điểm để đấu giá, cơ quan có thẩm quyền phải định giá công trình trên đất (là đống bê tông, gạch đá nay chỉ còn là phế thải) để cộng vào. Chủ đầu tư dự án mới phải chấp nhận mua lại "tài sản công" gồm cả tài sản trên đất (để công bằng, lẽ ra chủ đầu tư phải được khấu trừ chi phí phá dỡ, dọn dẹp mặt bằng vào giá đất).

Sự bất cập nêu trên, cùng với tính phức tạp về pháp lý, tiềm ẩn rủi ro liên quan việc sắp xếp, quản lý tài sản công chính là lý do khiến các khu nhà tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm qua, gây mất mỹ quan đô thị nhưng vẫn bị làm ngơ trước nhu cầu nhà ở bức thiết của cư dân đô thị.

Với chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo vì lợi ích chung, tôi cho rằng chính quyền Hà Nội và TPHCM - những địa phương có ít nhất 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang cần phải hoạch định một chính sách tổng thể để giải quyết dứt điểm. Trong đó, một giải pháp cần tính đến là "thà một lần đau": Chấp nhận coi đống tài sản trên đất có giá bằng 0 đồng, chủ đầu tư được lựa chọn xây dựng dự án mới được tính tiền phá dỡ, vận chuyển đổ thải. Chỉ có giải pháp này mới thu hút được các doanh nghiệp mặn mà quan tâm.

Hay một chính sách mới của Luật Đất đai 2024: cho phép địa phương khi thu hồi đất, gồm đất nông nghiệp, được bồi thường bằng nhà ở có thể là một gợi mở quan trọng để nhanh chóng đưa các tòa nhà tái định cư bị bỏ hoang vào sử dụng. Hãy thử tưởng tượng việc các hộ nông dân bị thu hồi đất trồng lúa tại Đông Anh có thể được bồi thường bằng căn hộ tái định cư tại quận Long Biên.

Trong hoạch định chính sách phát triển nhà ở thời kỳ tới, việc bố trí tái định cư không nên thực hiện theo dự án riêng biệt (dẫn đến khu tái định cư thường cách xa khu vực có đất bị thu hồi và thường có hạ tầng kết nối kém, thiếu dịch vụ tiện ích, chất lượng xây dựng kém nên người dân không mặn mà).

Giải pháp căn cơ cho tương lai là "tái định cư tại chỗ" một cách linh hoạt. Để đảm bảo người dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị cũng được thụ hưởng lợi ích từ dự án là khi lập quy hoạch để triển khai dự án thì cơ quan nhà nước phải xác định rõ quỹ đất bố trí tái định cư. Trong chủ trương đầu tư dự án khu đô thị quy định rõ chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật toàn dự án, bao gồm cả khu đất tái định cư, và bàn giao quỹ đất tái định cư cho Nhà nước.

Tại bước triển khai dự án, khi thực hiện thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở nhu cầu tái định cư của người dân, cơ quan nhà nước sẽ triển khai xây dựng nhà ở tái định cư bằng vốn nhà nước. Khu đất tái định cư này ở lân cận khu nhà ở thương mại, tức là ở gần nơi người dân có đất bị thu hồi, tránh việc người dân vì ngại chuyển chỗ ở xa nơi làm việc, nơi học tập của con mà không lựa chọn tái định cư.

Các giải pháp khác là bố trí tái định cư bằng căn hộ nhà ở xã hội, đặt hàng mua nhà ở thương mại bố trí tái định cư. Với phương án này, người dân được quyền chọn mua căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong các dự án trên địa bàn và được sử dụng các công trình hạ tầng, tiện ích, dịch vụ sẵn có trong dự án.

Ngoài ra, tại Nghị định 99 năm 2015 đã quy định về khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục vụ tái định cư: Chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ cho các hộ gia đình được tái định cư thuê nhằm tạo công ăn, việc làm; kinh phí thu được được dùng để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và quản lý vận hành.

Như vậy pháp luật về nhà ở đã quy định về nguyên tắc việc cho thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ của tòa nhà chung cư tái định cư với mục tiêu kép: Tạo việc làm cho các hộ được tái định cư và cung cấp tiện ích, dịch vụ cho cư dân. 

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!