"Bong bóng" vẫn tiềm ẩn dù nhà giá rẻ là xu hướng thị trường

Theo lý giải của HoREA, thị trường BĐS năm 2016 được thừa hưởng sự hồi phục từ dấu hiệu của chính sách mở của Nhà nước đối với tín dụng, công cụ chính sách vĩ mô. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản; và cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A).

Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường bất động sản. Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI, nhưng đang có xu thế sụt giảm trong năm 2016. Cụ thể như sau: Năm 2014 đạt 21,92 tỷ USD, trong đó có 2,54 tỷ USD vào bất động sản; Năm 2015 đạt 24,1 tỷ USD, trong đó có 2,4 tỷ USD vào bất động sản; 11 tháng đầu năm 2016 đạt 18,1 tỷ USD, trong đó chỉ có 740,9 triệu USD vào bất động sản, nhưng mặt tích cực là tỷ lệ giải ngân trong năm 2016 tăng mạnh hơn các năm trước, có thể đạt 16 tỷ USD.

Riêng lĩnh vực tư vấn đầu tư, môi giới văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại có liên quan người nước ngoài, hoặc quản lý bất động sản nhất là vận hành các dự án chung cư cao cấp, thì doanh nghiệp nước ngoài đang thống lĩnh thị trường này. Tuy nhiên, đây là phân khúc không có giá trị gia tăng cao, đòi hỏi trình độ xây dựng, quản lý tốt. Các DN Việt Nam khó khả năng cạnh tranh nên phần lớn các DN vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở.

Theo HoROEA, trong năm 2016 dấu hiệu đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản đã có hiện tượng chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong. Điển hình nhất là vốn tín dụng tập trung phần lớn vào một số doanh nghiệp cỡ lớn, cỡ vừa; những dự án chung cư cao cấp, nhà biệt thự, khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng và khu đô thị ven biển. Đây là thị trường tiềm năng chứ không phải là thị trường mục tiêu.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ thiếu, trong đó trong giai đoạn phục hồi năm 2010 - nửa đầu năm 2016, nhiều nhà đầu tư tập trung bỏ vốn ồ ạt vào các dự án nhà ở cao cấp. Thừa cung, thiếu cầu và nguy cơ tín nợ xấu trong dự án bất động sản cao cấp vẫn thường trực. Trong khi đó thị trường cực kỳ khan hiếm nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, người nhập cư... tại các thành phố lớn.

Năm 2016, dù hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng.

Theo HoREA, các thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển. Hiện, chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

"Một số doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng. Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm "sổ đỏ"; hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người tiêu dùng, và Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2017 là các chủ đầu tư lớn, đại gia doanh nghiệp địa ốc nhảy vào cuộc đua xây căn hộ giá rẻ. Tuy nhiên, đây mới chỉ là xu hướng, cần thời gian ít nhất 2 - 3 năm nưa, lượng cung thực mới ra thị trường. Trong lúc này, rất cần các DN cơ cấu lại sản phẩm đúng mục tiêu, đúng thị trường để thực hiện chiến lược tái cân bằng nguồn vốn đầu tư, thị trường và đưa các dự án trong dài hạn phù hợp với nhu cầu xã hội.

Chủ tịch HoREA cảnh báo: Nếu Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng và quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu "bong bóng" thì những rủi ro này sẽ thành hiện thực và tác động không chỉ lên DN, hệ thống ngân hàng mà còn là cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, hiệp hội này cũng nhận định, từ năm 2018 - 2023, khó có thể có bong bóng bất động sản dù nhận định đây là thời gian phát triển rất mạnh. Điều này được cho là từ nay đến năm 2020, thị trường sẽ được bản thân các DN điều chỉnh sự cung - cầu và những yếu tố phát triển lệch lạc như hiện nay sẽ được khắc phục hoàn toàn.

Nguyễn Tuyền