Nhìn từ vụ Cocobay: Không thể trì hoãn việc tạo khung pháp lý cho Condotel

Thông tin dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm cùng một vài dự án Condotel khác vỡ trận cam kết hấp dẫn lên đến 15% đã gây ra những biến động không nhỏ cho thị trường bất động sản.

Nhằm làm rõ hơn dưới giác độ pháp lý, Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc, Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

Vừa qua, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã thông báo tới khách hàng về việc không thể trả lãi suất như đã cam kết. Sau đó, đưa ra các phương án để khách hàng lựa chọn. Nhìn nhận từ góc độ pháp lý ông bình luận như thế nào về vấn đề này? Nhà đầu tư nên làm như thế nào để bảo vệ lợi ích của mình trong trường hợp này?

Condotel là mô hình “con lai” giữa căn hộ và khách sạn, thường được xây dựng ở các thành phố lớn, các khu nghỉ dưỡng lớn. Về hình thức, nó là một căn hộ chung cư nhưng hoạt động như một khách sạn.
Mô hình này như một sự kết hợp sáng tạo giữa bất động sản đầu tư, cho thuê và nghỉ dưỡng nên đã nhanh chóng tỏ ra hút khách trong thời gian mấy năm trở lại đây.

Hầu hết các Condotel đều được chủ đầu tư chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ, theo đó nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu căn hộ, được sở hữu kỳ nghỉ tại căn hộ từ 10-15 ngày, số ngày còn lại chủ đầu tư sẽ đứng ra cho thuê và cam kết trả lợi nhuận từ khoản tiền cho thuê căn hộ từ 10-15%/ năm.

Hợp đồng mua bán căn hộ Condotel ở Cocobay ký giữa chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp cũng xây dựng theo hình thức này, riêng cam kết lợi nhuận lên đến 12%/ năm.

Tuy nhiên, sau 3 năm trả khoản cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng vì không thể đạt được mức lợi nhuận 12%/năm như dự kiến ban đầu.

Chủ đầu tư đã đưa ra 3 phương án để khách hàng lựa chọn và cho đến nay, được biết chủ đầu tư vẫn đang tiếp nhận các thông tin phản hồi từ phía khách hàng để phân loại, giải quyết theo 3 phương án đã đưa ra.

Về mặt pháp lý thì thấy rằng các hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp là phù hợp với các quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; hợp đồng này cũng không vi phạm các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 nên việc các bên giao kết hợp đồng này là hợp pháp.

Việc một bên đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng hay đề nghị sửa đổi hợp đồng cũng là việc pháp luật cho phép.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên (chủ đầu tư) thấy rằng không thể tiếp tục thực hiện Hợp đồng (phần cam kết lợi nhuận) thì có thể đơn phương chấm dứt hoặc đưa ra đề nghị sửa đổi thỏa thuận các bên đã giao kết.

Tuy nhiên việc đơn phương chấm dứt hay sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo các quy định của pháp luật cũng như theo cam kết trong hợp đồng.

Thực chất của việc mua bán căn hộ Condotel là loại hình đầu tư kinh doanh, lời ăn lỗ chịu, nếu phát sinh tranh chấp mà không thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện vụ án dân sự, đề nghị Tòa án giải quyết.

Đối với các Condotel ở Cocobay, việc chủ đầu tư ra thông báo ngừng trả lợi nhuận như cam kết và đưa ra các phương án để khách hàng lựa chọn, được coi như một đề nghị sửa đổi hợp đồng.

Các phương án chủ đầu tư đưa ra thể hiện ý chí của chủ đầu tư mong muốn phía khách hàng hợp tác, thỏa thuận để giải quyết hậu quả, những khó khăn do một bên trong chủ thể hợp đồng gặp phải.

Để bảo vệ lợi ích của mình thì nhà đầu tư cần cân nhắc lựa chọn phương án nào phù hợp nhất với điều kiện cụ thể của mình.

Trong trường hợp nhà đầu tư không thể tìm thấy phương án phù hợp, không thống nhất với các đề nghị của chủ đầu tư thì có thể sử dụng quyền khởi kiện bằng con đường Tòa án.

