Quản lý đất đai: "Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi"

Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại Hội thảo "Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về kinh tế đất" do Bộ Tài nguyên Môi trường và Ngân hàng thế giới (World Bank) tổ chức.

Xác định chưa đúng đóng góp GDP của đất đai?!

Theo các chuyên gia kinh tế, vai trò, vị trí, tiềm năng "kinh tế đất - tài chính đất đai" đối với ngân sách Nhà nước và sự phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn. Thế nhưng, Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP. Con số này là chưa phù hợp với thực tế.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai, bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Doanh nghiệp bất động sản thực hiện nghĩa vụ nộp 7 khoản thu ngân sách từ đất khi thực hiện dự án. Riêng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều và bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Điển hình như Quận 7, TPHCM được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng. Năm 2011, thu ngân sách đạt 2.033 tỷ đồng, năm 2017 thu ngân sách lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997. Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của thị trường bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của thành phố cả năm 2012.

Nguồn thu từ đất chiếm khoảng 8-10% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Theo số liệu của Cục Thuế TPHCM, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa, như sau: Năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng; Năm 2017, thu 30.507 tỷ đồng.

Từ những dẫn chứng trên, các chuyên gia cho rằng, việc Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng thực tế, vì chưa bao gồm một phần hoạt động xây dựng và chưa tính giá trị gia tăng của quỹ đất khu đô thị, khu dân cư.

Kiến nghị ban hành "Luật Thuế bất động sản"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng đã chỉ ra 9 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả "kinh tế đất - tài chính đất đai". Ngoài ra, trong công tác quản lý nhà nước cũng có đến 10 lỗ hổng và bất cập xuất phát từ "lợi ích nhóm", hoặc do nhũng nhiễu, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Những bất cập đó có thể "chỉ mặt đặt tên" như: Chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi; Bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật; Lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao...

Ông Châu cho rằng, để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về "Cơ cấu lại tổng thể và đồng bộ nền kinh tế gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng" trong thời gian tới, thì đất đai là một nguồn lực cực kỳ to lớn. Trong đó, "kinh tế đất - tài chính đất đai" là vấn đề trọng tâm, trước hết là đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo tính bền vững và công bằng về lợi ích của các chủ thể có liên quan; đảm bảo tính minh bạch, bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các chủ thể sử dụng đất.

Chủ tịch HoREA kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể", thì mới đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và "phù hợp với thực tế tình hình của địa phương".

Để điều tiết thị trường bất động sản, nhất là để xử lý kịp thời, hiệu quả tình huống thị trường bất động sản phát triển quá nóng có nguy cơ dẫn đến "bong bóng", ông Châu cũng kiến nghị ban hành "Luật Thuế bất động sản" (là một loại thuế tài sản) sau năm 2020; "Thuế chống đầu cơ bất động sản" chậm đưa đất vào sử dụng; "Thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai" do Nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, nhằm tăng thêm nguồn thu bền vững cho ngân sách như nhiều nước đang thực hiện.

Công Quang