Nhiều vướng mắc về cách tính thuế sử dụng đất Phú Mỹ Hưng

Theo Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (Công ty LD PMH) thì khách hàng phản đối việc đóng tiền sử dụng đất chủ yếu vì khung giá đất hiện tại quá cao, có nơi đến 13 triệu đồng/m2, đắt gấp hàng trăm lần so với khung giá đất mà người mua nhà trước ngày 15/4/2004 phải đóng.

Với cách tính này, người dân sẽ được lợi nhiều. Vì theo quy định, khách hàng phải đợi đến 3 năm sau khi công trình hoàn thành mới được thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Khi đó, khung giá đất do TP ban hành đã tăng gấp nhiều lần, tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Nay tính ngay tại thời điểm ký hợp đồng thì khung giá đất sẽ thấp hơn nhiều.

Tuy nhiên, Công ty LD PMH vẫn chưa hài lòng với giải pháp trên và đề xuất hai phương án bổ sung.

Thứ nhất, theo khoản 4, điều 5 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP, TP phải cấn trừ số tiền thuê đất mà công ty đã đóng một lần cho TP (số tiền này đã tính vào giá nhà, đất mà người dân mua), người dân chỉ phải đóng khoảng chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà và khoản tiền thuê đất người dân đã trả thông qua công ty.

Thứ hai, theo khoản 2, điều 32 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài đã trả tiền thuê đất một lần thì được xem như đã hoàn tất nghĩa vụ về tiền sử dụng đất dự án. Vì thế, người mua nhà dự án này không phải đóng tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Theo phương án 1 thì khách hàng mua nhà PMH sẽ giảm được một phần không nhỏ trong khoản tiền thuế sử dụng đất. Theo phương án 2 thì người dân không phải trả một đồng nào. Và theo cả hai phương án thì Công ty LD PMH cũng không phải bỏ ra đồng nào, chỉ có ngân sách nhà nước là chịu thiệt khoản tiền thuế sử dụng đất này.

Còn khách hàng mua nhà PMH thì không hài lòng cả giải pháp của TP lẫn Công ty LD PMH. Bởi cái mà người dân thắc mắc chính là đối tượng phải đóng tiền thuế sử dụng đất. 

Theo điều 81 của Nghị định 181, ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai: Đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện thì người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước.

Theo điều 2 của Nghị định 198 do Chính phủ ban hành ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất: Người dân mua nhà căn hộ chung cư không hề có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ đó thuộc về “tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”.

Theo quy định mới nhất là Nghị định 84 ban hành ngày 25/5/2007, bổ sung về việc “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” thì việc nộp tiền sử dụng đất cũng không phải nghĩa vụ của khách hàng mua nhà đất.

Cụ thể, khoản 2 điều 32 ghi rõ: “Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài”.

Như vậy, trong các văn bản pháp luật hiện hành, người dân mua nhà ở tại PMH đều được xác định quyền sử dụng đất mà không phải đóng tiền sử dụng đất, vì số tiền này họ đã đóng cho chủ đầu tư khi mua nhà. Nghĩa vụ đóng khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tại thời điểm quy định và tiền thuê đất thuộc về chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong hợp đồng mua nhà của khách hàng PMH đều quy định nghĩa vụ đóng tiền thuế sử dụng đất thuộc về khách hàng. Do vậy, một quan chức TP cho rằng: “Muốn xác định nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất thuộc về ai phải đưa ra toà án dân sự. Vì giải quyết tranh chấp các điều khoản trong hợp đồng dân sự thuộc về toà án dân sự”.

Tùng Nguyên