Bảng giá đất và mặt bằng giá đất mới

Trong buổi nói chuyện gần đây, bạn tôi kể khoản tiền thuế anh mới nộp để chuyển đổi phần vườn (đất nông nghiệp) thành thổ cư (đất ở) vào cuối năm 2024 đã tăng gần 3 lần so với trước đây.

Không riêng bạn tôi, trên một số diễn đàn khác nhau, nhiều người cũng nêu băn khoăn về khoản tiền phải nộp đã hoặc sẽ tăng lên khi thực hiện các giao dịch đất đai trong bối cảnh một số địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

Bảng giá đất, vẫn gọi nôm na là "giá đất nhà nước", hiểu theo cách đơn giản là giá đất do HĐND cấp tỉnh xác định theo vị trí (từ 1 đến vị trí 4) tại từng tuyến phố, đường giao thông hoặc khu vực, vị trí nhất định, điều chỉnh hàng năm dựa trên biến động thị trường.

Bảng giá đất nhà nước được dùng để xác định nghĩa vụ tài chính cho 12 trường hợp. Người dân khi được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nộp thuế, phí… đều xác định theo bảng giá đất. 

Tính đến đầu năm 2025, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Bảng giá đất của TPHCM có khu vực tăng trên 30 lần. Tại Hà Nội, giá đất điều chỉnh cũng đã tăng nhiều lần. Nhiều tỉnh, thành phố khác đang chuẩn bị thực hiện việc này.

Câu hỏi đặt ra: giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh có phải là một trong những nguyên nhân làm giá nhà đất "nóng sốt" như vừa qua?  

Trước hết, tôi cho rằng bảng giá đất tác động chủ yếu đến các cá nhân; những doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản ít chịu ảnh hưởng hơn, vì giá đất tính cho doanh nghiệp không dựa vào bảng giá đất.    

Có thể thấy những điểm tích cực khi các địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Trước hết là hạn chế "trốn thuế" trong lĩnh vực đất đai. Những năm qua, do giá đất nhà nước thấp nên dù giá giao dịch thực tế cao, các bên thường khai thấp hơn nhằm giảm số tiền thuế đất phải nộp. Bảng giá đất cao làm giảm bớt chênh lệch giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường. Khi đó, việc kê khai thuế ở mức giá thấp sẽ không có ý nghĩa (vì áp dụng giá trong bảng giá đất nhà nước). Ngân sách sẽ bảo đảm nguồn thu thuế từ nhà đất một cách bền vững hơn.

Bảng giá đất làm cơ sở để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất cao lên, về lý thuyết, sẽ góp phần thanh lọc những người không có năng lực tài chính tham gia đấu giá. Hiện tượng một số cá nhân coi những cuộc đấu giá như trò đùa với kịch bản: trả giá cao rồi sau đó bỏ cọc có thể sẽ ít hơn.

Nhưng một đôi giày đẹp sẽ không vừa chân với tất cả. Bảng giá đất, áp dụng với nhiều đối tượng khác nhau, cho dù phù hợp với các mục tiêu kể trên, nhưng có thể sẽ tác động đến một bộ phận cá nhân đang sử dụng đất.

Bảng giá đất cao đồng nghĩa với việc tăng chi phí cho người dân khi tính thuế đất, phí trước bạ và các nghĩa vụ tài chính khác, đặc biệt là khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nói cách khác là có mối quan hệ tỷ lệ thuận giữa bảng giá đất tăng với áp lực tài chính cho một bộ phận người sử dụng đất.

Chúng ta hãy hình dung cá nhân khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu trường hợp không có giấy tờ về đất đai - tình huống khá phổ biến trong thực tế. Tiền sử dụng đất phải nộp sẽ từ 20% đến 70% giá đất tại bảng giá đất. Bảng giá đất tăng bao nhiêu lần thì tiền sử dụng đất phải nộp cũng sẽ tăng tương ứng. 

Trong bối cảnh đó, có thể hiểu được vì sao không ít người chạy đua với thời gian để nộp hồ sơ chuyển đổi đất sớm, hy vọng xong thủ tục khi thời điểm giá đất còn thấp.   

Trên một phương diện khác về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có lẽ nhiều người không nhớ đến sự tồn tại của khoản thuế này vì mức đóng quá thấp (thuế suất 0,03% nhân giá đất trong bảng giá). Theo đó, ở các thành phố với một thửa đất diện tích khoảng 100m2, mức thuế đóng hàng năm chỉ vài trăm nghìn đồng. Tuy nhiên, khoản thuế này có thể sẽ không còn "nhẹ nhàng" như lâu nay khi bảng giá đất điều chỉnh theo hướng tăng nhiều lần.

Tiền thuê đất, các khoản phí trong quản lý đất đai cũng như nhiều trường hợp khác xác định dựa vào bảng giá đất sẽ biến động khi bảng giá đất thay đổi. 

Có thể nói rất khó kỳ vọng giá nhà đất giảm trong tương lai gần, nếu chi phí tiền đất vẫn ở mức cao như xu hướng hiện nay.  

Tuy vậy, cần nhìn nhận rằng bảng giá đất tăng là yêu cầu tất yếu. Chúng ta không thể để tồn tại nghịch lý chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường như trước đây. Bảng giá đất của nhà nước ban hành dù thấp hay cao đều sẽ có "nghịch lý" riêng, không thể làm hài lòng tất cả.

Tất nhiên mục đích của việc điều chỉnh giá đất không phải để tăng nghĩa vụ tài chính một cách bất hợp lý cho người dân. Vì vậy, tìm ra điểm "cân bằng", hài hòa lợi ích nhà nước với người sử dụng đất, đưa bảng giá đất nhà nước thành một công cụ hữu hiệu điều tiết thị trường mà không tạo gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất là điều cốt lõi.

Theo chúng tôi, cơ quan có thẩm quyền có thể cân nhắc giảm mức thuế suất thay vì giảm giá đất trong bảng giá. Đây là cách tiếp cận linh hoạt, vừa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai, vừa đáp ứng nhu cầu thực tiễn của người dân và doanh nghiệp.

Mặt khác, việc Chính phủ rà soát và sớm ban hành quy định miễn, giảm, điều chỉnh mức đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phù hợp với điều kiện thực tế khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ góp phần hỗ trợ người dân. Ví dụ, các trường hợp gia đình tại nông thôn sử dụng đất ổn định, lâu dài khi chuyển đất vườn, ao sang làm đất ở vì nhu cầu chính đáng của họ thì nên được xác định tiền sử dụng đất thấp hơn với các trường hợp chuyển đổi khác.   

Trong khi chờ những chính sách cụ thể liên quan đến bảng giá đất, có lẽ chúng ta cần thích ứng với thực tế: giá đất có mặt bằng mới.  

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!