Tại sao kháng nghị vụ đương sự định nhảy lầu?

TAND cấp cao tại TPHCM vừa quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm vụ đương sự định nhảy lầu do thua kiện hơn 674 m2 đất ở Gò Vấp.

Kháng nghị cho rằng cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp quyền sử dụng đất là không đúng. Bởi tranh chấp nêu trên xuất phát từ quan hệ hợp đồng, do đó quan hệ tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhấn mạnh về nội dung vụ án này, kháng nghị phân tích về yêu cầu khởi kiện cũng như yêu cầu phản tố của hai bên nguyên bị trong vụ án.

Cụ thể, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất với các bị đơn là chưa có hiệu lực pháp luật, không tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc trao trả lại 674m2 đất.

Như vậy, thực chất yêu cầu này là yêu cầu tuyên bố hợp đồng giao dịch dân sự vô hiệu. Lý do các bị đơn tự ý chuyển nhượng qua lại cho nhau và xây dựng trái phép trên đất nhưng không được sự đồng ý của nguyên đơn.

Kháng nghị cho rằng các lý do nguyên đơn trình bày không thuộc phạm vi thoả thuận giữa các bên khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không ảnh hưởng quyền lợi của nguyên đơn.

Trong khi đó, các bị đơn đã thanh toán tiền, nhận đất và sử dụng nhiều năm nhưng nguyên đơn không tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện thì lý ra các bên phải tiếp tục cho đến khi hoàn tất mọi thủ tục theo quy định pháp luật.

Vì vậy việc nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không phù hợp. Hai cấp sơ và phúc chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là đều không đúng pháp luật.

Bị đơn phản tố đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng khi được ký với bị đơn Sỹ 500m2 tại thời điểm nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn hai hợp đồng chuyển nhượng với hai bị đơn Dư, Thắng là không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Các hợp đồng này chuyển nhượng bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực.

Như vậy, tại thời điểm xác lập các giao dịch đều vi phạm về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên không được coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp đồng không có công chứng chứng thực của cơ quan thẩm quyền.

Mặt khác, toàn bộ 674m2 đã được các bên thống nhất chuyển nhượng cho ông Dư, đảm bảo điều kiện tách thửa theo quyết định 190 của UBND TPHCM (đất nông nghiệp phải từ 500m2 trở lên mới được tách thửa) do không vi phạm về điều kiện tách thửa.

Điểm b khoản 1 Điều 688, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều khoản chuyển tiếp: "Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này".

Như đã phân tích, hợp đồng giữa các bên đang trong quá trình thực hiện thì phát sinh tranh chấp. Các bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và thanh toán đủ tiền. Vì vậy trường hợp này cần áp dụng khoản 2, điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 giải quyết.

Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đương sự đã xác lập là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hợp đồng của ông Lê Văn Dư là có căn cứ.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần còn tòa cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật nên cần phải được xem xét lại.

Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu chứng cứ nào khác phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông Dư.

Nếu có chứng cứ khác xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì tòa phải giải quyết hợp đồng và hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên.

Từ đó, kháng nghị toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm, đề nghị hủy cả hai bản án giao hồ sơ về cho TAND quận Gò Vấp xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật và tạm đình chỉ thi hành bản án dân sự phúc thẩm.

Xuân Duy