Nỗi lo doanh nghiệp "chết trên khối tài sản dang dở"

Ngày 3/4 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5.

Có thể nói những ai quan tâm đến quy định pháp luật về đất đai nói chung, thị trường bất động sản nói riêng và nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng như giới luật sư chúng tôi rất chờ đợi nghị định nêu trên. Cùng với hàng loạt chính sách khác trong thời gian gần đây, Nghị định 10 được kỳ vọng tháo gỡ một phần những khó khăn mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã và đang đối mặt thời gian qua.

Hai nội dung các doanh nghiệp quan tâm nhất tại Nghị định 10 là: (i) Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (giấy chứng nhận) đối với các công trình xây dựng có mục đích lưu trú du lịch và (ii) thực hiện giao đất, cho thuê đất với các doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư (chỉ định nhà đầu tư).

Tuy nghị định 10 đã có những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản với hai nội dung nêu trên, song qua trao đổi với đại diện của nhiều doanh nghiệp, tôi nhận thấy ý kiến chung mong các cơ quan quản lý tiếp tục nghiên cứu để có những điều chỉnh toàn diện hơn.

Trước hết là việc cấp giấy chứng nhận cho các công trình xây dựng có mục đích lưu trú. Trong dự án bất động sản, ngoài sản phẩm chính là nhà ở thương mại, chủ đầu tư cũng sẽ xây dựng các sản phẩm bất động sản khác như công trình du lịch có mục đích lưu trú dưới nhiều tên gọi khác nhau: Biệt thự biển, căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch; shop thương mại, gian hàng kinh doanh; văn phòng lưu trú, condotel… Đặc điểm chung của các sản phẩm bất động sản này là không phải nhà ở. Về mặt pháp lý, các sản phẩm này được xác định là "công trình xây dựng gắn liền với đất" theo quy định của bộ luật dân sự và luật kinh doanh bất động sản. Những người mua các loại hình sản phẩm này sau khi nhận bàn giao căn hộ sẽ ủy thác lại cho chính chủ đầu tư dự án vận hành để kinh doanh. 

Trước đây, quản lý quy hoạch của các địa phương chưa chặt chẽ nên các loại hình bất động sản "núp bóng" nhà ở được phát triển như nấm sau mưa. Cũng vì phát triển ồ ạt và không có hành lang pháp lý rõ ràng nên trong suốt một thời gian dài những người mua các bất động sản trên không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua. 

Các bên tham gia thị trường kỳ vọng sẽ có quy định cho phép cấp giấy chứng nhận cho những người mua các sản phẩm bất động sản không phải để ở như đề cập ở trên.

Tuy nhiên, Nghị định 10 chỉ giới hạn cấp giấy chứng nhận cho các "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch" được xây dựng trên "đất thương mại, dịch vụ". Nói cách khác, các công trình xây dựng nếu không đáp ứng cả 2 tiêu chí gồm "có mục đích lưu trú du lịch" và xây dựng trên "đất thương mại, dịch vụ" sẽ không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, các sản phẩm đã tồn tại trên thị trường như shop thương mại, gian hàng kinh doanh, condotel, văn phòng lưu trú, biệt thự biển… sẽ vẫn nằm "ngoài vòng pháp luật" và người mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tôi từng tư vấn cho một chủ đầu tư dự án tại Khánh Hòa trong một tình thế khá bế tắc. Dự án của chị xây dựng đầu năm 2019 với 3 tòa khách sạn trên phần "đất ở không hình thành đơn vị ở" - một hình thức sử dụng đất khá phổ biến trước những năm 2020 ở các địa phương ven biển khu vực từ miền Trung trở vào phía Nam. Các căn hộ khách sạn đã được doanh nghiệp bán 3 năm trước đây nhưng đến nay người mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp như chủ đầu tư tại dự án ở Nha Trang trên không phải hiếm và các doanh nghiệp này phải tiếp tục "đợi" thêm các quy định mới để có hướng giải quyết.

