Đại biểu Quốc hội nêu nhiều bất cập trong Luật Đất đai gây khó cho dân

Tại phiên thảo luận về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai chiều 1/12, nhiều đại biểu Quốc hội đã chỉ ra các bất cập đang gây bức xúc cho người dân và khó khăn cho cơ quan thực thi.

Bất cập khi áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa vào các vụ án dân sự

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) cho biết khoản 3 Điều 11 dự thảo Nghị quyết hiện quy định trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án mà không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai thì "không thực hiện tách thửa".

Theo đại biểu, quy định này đã lặp lại các nội dung của Luật Đất đai 2024 nhưng không tháo gỡ được vướng mắc mà cử tri bức xúc, phản ánh trong thời gian qua.

Quy định diện tích tối thiểu tách thửa vốn được ban hành để quản lý hoạt động phân lô, bán nền, song lại được áp dụng cho cả các vụ án dân sự về thừa kế và chia tài sản chung, dẫn đến nhiều hệ quả bất hợp lý.

Đại biểu dẫn ví dụ: một thửa đất 2.000m² được cha mẹ lập di chúc chia đều cho bốn người con, nhưng địa phương quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất nông nghiệp là 1.000m². Khi đó, tòa án buộc phải giao đất cho hai người và chia tiền cho hai người còn lại.

"Cách xử lý như vậy không bảo đảm được nguyện vọng của người dân, dễ phát sinh khiếu kiện và kéo dài tranh chấp, nhất là tại các khu vực quy hoạch đất ở đô thị hoặc nông thôn", đại biểu phân tích. 

Nội dung này cũng xung đột với nguyên tắc chia tài sản bằng hiện vật theo Điều 659, 660 Bộ luật Dân sự, cũng như Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình.

Nữ đại biểu đề nghị Quốc hội và cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, bổ sung cơ chế phù hợp để bảo đảm quyền dân sự, quyền thừa kế và giảm bức xúc cho người dân.

Đề nghị tháo gỡ vướng mắc về ghi giá đất, chi phí hạ tầng

Bên cạnh bất cập về diện tích tối thiểu tách thửa, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cũng cho rằng việc quy định bắt buộc ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất, cho thuê đất đang gây ra nhiều khó khăn trong thực tiễn.

Bà phân tích, hiện có nhiều khu đô thị, khu dân cư mới, cụm công nghiệp chưa có tên trong bảng giá đất nên đương nhiên "chưa có giá đất trong bảng giá đất", khiến cơ quan chuyên môn phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện quy trình xác định giá đất để bổ sung. Điều này tiềm ẩn rủi ro định giá không sát thị trường, thậm chí có thể gây thất thu ngân sách nếu hồ sơ phải "làm gấp để kịp tiến độ".

Đại biểu Dung cho rằng cách tiếp cận đang được áp dụng ở một số nước như Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc cho thấy quyết định giao đất là quyết định quản lý, còn giá đất là quyết định tài chính, được thực hiện theo quy trình độc lập sau đó.

Vì vậy, bà đề nghị không bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng trong quyết định giao đất, cho thuê đất, mà tách quá trình xác định giá đất sang giai đoạn tiếp theo. Nhà đầu tư chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao đất khi cơ quan có thẩm quyền xác định xong giá đất theo quy định.

Cùng quan điểm trên, đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) cho biết quy định buộc ghi giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng trong quyết định giao đất, cho thuê đất đang khiến tiến độ chuẩn bị dự án bị kéo dài hàng tháng, thậm chí hàng quý.

Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng, cơ quan định giá phải thẩm định dự phòng, xin ý kiến liên ngành hoặc rà soát dữ liệu, trong khi mục tiêu lớn nhất là đẩy nhanh tiến độ đưa đất vào sử dụng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai các thủ tục về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy hay huy động vốn.

Đại biểu đề xuất xem xét bỏ quy định bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất, cho thuê đất. 

"Việc xác định giá đất, chi phí hạ tầng và các thủ tục tài chính khác được thực hiện song song trong giai đoạn sau khi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất. Nhà đầu tư chỉ cần nộp tiền và nhận bàn giao đất sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo kết quả được cơ quan có thẩm quyền xác định", đại biểu đề xuất. 

Về việc xác định giá đất cụ thể theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai, đại biểu Cường đề nghị áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá tại thời điểm định giá. Trường hợp chưa ban hành hệ số thì giao Sở Tài nguyên và Môi trường thuê tư vấn xác định hệ số làm căn cứ.

Giải pháp này, theo đại biểu, sẽ "tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ đối với các dự án đang chậm".

Thay mặt cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết đã tiếp thu nhiều ý kiến đại biểu và khẳng định Nghị quyết lần này nhằm tháo gỡ các "điểm nghẽn" trong thi hành Luật Đất đai 2024. Bộ trưởng cho hay các nội dung đại biểu phản ánh đã được rà soát và sẽ được nghiên cứu hoàn thiện trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo.

Với những nội dung chưa thể đưa vào Nghị quyết lần này, Bộ trưởng cho biết Chính phủ sẽ nghiên cứu đầy đủ tác động để trình Quốc hội xem xét khi sửa đổi, bổ sung toàn diện Luật Đất đai 2024, dự kiến vào năm 2027.