Thu hồi đất cho dự án phát triển kinh tế nhưng phải vì lợi ích quốc gia

Chủ nhiệm UB Kinh tế Nguyễn Văn Giàu (phải) cho biết vẫn có nhiều ý kiến đề nghị không quy định nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội. (Ảnh: Việt Hưng)

Nhiều đại biểu tán thành thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng phải vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo đó, cần làm rõ công trình hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt là vì mục đích dữ trữ quốc gia thì Nhà nước thu hồi đất, nhưng nếu vì lợi ích của doanh nghiệp thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất.

Cơ quan giải trình lập luận, để thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp đã dự kiến quỹ đất sử dụng cho mục đích phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội quy mô lớn, quan trọng của đất nước được quy định tại Điều 62.

Đối với các công trình hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt (được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 62) là các công trình phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Với nhóm ý kiến đề nghị quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội trong cùng một điều vì rất khó tách bạch giữa mục đích phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng với mục đích phát triển kinh tế - xã hội và bỏ điều khoản “giao Chính phủ quy định cụ thể”. Tiếp thu ý kiến này, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng bổ sung quy định tại Điều 62 về các trường hợp thu hồi đất.

Về cơ chế thỏa thuận khi không được thu hồi đất, có ý kiến đề nghị trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 70 đến 80 % số người sử dụng đất trong dự án mà số người sử dụng đất còn lại không đồng ý thì Nhà nước cần có cơ chế để xử lý.

Chủ nhiệm UB Kinh tế nhận xét, việc thỏa thuận để chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhà đầu tư chỉ thực hiện đối với những dự án không thuộc trường hợp nhà nước trực tiếp thu hồi đất, thường là những dự án nhỏ, lẻ. Đây là thỏa thuận mang tính dân sự theo nguyên tắc bình đẳng trên cơ sở các quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, ông Giàu bảo lưu quan điểm, không nên quy định cơ chế can thiệp bằng biện pháp hành chính của Nhà nước.

Với đề xuất thu hồi toàn bộ diện tích đất và bồi thường một lần đối với đất trong phạm vi hành lang an toàn của các công trình giao thông, cơ quan chỉnh lý chỉ ra khó khăn là để thực hiện việc này cần khoản kinh phí rất lớn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong điều kiện hiện nay ngân sách nhà nước không đủ để thực hiện việc thu hồi toàn bộ diện tích này.

Hơn nữa, người có đất trong phạm vi hành lang an toàn các công trình giao thông vẫn có thể sử dụng đất vào các mục đích nhất định mà không gây ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng các công trình này. Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất.

Một vấn đề lớn khác nhận nhiều quan tâm, băn khoăn là về giá đất. Dự thảo luật Đất đai sửa đổi mới nhất đã chỉnh sửa quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Việc định giá cũng phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Bác bỏ đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, Chủ nhiệm UB Kinh tế nhấn mạnh, quy định khung giá đất nhằm hạn chế chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các vùng, các địa phương.

Về gợi ý áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể để áp dụng tính thuế, tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, cơ quan soạn thảo tiếp thu, chỉnh lý Điều 114 theo hướng quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.

Đối với những băn khoăn về việc nên xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm hoặc 2 năm 1 lần hoặc 5 năm 2 lần, cơ quan giải trình lập luận, bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh ban hành làm căn cứ để tính toán các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước như thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; thuế; phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Dự thảo Luật đã quy định khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Vì vậy, cơ quan này bảo lưu quy định thiết kế trong dự thảo.

Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định rõ tỷ lệ khi giá đất thị trường biến động từ 15 - 20% thì phải điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất. Không tán thành quan điểm này, Chủ nhiệm Nguyễn Văn Giàu chỉ rõ, luật chỉ quy định nguyên tắc chung khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất cho phù hợp. Để bảo đảm tính ổn định lâu dài của Luật, mức biến động cụ thể về giá đất thị trường không nên quy định trong Luật mà quy định trong Nghị định của Chính phủ nhằm đảm bảo phù hợp với từng loại đất, từng vùng, theo từng thời gian.

Về đề xuất thành lập cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, ông Giàu cũng lập luận khác, rằng việc giao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh là phù hợp. Để bảo đảm tính độc lập, khách quan, luật đã quy định UBND cấp tỉnh trước khi quy định giá đất phải tham khảo giá đất do tổ chức có chức năng tư vấn giá đất.

Theo tổng hợp các ý kiến, cũng có đại biểu cho rằng chỉ nên thực hiện một loại giá đất trong các hoạt động liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất thay vì chính sách hai giá đất đã gây ra rất nhiều bất cập trong quản lý thời gian qua.

Xác nhận vấn đề hai giá là nguyên nhân gây ra nhiều bất cập trong quản lý đất đai nhưng yếu tố tạo ra sự chênh đó là do đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do Nhà nước quy định không phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường thì xác định lại. Vì thế, dự thảo luật Đất đai sửa đổi lần này đã quy định phân biệt rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể nhằm giải quyết tồn tại này. Vậy nên chính sách hai giá vẫn được duy trì.

P.Thảo