Nhìn nhận từ góc độ một luật sư, ông đánh giá như thế nào về mô hình Condotel? Ông có thấy nó tiềm ẩn nhiều rủi ro không khi pháp lý chưa hoàn thiện?

Hiện nay, pháp luật nước ta nói chung và các luật chuyên ngành nói riêng (như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai) đều chưa có những quy định cụ thể để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel, mặc dù mô hình Condotel đã xuất hiện từ nhiều năm nay, phù hợp với nguyên tắc tự do kinh doanh, doanh nghiệp được làm những việc mà pháp luật không cấm.

Cũng chính vì chưa có một khung pháp lý cho Condotel nên việc kinh doanh loại hình này đang gặp nhiều trở ngại: trong khi doanh nghiệp thì không bị cấm làm, người dân thì không bị cấm giao dịch và sở hữu căn hộ Condotel nhưng khi tham gia kinh doanh, giao dịch loại hình này thì cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp đều gặp những vướng mắc từ chính những lỗ hổng pháp lý, tạo ra rất nhiều trở ngại và rủi ro.

Việc kinh doanh Condotel luôn gắn với một bất động sản có giá trị lớn nhưng lại thiếu những quy định pháp luật để bảo hộ, chí ít thì cũng xác định rõ ràng rằng đây là một loại hình kinh doanh bất động sản, một phương án hợp tác đầu tư hay một loại hình đầu tư tài chính?

Chính vì chưa có quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, minh bạch như vậy nên chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải đối mặt với nhiều rủi ro, giống như bước vào trận chiến mà chưa có vũ khí để bảo vệ.

Tuy nhiên, cũng phải nói thêm: Vấn đề thiếu một khung pháp lý không phải là nguyên nhân duy nhất làm cho việc kinh doanh Condotel gặp khó khăn mà những chủ đầu tư Condotel cũng như những nhà đầu tư thứ cấp còn phải đối mặt với các rủi ro khách quan từ thị trường mà bất kỳ loại hình kinh doanh nào cũng có thể gặp phải như tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái, sự thay đổi của chính sách hoặc sự “nóng lạnh” của thị trường… mà người đầu tư khó có thể lường hết được.

Theo ông, để mô hình này tiếp tục phát triển, cần hoàn thiện tính pháp lý của mô hình này theo hướng như thế nào, ông có đề xuất gì cụ thể?

Phải thừa nhận là mô hình Condotel hiện nay có nhiều ưu việt bởi nó tận dụng được tối đa hai thế mạnh là “kinh doanh” và “nhà ở”. Chính vì vậy mà thị trường Condotel phát triển rất nhanh, nhu cầu thì cao nhưng lượng cung vẫn còn thấp, bởi loại hình này mới xuất hiện từ khoảng năm 2006, chủ yếu ở những dự án nghỉ dưỡng ven biển.

Được biết đến cuối năm 2018, đã có khoảng 30.000 căn hộ Condotel được tung ra thị trường, từ đầu năm 2019 đến nay có thêm 3.000 căn.
Việc thị trường chấp nhận một mô hình mới như vậy chứng tỏ Condotel là phù hợp, nếu quản lý tốt thì hoàn toàn có thể đạt được doanh thu cao.

Cũng chính vì thế mà các cơ quan có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường…) cần sớm trình Chính phủ một Nghị định riêng cho mô hình Condotel để kịp thời điều chỉnh, đưa hoạt động kinh doanh Condotel vào nề nếp, bảo vệ kịp thời các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như những nhà đầu tư thứ cấp.

Tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Tại văn bản này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê; ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)… và hoàn thành trong quý 3/2019.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, việc tạo ra một hành lang pháp lý cho Condotel vẫn chỉ giới hạn trong các cuộc hội thảo, các cuộc khảo sát…là một sự chậm trễ không đáng có của các cơ quan quản lý chuyên ngành.

Đã đến lúc không thể trì hoãn hơn nữa việc ban hành một khung pháp lý cho Condotel và các loại hình “lai” khác như officetel… Quyền và lợi ích hợp pháp của những nhà đầu tư có được pháp luật thừa nhận và bảo vệ hay không, câu trả lời thuộc về các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành.

Xin cám ơn Luật sư về cuộc trao đổi này!

Nguyễn Khánh (ghi)