Đánh thuế bất động sản thứ 2, bài học từ Singapore

Thứ sáu, 23/12/2016 - 09:00

“Mục tiêu duy nhất của việc đánh thuế bất động sản khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3… là để giúp thị trường phát triển một cách bền vững và giúp người dân cần một mái nhà sẽ có khả năng chi trả”.

Đánh thuế bất động sản thứ 2, bài học từ Singapore - 1

Đó là chia sẻ của ông Ismail Gafoor, CEO P&N Holdings, Tập đoàn mẹ của PropNex - Công ty BĐS lớn nhất Singapore (ảnh trên) tại buổi Hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh và Dự báo” do Batdongsan.com.vn vừa tổ chức mới đây.

Theo ông Ismail, tại Singapore, khoảng 5 năm trước, TT BĐS phát triển mang tính chất tự phát không khác gì Việt Nam hiện nay, trong đó rất nhiều người Singapore và người nước ngoài đầu tư vào TT BĐS. Ở thời điểm đó, một người không chỉ sở hữu 1 – 2 BĐS mà có thể mua đến 6,7 BĐS dẫn đến giá nhà đất tăng lên chóng mặt. Ngoài ra, quỹ đầu tư quốc tế đầu tư vào Singapore cũng khiến giá tăng cao. Vì thế, Chính phủ lo ngại thị trường sẽ hình thành bong bóng giá, người dân không thể sở hữu được BĐS dù là căn nhà đầu tiên.

Trước thực tế này, để hạ nhiệt TT BĐS và tạo điều kiện cho mỗi người dân có thể sở hữu một ngôi nhà, Chính phủ Singapore đã cho áp dụng nhiều chính sách.

Thứ nhất, Chính phủ đánh thuế đối với người mua nhà. Bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 7% giá trị BĐS cho căn nhà thứ 2, 10% cho căn nhà thứ 3. Riêng đối với người nước ngoài mua nhà thì trả 15% cho mọi BĐS.

Đánh thuế đối với người bán nhà: Nếu người mua BĐS và bán BĐS đó ngay trong năm đầu tiên thì phải trả thuế là 16% giá trị BĐS, năm thứ hai là 12%, năm thứ ba là 8% và năm thứ tư là 4%. Sau 4 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng không được phép cho vay quá nhiều. Ví dụ: Khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều BĐS, mức cho vay càng thấp đi.

Sau khi đi vào thực tế, các chính sách trên đã có tác động lớn đến TTBĐS Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch BĐS sụt giảm mạnh, khoảng 40%.. Giá BĐS cũng theo đó giảm xuống. Trong đó,phân khúc cao cấp có giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35–40%. Riêng giá BĐS bình dân không giảm nhiều, giá duy trì ổn định. Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây không thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình.

“Chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi giúp bình ổn thị trường, kìm hãm sự tăng giá BĐS nhưng đã có những ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư và nhà môi giới. Họ sẽ khó khăn hơn trong việc bán hàng, giảm hiệu quả kinh doanh và thu nhập. Đây là một sự đánh đổi phải chấp nhận.”, ông Ismail cho biết.

Theo vị lãnh đạo này, mục tiêu của chính sách thuế đối với BĐS thứ 2 trở đi tại Singapore là nhằm giúp TT BĐS phát triển bền vững. Trong khi đó, để đạt được mục tiêu này, cần cân bằng hai yếu tố là tỷ lệ lạm phát và sức mua. Người dân có thể chấp nhận giá nhà đất tăng 4%, 6%, 8%, nhưng không thể chấp nhận mức tăng lên tới 15%, 20%, 30% hay 100% chỉ trong một vài năm, trong khi tiền lương không tăng lên tương ứng.

Đánh thuế bất động sản thứ 2, bài học từ Singapore - 2

Từ TTBĐS Singapore, ông Ismail cho biết Việt Nam cũng có thể áp dụng chính sách đánh thuế đối với BĐS thứ 2 trở đi, tuy nhiên cần lưu ý về sự khác biệt giữa hai thị trường để có những điều chỉnh cho phù hợp.

Cụ thể, chính sách thuế này chỉ áp dụng khi thị trường phát triển quá nóng, giá tăng cao, nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS. Vì vậy, đây là công cụ giúp điều hòa thị trường, không phải chính sách cố định lâu dài. Nếu thị TTBĐS Việt Nam đang phát triển ổn định thì chính sách này là không cần thiết.

Ngoài ra, so với Việt Nam, TTBĐS Singapore có mức độ minh bạch về thông tin cao hơn. Do đó, nếu Chính phủ Việt Nam muốn thực hiện đánh thuế từ BĐS thứ 2 cần xét đến tính hợp lý trên nhiều khía cạnh và lưu ý đến những mục tiêu vĩ mô. Khi áp dụng chính sách này vào thời điểm không hợp lý có thể gây phản tác dụng, ảnh hưởng không tốt tới sự phát triển của thị trường.

Theo đó, ông Ismail cho rằng, việc đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở lên chưa phù hợp để triển khai ở Việt Nam trong năm 2017, vì TTBĐS chưa có dấu hiệu phát triển quá nóng. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý vẫn cần theo dõi sát sao mọi diễn biến trên thị trường để kịp thời đưa ra những chính sách phù hợp, bởi TTBĐS luôn tiềm ẩn những yếu tố bất ngờ có thể xảy ra. Khi cần thiết, chính sách thuế này cũng sẽ là công cụ đắc lực giúp Chính phủ Việt Nam ổn định thị trường, tránh được những đổ vỡ không đáng có của thị trường.

Phương Nga