Sẽ rất nhiều người cho rằng: Lỗi là do các chủ đầu tư bất động sản đã quá tham lam khi xây dựng các sản phẩm bất động sản "núp bóng" nhà ở tràn lan. Quan điểm của nhiều người cũng sẽ không đồng tình cho việc hợp thức hóa các sai phạm của các chủ đầu tư.

Bản thân khi tư vấn các dự án tôi không phủ nhận thực tế này. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý tôi có cách nhìn khác. Các cơ quan quản lý thay vì "im lặng" thì nên tạo lập một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch với tất cả các loại hình bất động sản để tất cả doanh nghiệp thực hiện và tuân thủ.

Nếu chỉ thừa nhận tính pháp lý và cấp giấy chứng nhận cho công trình lưu trú du lịch mà bỏ qua các loại hình sản phẩm khác, phải chăng sẽ tạo ra sự không công bằng giữa các sản phẩm bất động sản? Mặt khác, không loại trừ chủ đầu tư sẽ có thể lạm dụng chuyển đổi mục đích sử dụng các loại hình bất động sản khác sang thành công trình lưu trú du lịch để được cấp giấy chứng nhận. 

Một vấn đề khác cũng làm nhiều doanh nghiệp bất động sản băn khoăn là việc giao đất, cho thuê đất với các doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư.

Chấp thuận nhà đầu tư (chỉ định nhà đầu tư) diễn đạt cách đơn giản là việc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện sơ bộ khi cơ quan có thẩm quyền công bố danh mục dự án đấu thầu (thường là các dự án nhà ở thương mại). Chấp thuận nhà đầu tư là trường hợp tương đối phổ biến (chiếm khoảng 60%) trong lựa chọn nhà đầu tư. Mặc dù chấp thuận nhà đầu tư là phù hợp với pháp luật về đầu tư nhưng các doanh nghiệp lại chưa được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với lý do luật đất đai chưa có quy định. Từ đầu năm 2022, một số địa phương đã tạm dừng dự án, tạm dừng giao đất với các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư.

Nghị định 10 cho phép giao đất cho các doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề vướng mắc lại phát sinh ở chỗ các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước thời điểm khi Nghị định 10 có hiệu lực (ngày 20/5/2023) có được giao đất, cho thuê đất hay không thì lại chưa rõ ràng.

Tôi đã từng trao đổi với nhiều công chức Sở Tài nguyên và Môi trường một số tỉnh phía bắc, rằng các doanh nghiệp đã được chấp thuận nhà đầu tư có được giao đất theo Nghị định 10 hay không. Tất cả câu trả lời mà tôi nhận được là "phải chờ văn bản hướng dẫn". Nếu trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không ban hành thông tư hướng dẫn nội dung này, các vướng mắc của doanh nghiệp đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5 vẫn còn đó. 

Đối với cả 2 vấn đề ở trên, tôi cho rằng chỉ cần quy định rõ ràng hơn thì các vướng mắc sẽ được giải quyết. Thay vì quy định các công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ chúng ta quy định với phạm vi rộng hơn là "công trình xây dựng gắn liền với đất trên phần đất không phải là đất ở" thì các đối tượng được cấp giấy chứng nhận sẽ rộng và bao quát hơn.

Ngay cả việc giao đất cho các doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư, nếu ban soạn thảo có thêm quy định chuyển tiếp cho các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm Nghị định 10 có hiệu lực thì có lẽ sẽ không còn tình trạng các địa phương phải "chờ" thêm văn bản hướng dẫn nữa.

Thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP "nâng đỡ' cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có thêm cơ chế, thời gian xử lý đối với các khoản trái phiếu đến hạn. Nguồn vốn tín dụng đã bắt đầu được khơi thông. Đồng hành với nguồn vốn, các doanh nghiệp cũng kỳ vọng các cơ chế, chính sách về đầu tư, đất đai được hoàn thiện hơn để thị trường bất động sản không hình thành các "cục máu đông". Chỉ khi nguồn vốn và pháp lý dự án được tháo gỡ, doanh nghiệp bất động sản mới không rơi vào tình trạng "chết trên khối tài sản dang dở".

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!