Cần làm rõ pháp lý với condotel; định lượng của "tăng, giảm bất thường"

Sáng nay (12/4), tại Nhà Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm thu tiền

Tại phiên thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án luật này, đồng thời, nêu sự cần thiết sửa đổi luật.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi gồm 11 Chương với 93 Điều. Các khái niệm mới được bổ sung như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dự thảo luật này cũng bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật, nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh cũng được bổ sung, sửa đổi. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được làm rõ. 

Bên cạnh đó, dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản; quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản…

Còn nhiều vấn đề cần được làm rõ

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế (gọi tắt là Thường trực - PV) nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu ra nhiều vấn đề cần làm rõ trong dự thảo luật này.

Đơn cử, để hoàn thiện dự thảo luật, Thường trực đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú".

Dự thảo mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment). Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng…

Qua nghiên cứu, Thường trực nhận thấy, quy định về "đặt cọc" là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh…

Ngoài ra đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, Thường trực đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản).

Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản, Thường trực tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản vì: Chưa làm rõ được khái niệm pháp lý "điều tiết thị trường"; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.

Bên cạnh đó, quy định về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng "tăng bất thường", "giảm bất thường", "tác động lớn"; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở "lượng giao dịch" là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội.