Chuyển mục đích sử dụng sang đất ở: Nên đơn giản hóa thủ tục

Với quy định hiện hành về hạn mức công nhận đất ở, nhiều người dân có thể gặp khó trong việc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích thuộc sở hữu của mình nhưng không phải đất ở, cho dù diện tích này là phù hợp quy hoạch.

Để minh họa cho các trường hợp chúng ta có thể gặp trong thực tiễn, tôi xin nêu một ví dụ về người dân – tạm gọi là ông A – có khoảng 800 m² đất do cha ông để lại, được sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ. Trên mảnh đất ấy có nhà, sân, vườn, ao – cách sử dụng quen thuộc của nhiều hộ gia đình ở nông thôn. Suốt nhiều chục năm, thửa đất không tranh chấp, không lấn chiếm, không vi phạm pháp luật đất đai.

Mọi thứ vẫn bình thường cho đến khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận.

Theo giấy tờ, 400 m² được công nhận là đất ở, phần còn lại là đất vườn, ao. Ngoài thực địa, thửa đất vẫn liền khối. Nhưng về mặt pháp lý, nó đã bị chia tách.

Cách đây hai năm, khi ông muốn xây thêm một căn nhà cho con trai út trên phần diện tích còn lại, câu trả lời rất quen thuộc của cán bộ địa chính xã: phải chuyển mục đích sử dụng đất. Phải làm hồ sơ. Phải chờ. Thường là chờ sang năm sau.

Không ai nói ông làm sai. Chỉ là ông chưa đủ điều kiện pháp lý để xây nhà trên chính phần thửa đất còn lại của mình.

Câu chuyện này là không cá biệt. Với các thửa đất có diện tích lớn, hạn mức công nhận đất ở đã tạo ra một ranh giới đặc biệt: không tồn tại ngoài thực địa, không có hàng rào hay mốc giới, nhưng lại quyết định phần đất nào được phép xây dựng, phần nào thì không. Chỉ vài nét đứt thể hiện trên bản đồ địa chính, nhưng đủ để thay đổi toàn bộ quyền năng pháp lý của người sử dụng đất.

Một thửa đất, hai “số phận” pháp lý

Phần được công nhận là đất ở được xây dựng hợp pháp, được chuyển nhượng với giá trị cao. Phần còn lại, dù cùng nguồn gốc và quá trình sử dụng, lại không được phép xây nhà ở; nếu chuyển nhượng, giá trị cũng rất thấp. Nếu xây dựng, công trình sẽ bị xác định là vi phạm và gần như không còn khả năng chuyển sang thổ cư nữa.

Hệ quả là người dân rơi vào thế khó. Muốn tuân thủ pháp luật thì phải tháo dỡ công trình đã xây. Muốn giữ lại thì phải chấp nhận rủi ro không chuyển được mục đích sang đất ở. Trong khi đó, bản thân thửa đất không thay đổi; chỉ có cách pháp luật công nhận tính chất của thửa đất ấy là thay đổi.

Cần khẳng định, hạn mức công nhận đất ở là công cụ cần thiết để Nhà nước quản lý không gian, kiểm soát dân cư, hạ tầng và trật tự xây dựng, đồng thời bảo đảm nghĩa vụ tài chính và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định này cũng nhằm bảo đảm công bằng xã hội: nếu không có hạn mức, những người sử dụng các thửa đất lớn sẽ hưởng lợi vượt trội từ việc công nhận toàn bộ là đất ở, trong khi các hộ có diện tích nhỏ gần như không có thêm cơ hội tiếp cận đất ở.

Do đó, vấn đề không nằm ở sự tồn tại của hạn mức, mà nằm ở cách thức và thủ tục pháp lý khi người dân muốn chuyển phần diện tích còn lại của thửa đất – vốn đã có đất ở – sang mục đích đất ở.

Đề xuất giải pháp

Hiện nay, khi cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, quy trình theo cơ chế xin phép qua nhiều cấp, nhiều bước như nộp hồ sơ; cơ quan chuyên môn thẩm tra và kiểm tra thực địa; trình ủy ban nhân dân ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích; sau đó người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế; và bước cuối là chỉnh lý, cập nhật hồ sơ đất đai. Cách thiết kế nhiều tầng thủ tục này, trên thực tế, đã vô hình trung đẩy phần lớn chi phí thời gian, công sức sang phía người sử dụng đất, tạo ra sự phụ thuộc đáng kể vào quyết định của cơ quan quản lý địa phương, trong khi việc quản lý chủ yếu vẫn có thể dựa trên quy hoạch và dữ liệu đã có.

