Người buôn bất động sản giàu nhanh do nhà nước quản lý kém!?

Phó Chủ nhiệm UB Tư pháp, Lê Thị Nga nêu nhiều câu hỏi rồi đưa ra hướng phân tích, trả lời khi bàn về những nội dung sửa đổi luật Đất đai trong phiên thảo luận tổ chiều 6/11 của Quốc hội.

Tại sao tham nhũng đất đai lại “đứng đầu bảng”? Vì sao đất đai vẫn chưa trở thành nguồn lực hiệu quả để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội? Nguyên nhân nào đẩy giá đất lên cao thế? – Đó là những câu hỏi đại biểu cho rằng cần trả lời rốt ráo. “Có ông chủ bất động sản nói thẳng tuột, do nhà nước quán lý kém quá nên tôi làm giàu nhanh quá” – bà Nga bất bình.

Phân tích cơ chế chuyển dịch, thu hồi đất, bà Nga chỉ ra nghịch lý. Chiếu theo luật dân sự, quyền sử dụng đất là tài sản. Còn theo Hiến pháp, tài sản của cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp vì lợi ích Quốc gia, phục vụ an ninh, quốc phòng phải trưng dụng, trưng mua có bồi thường.

Nhưng theo luật Đất đai hiện hành, Nhà nước có thể thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, để làm những dự án lớn. Việc này, theo Phó Chủ nhiệm UB Tư pháp là đã “qua mặt” hiến pháp, cần cân nhắc lại.

Theo hướng mở này, ngoài thu hồi hành chính thì nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất. Nhưng thực tế cũng có cách lách nếu dự án được liệt vào nhóm A – các dự án lớn. Như vậy, thậm chí cả dự án làm sân golf, kinh doanh du lịch cũng có thể lo toan để có quy mô xếp hạng dự án lớn và thực hiện thu hồi đất của người dân và đền bù theo giá nhà nước quy định. Đây là điểm bất ổn bà Nga chỉ ra.

Đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TPHCM) cũng có hướng phân tích tương tự. Hiến pháp cho phép chỉ trưng dụng đất đai cho quốc phòng, an ninh, nhưng luật Đất đai lại bổ sung thêm mục đích công cộng, phát triển kinh tế nên dẫn đến tình trạng làm sai, xuất hiện nhiều sân golf, resort... như thời gian qua. Có hàng triệu ha đất bị thu hồi vì mục đích kinh tế, thu hồi nhưng không sử dụng, đất đai hoang hóa.

Đại biểu Nguyễn Văn Phụng khuyến cáo cần giảm bớt thu hồi đất đai, theo hướng trưng mua, trưng dụng Quyền sử dụng đất của người dân. Ngoài ra, ông Phụng đề nghị phải có điều tra kỹ lưỡng trước khi thu hồi để làm sao việc thu hồi dễ chịu hơn với người có đất.

Nhìn nhận ở khía cạnh khác, đại biểu Chu Sơn Hà (Hà Nội) kể, qua giám sát, đa phần ý kiến từ các cấp chính quyền thực hiện công việc này cho rằng nên thống nhất theo cách thức nhà nước thu hồi và đền bù. Như vậy sẽ tránh được tình trạng thỏa thuận ngầm, không chính thức giữa người bị thu hồi với chủ đầu tư, dẫn đến nhiều bức xúc do quyền lợi của các hộ bị thu hồi đất có thể khác nhau, đó là mầm mống tham nhũng, khiếu kiện.

Ông Hà lập luận, khi thống nhất về một cách thức thu hồi rồi, vấn đề chỉ là giải quyết như thế nào để đền bù hợp lý khi giá đất sau thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đội lên. Nếu đất đó không sử dụng vào kinh doanh thì bồi thường giống nhau bất kể thu hồi vào dự án nào, còn nếu đất thu hồi vào mục đích kinh doanh thì sẽ có thêm phần bồi thường chênh lệch, phần này nộp vào nhà nước. Giá bồi thường phải do nhà nước quy định, bám sát giá thị trường.

Về nội dung định giá đất, đại biểu Lê Thị Nga đặt vấn đề, dự thảo luật mới chỉ hướng đến sự khác biệt về câu chữ, chuyển từ nguyên tắc định giá phù hợp với giá thị trường thành sát với giá thị trường. Có quan điểm đề xuất chuyển thành phù hợp với giá đất phổ biến đã chuyển nhượng. Vấn đề là làm sao để quản lý, giữ giá đất hợp lý, không để giá đất ở Việt Nam tiếp tục ở mức cao nhất thế giới nữa.

Đồng thời, nhà nước phải điều tiết được giá trị tăng thêm do dự án mang lại sao cho hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người có đất và nhà đầu tư cũng như chống được tham nhũng đất đai.

Đại biểu Lê Trọng Sang (TPHCM) đồng ý với nhận định giá đất đền bù xa thực tế thị trường dù nguyên tắc định giá đã được quy định từ lâu. Khung giá đất tại Hà Nội, TP.HCM có mức cao nhất là 81 triệu, nhưng thực tế, đất Hà Nội nhiều vị trí lên đến cả tỷ đồng/m2. Trong khi đó, người kinh doanh lại đền bù theo giá thị trường, thậm chí trên cùng mảnh đất nhưng có 2 giá đất khác nhau nên dẫn tới khiếu kiện.

Đại biểu Trần Du Lịch (TPHCM) phân tích ở khía cạnh khác. Giá đất về bản chất, theo ông Lịch, là giá tương lai. Vậy phải tính giá nào khi định giá?  

Phương thức định giá thị trường, đại biểu so sánh với tích “tìm lá diêu bông” khi khu thương mại giá khác, tầng cao bao nhiêu, giá khác, mật độ bao nhiêu, khi công bố xong giá đất mới hình thành. Còn khi thu hồi xong mới biết làm bao nhiêu, mật độ thế nào để định giá.

Ông Lịch nhấn mạnh: “Tôi đề xuất, với đất đô thị, Chính quyền lập dự án, đất thương mại thì đấu giá, địa tô Nhà nước thu công khai minh bạch. Theo tôi, chấm dứt việc nhà cửa tôi hợp pháp, Nhà đầu tư cầm tờ giấy, mặc cả đền bù, dẫn tới khiếu kiện”.

Đại biểu Huynh Ngọc Ánh kiến nghị tính 1 giá trong phạm vi nhất định, thời điểm nhất định, nhưng phải xây dựng giá cụ thể cho giai đoạn trong quy hoạch, trước quy hoạch, sau quy hoạch. Vì vậy, quy hoạch phải theo nguyên tắc sử dụng đến đâu đền bù đến đó, sang năm quy hoạch tiếp thì làm tiếp, còn khi quy hoạch rồi mà chưa sử dụng đến nhưng dân vẫn phải có quyền bán, quyền sử dụng được, quyền thừa kế…

P.Thảo