Xác định thời điểm sử dụng đất bằng cách nào?

Trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người dân bày tỏ lo lắng về việc cơ quan chức năng xác định thời điểm sử dụng đất không đúng với thực tế, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn hoặc thậm chí không được cấp sổ.

Từ góc nhìn pháp lý, luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp Trị, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho rằng thời điểm sử dụng đất là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với quyền lợi của người sử dụng đất.

Theo luật sư, thời điểm sử dụng đất càng sớm, thời gian sử dụng càng lâu thì quyền lợi của người sử dụng đất khi cấp sổ càng được bảo đảm. Ngược lại, nếu bị xác định thời điểm sử dụng đất muộn, người dân có thể chỉ được tiếp tục sử dụng đất mà không được cấp sổ đỏ, thậm chí khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường.

Theo quy định tại điều 138 Luật đất đai năm 2024, đối với đất có giấy tờ, nếu được xác định thời điểm sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở khi cấp sổ được xác định theo hạn mức công nhận đất ở và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Trong khi đó, nếu thời điểm sử dụng đất bị xác định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014 thì diện tích đất ở khi cấp sổ chỉ được xác định theo hạn mức giao đất ở và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Sự chênh lệch về quyền lợi này có thể thấy rõ qua một ví dụ cụ thể. Với thửa đất có diện tích 100m2 tại phố Hàng Khay, vị trí 1 mặt đường Bà Triệu (Hà Nội), nếu thời điểm sử dụng đất được xác định từ ngày 15/10/1993, khi cấp sổ chỉ được công nhận 90m2 đất ở và phải nộp 20% giá đất ở; 10m2 còn lại phải nộp 50% giá đất ở.

Căn cứ bảng giá đất năm 2026, giá đất tại phố Hàng Khay, vị trí 1 mặt đường Bà Triệu là 700 triệu đồng/m2. Theo đó, phần 90m2 phải nộp 12,6 tỷ đồng, phần 10m2 phải nộp 3,5 tỷ đồng, tổng cộng 16,1 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu thửa đất được xác định thời điểm sử dụng trước ngày 18/12/1980 thì toàn bộ 100m2 đều được công nhận là đất ở và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo luật sư, để tránh rủi ro pháp lý, người dân có thể tự xác định thời điểm sử dụng đất thông qua 3 cách.

Cách thứ nhất là căn cứ vào các giấy tờ được liệt kê tại điều 137 Luật đất đai năm 2024. Phần Phụ lục của Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định, trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 7 điều 137 Luật đất đai thì việc xác định đất sử dụng ổn định được thực hiện theo khoản 38 điều 3 Luật đất đai. Có nghĩa là, giấy tờ ghi nhận thời gian sử dụng đất vào thời gian nào thì xác định thời điểm sử dụng đất như thế.

Cách thứ hai áp dụng với trường hợp không có giấy tờ theo điều 137 Luật đất đai năm 2024. Khi đó, thời điểm sử dụng đất được xác định dựa trên một trong các giấy tờ, thông tin được liệt kê tại Phụ lục Nghị định 151/2025/NĐ-CP như biên lai nộp thuế, giấy tờ điện nước, tạm trú, thường trú, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền được lập từ năm 1980 trở về sau.

Nghĩa là giấy tờ này ghi thời gian thế nào thì xác định thời điểm sử dụng đất như thế. Trường hợp có nhiều giấy tờ ghi nhận các mốc thời gian khác nhau thì thời điểm sử dụng đất được tính theo giấy tờ có thời gian sớm nhất.

Cách thứ 3 là trường hợp người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo 2 cách nêu trên. Theo Phụ lục Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 Luật đất đai và cũng không có các thông tin, giấy tờ khác hoặc các giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập, thì việc xác định thời điểm sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Quy định trên được hiểu là nếu không có giấy tờ gì chứng minh thì cơ quan chức năng dựa trên thông tin người sử dụng đất kê khai, theo hiện trạng đất để xác định thời điểm sử dụng đất.

Theo luật sư, Phụ lục Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã quy định tương đối đầy đủ và rõ ràng cách thức xác định thời điểm sử dụng đất. Việc nắm chắc các quy định này sẽ giúp người dân chủ động hơn khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh những thiệt thòi lớn về quyền lợi chỉ vì bị xác định sai hoặc xác định muộn thời điểm sử dụng đất.