Đất vườn chuyển sang đất ở, nộp tiền sử dụng đất thế nào?

Gần đây, phản ánh tới cơ quan chức năng, bà Nguyễn Thị Thảo (Hà Nội) cho biết, gia đình có một mảnh đất 164m2, thuộc đất ở làng xóm hiện có. Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2008 và được cấp đổi giấy chứng nhận mới vào năm 2021.

Năm 2020, gia đình bà Thảo làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, do thửa đất có 69,8m2 nằm trong quy hoạch nên cán bộ xã thông tin chưa thể thực hiện chuyển mục đích, chờ quy hoạch được phê duyệt.

Đến cuối năm 2025, quy hoạch liên quan đến khu đất đã được duyệt. Hiện nay bà Thảo có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích không nằm trong quy hoạch là 94,2m2 và được cán bộ xã trả lời là đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển đổi.

Bà Thảo cho biết, khi tìm hiểu về nghĩa vụ tài chính, cán bộ xã thông tin rằng nghị quyết mới của Quốc hội về việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích chỉ áp dụng với trường hợp đất chuyển đổi có gắn liền với đất ở. Do thửa đất của gia đình bà hiện là 100% đất vườn, không có đất ở gắn liền, nên khi chuyển mục đích sang đất ở vẫn phải nộp tiền sử dụng đất ở mức 100% chênh lệch.

"Vậy phần diện tích 94,2m2 không vào quy hoạch của gia đình tôi khi chuyển mục đích sử dụng thì tiền sử dụng đất phải nộp là 100% hay được giảm theo nghị quyết mới của Nhà nước?", bà Thảo đặt câu hỏi.

Trả lời nội dung này, Trung tâm Truyền thông, Dữ liệu và Công nghệ số UBND TP Hà Nội cho biết, tại điểm đ khoản 1 điều 121 Luật đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Đối với nghĩa vụ tài chính, tại điểm c khoản 2 điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu tại điều 121 Luật đất đai, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa trước ngày 1/7/2014, mức thu được áp dụng theo các tỷ lệ: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức trên một lần hạn mức giao đất ở. Mức thu này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng dẫn chiếu quy định tại điều 13 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về hạn mức giao đất ở. Theo đó, tại khu vực phường, thị trấn, hạn mức tối đa là 90m2; khu vực xã vùng đồng bằng tối đa 180m2; xã vùng trung du tối đa 240m2; xã vùng miền núi tối đa 300m2. Việc xác định cụ thể hạn mức được căn cứ theo phân loại xã tại phụ lục kèm theo quyết định này.

Từ các quy định nêu trên, cơ quan chức năng đề nghị công dân đối chiếu với hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và hạn mức giao đất ở tại địa phương để xác định mức tiền sử dụng đất phải nộp theo đúng quy định pháp luật.