Khủng hoảng Condotel: Nhà đầu tư ngoảnh mặt, chuyên gia chỉ cách duy nhất gỡ tắc

Đâu là nguyên nhân khiến Condotel thoái trào?

Phát biểu tại Diễn đàn Hành lang pháp lý cho Condotel diễn ra sáng 14/12, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, Condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh trong giai đoạn năm 2016 – 2017. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay thì có dấu hiệu phát triển chậm hơn so với giai đoạn trước.

“Mổ xẻ" nguyên nhân dẫn đến sự thoái trào mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới này, ông Chiến cho rằng, đầu tiên phải kể đến yếu tố pháp lý.

Cụ thể theo ông Chiến, đây là sản phẩm bất động sản phức hợp chưa được có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành….

Trong đó vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. “Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi Condotel nằm giữa khung của 2 luật Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn”, ông Chiến nêu bất cập.

Bất cập lớn thứ hai là câu chuyện cam kết lãi suất. Theo ông Chiến, thoả thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao lên tới 12% là điều khó có thể thực hiện được.

“Đây là lãi suất không thực tế, vì vậy dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không trả - gây bức xúc cho người mua”, ông Chiến nói.

Tiếp đến, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản cũng chỉ ra nguyên nhân từ việc không đồng nhất giữa các địa phương về khái niệm Condotel. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật đang điều tiết chậm, kéo theo đó là nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Để giải quyết thực tế nêu trên, ông Chiến kiến nghị các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch… cần ngồi lại với nhau căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại các chỉ thị để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường bất động sản nói chung và Condotel nói riêng.

“Việc tháo gỡ này nên dựa theo nguyên tắc: Căn hộ Condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp Condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn”, ông Chiến nêu.

Điểm duy nhất tháo gỡ ách tắc

Tham luận tại diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điểm chốt khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới.

Theo ông Võ, việc sử dụng đất lâu dài sẽ thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp, còn việc sử dụng đất có thời hạn đối với các nhà đầu tư thì chưa quen lắm mặc dù tại các nước phát triển đã quá quen với việc sở hữu bất động sản du lịch có thời hạn.

Vậy để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, ông Võ cho rằng: Luật đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình.

“Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay – trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh”, ông Võ nhấn mạnh.

Trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng, ông Võ cho rằng phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản.

Cụ thể, đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh luỹ tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài. Luỹ tiến thấp hơn khu lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

Ông Võ chia sẻ thêm, cách đây một năm, khi nghe cơ quan quản lý nói đất cho dự án Condotel có thời hạn thôi chứ không dài hạn thì khá nhiều nhà đầu tư ngoảnh mặt với Condotel.

“Khi tuyên bố Condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì tôi tin chắc chắn rằng mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển ngay", ông Võ khẳng định.

Ông Võ nhấn mạnh, đừng tư duy Condotel theo kiểu truyền thống, hãy tư duy theo mô hình mới, kinh tế chia sẻ. “Đừng dùng tư duy kinh tế truyền thống để áp dụng, điều hành kinh tế chia sẻ, như vậy dễ đổ vỡ thị trường. Tại sao cứ bắt nó là phải là khách sạn?”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, người Việt Nam rất thích sử dụng đất lâu dài. “Nếu hỏi sử dụng đất 50 năm thì đa số chỉ nhà đầu tư chuyên nghiệp quan tâm. Còn nếu ngắn hạn thì nhiều nhà đầu tư không có kiến thức về kinh doanh thì sẽ dễ dàng ngoảnh mặt. Không thu hút được nhà đầu tư nếu chỉ cấp thời hạn 50 năm”, ông Võ phân tích.

Ông Võ nhấn mạnh, việc cho phép các dự án Condotel được sử dụng đất dài hạn sẽ giải quyết toàn bộ ách tắc hiện nay.

Nguyễn Mạnh