Trong khi đó, với những thửa đất đã có một phần đất ở trong khu dân cư và đã được quy hoạch là đất ở, việc tiếp tục yêu cầu chuyển mục đích cho phần diện tích còn lại chủ yếu mang tính thủ tục. Quy hoạch đã có, nghĩa vụ tài chính vẫn được thu đầy đủ. Vai trò quản lý thực chất của thủ tục xin chuyển mục đích cũng cần được nhìn nhận lại.

Từ thực tế đó, các diện tích đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư và đã có một phần đất ở – tức đã phù hợp quy hoạch đất ở – có thể cân nhắc một cơ chế đơn giản hơn theo hướng “đăng ký – đối chiếu – thu tiền”. Theo cách tiếp cận này, người dân chỉ cần nộp thông báo chuyển mục đích thay vì hồ sơ xin phép. Cơ quan quản lý đất đai đối chiếu điều kiện trên hồ sơ và dữ liệu theo ba tiêu chí đã được chuẩn hóa gồm: thửa đất đã có đất ở hoặc nằm trong khu dân cư; phù hợp quy hoạch được phê duyệt; và không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai. Khi dữ liệu đã đầy đủ, việc kiểm tra thực địa không còn cần thiết. Cơ chế này không làm giảm vai trò quản lý của Nhà nước, mà chỉ thay đổi cách thức thực hiện vai trò đó.

Sau khi xác định đủ điều kiện, hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế để xác định tiền sử dụng đất; người dân nộp tiền theo thông báo và cơ quan có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý Giấy chứng nhận.

Cách tiếp cận này giúp việc chuyển mục đích sử dụng đất trở nên minh bạch, dễ dự đoán hơn cho người dân, đồng thời cho phép Nhà nước chuyển trọng tâm quản lý từ quyết định hành chính sang kiểm soát bằng quy hoạch, hồ sơ pháp lý và dữ liệu đất đai. Tất nhiên, với những thửa đất còn lại – như đất nông nghiệp ngoài khu dân cư hoặc đất chưa có đất ở – các quy định hiện hành vẫn có thể tiếp tục được áp dụng để bảo đảm kiểm soát chặt chẽ.

Từ ngày đầu năm 2026, chính sách tài chính về chuyển mục đích sử dụng đất đã được nới theo hướng hợp lý hơn. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển phần diện tích còn lại của thửa đất đã có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất, tùy theo diện tích và hạn mức, thay cho mức 100% chênh lệch như trước. Quy định này góp phần giảm đáng kể áp lực tài chính cho người dân trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, nếu trình tự, thủ tục chuyển mục đích vẫn được áp dụng theo quy trình nhiều khâu, đòi hỏi thời gian xử lý nhất định, thì hiệu quả của chính sách ưu đãi khó có thể phát huy đầy đủ. Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện theo hướng đơn giản, rõ ràng hơn đối với các thửa đất đã có một phần đất ở là điều kiện cần để chính sách tài chính thực sự đi vào đời sống một cách thuận lợi và minh bạch.

Trở lại với câu chuyện ở đầu bài viết. Thửa đất của ông A vẫn nằm đó, không dịch chuyển một mét vuông nào. Con trai ông vẫn cần một chỗ ở. Có điều, giữa nhu cầu rất đời thường ấy và khả năng thực hiện lại tồn tại một khoảng trống pháp lý – không đo bằng diện tích đất, mà bằng thời gian và sự bất an.

Hạn mức đất ở cần được duy trì. Nhưng quản lý đất đai cần chuyển từ tư duy kiểm soát bằng thủ tục sang tư duy ghi nhận và giám sát bằng quy hoạch. Khi pháp luật đã vạch ra những ranh giới trên hồ sơ, trách nhiệm đặt ra là phải tạo điều kiện thuận lợi nhất để người dân được an cư, quây quần trên chính mảnh đất của họ. Nếu không, những ranh giới không tồn tại ngoài thực địa sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu trong hồ sơ, và giấc mơ an cư hợp pháp của nhiều gia đình sẽ còn bị treo lại trên chính mảnh đất họ đã gắn bó cả đời.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!