Siết tín dụng bất động sản: “Cú sốc” cho toàn thị trường, giá nhà sẽ tăng?

NHNN tính siết tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. NHNN cũng áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Giải trình về đề xuất này, NHNN cho biết nội dung mới sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp.

Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng.

Trong đó, đơn vị chủ quản đề xuất Ngân hàng Nhà nước "kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...".

Thị trường sẽ bị tác động ra sao?

Phân tích tác động của quy định này tới thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, với việc tăng hệ số rủi ro, tại thị trường Hà Nội sẽ ảnh hưởng nhiều tới phân khúc căn hộ hạng A, B với mức giá phần nhiều từ 3 tỷ đồng trở lên.

“Căn hộ hạng B đang chiếm tỷ lệ trên 50%, khá nhiều trên tổng sản phẩm bán trên thị trường Hà Nội. Còn đối với thị trường biệt thự và nhà liền kề thì ảnh hưởng gần như toàn bộ, vì mới mức giá dưới 3 tỷ đồng không có nhiều lựa chọn”, bà Hằng nói.

Với thị trường TPHCM, bà Hằng cho hay, có thể tỷ trọng căn hộ hạng C dưới 3 tỷ cũng khá nhiều nhưng dòng sản phẩm cao cấp hạng A lại đang nhiều hơn Hà Nội nên cũng khó so sánh được mức độ tác động so với thị trường Hà Nội là ít hay nhiều hơn.

“Còn nói các tỉnh khác thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự nghỉ dưỡng sẽ nằm trong diện điều chỉnh. Có thể đây là chính sách nhằm khuyến khích cho các dòng sản phẩm tiêu chuẩn, định hướng lại thị trường nhưng cần lưu ý vì khi bản dự thảo đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường chung chứ không phải là không”, bà Hằng nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, khi thắt chặt nguồn vay thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc giảm dần phụ thuộc của khách hàng tới khoản vay ngân hàng nhưng mặt khác các cá nhân mua bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động dòng tiền mua nhà ở.

“Bình thường họ dùng một phần vốn vay mượn từ người thân, bạn bè, một phần vay ngân hàng. Giờ không có nguồn vay từ ngân hàng sẽ phải chuyển sang kênh khác. Ngân hàng dù gì gần đây cũng có thuận tiện nhất định, giờ chuyển sang kênh khác nhưng không phải lúc nào cũng có. Điều này sẽ kiềm chế thị trường phát triển, tác động tới nhịp phát triển chung”, bà Hằng nói.

Dưới góc độ chủ đầu tư, theo bà Hằng, rõ ràng nhất là sẽ bị ảnh hưởng tới thời gian bán hàng, khả năng bán hàng và tốc độ hoàn vốn.

“Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường. Rõ ràng, điều này sẽ khiến thị trường bất động sản chung chịu ảnh hưởng, không thể có kết quả tốt hay những chỉ số ổn định như vài năm gần đây”, bà nói thêm.

Lo giá nhà tăng, doanh nghiệp địa ốc chịu áp lực

Nhiều chuyên gia còn cho rằng, hướng siết chặt dòng vốn từ các nhà băng đổ vào địa ốc có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới. Theo đó, thị trường bất động sản có khả năng sẽ tăng nóng đẩy giá nhà lên mặt bằng cao hơn.

Đồng quan điểm, trao đổi với báo chí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó.

“Thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó”, ông Võ bình luận.

Trong ngắn hạn, trước việc NHNN thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết.

Theo ông Châu, NHNN không nên sửa đổi Thông tư vào thời gian này do rất nhiều doanh nghiệp địa ốc mới vừa hồi phục, hoặc chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn.

Phương Dung