HoREA đề xuất sửa cách tính dân số để "cứu" nguồn cung căn hộ nhỏ

Thứ ba, 17/03/2026 - 17:37

(Dân trí) - HoREA kiến nghị điều chỉnh quy định về phương pháp xác định quy mô dân số trong các dự án chung cư, bởi cách tính hiện nay đang làm lệch cơ cấu sản phẩm, không phù hợp nhu cầu thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản góp ý sửa đổi Quyết định 32/2025 của UBND TPHCM quy định phương pháp xác định quy mô dân số đối với nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn.

HoREA đề xuất sửa cách tính dân số để cứu nguồn cung căn hộ nhỏ - 1 — HoREA đề nghị tính lại dân số theo diện tích nhà ở (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Hiệp hội cho biết, cách tính dân số hiện nay dựa trên số phòng và diện tích căn hộ đang dẫn đến hệ quả là các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh thiết kế theo hướng tăng căn hộ diện tích lớn.

Cụ thể, tỷ lệ căn hộ 3-4 phòng ngủ, diện tích trên 85m2, thậm chí trên 160m2 có xu hướng gia tăng. Trong khi các căn hộ vừa túi tiền như loại 1-2 phòng ngủ (diện tích 45-70m2 hoặc dưới 45m2) lại bị thu hẹp.

Mặt khác, theo khảo sát của HoREA, nhu cầu thực tế lại tập trung chủ yếu vào căn hộ vừa và nhỏ. Cụ thể, khoảng 60-70% người mua tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, giá từ 5-7 tỷ đồng; 20-25% có nhu cầu căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng; chỉ khoảng 5-10% quan tâm đến căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên.

HoREA nhận định, việc áp dụng phương pháp tính chi tiết theo từng loại căn hộ khiến quá trình thiết kế bị bó hẹp, giảm tính linh hoạt của doanh nghiệp.

Một bất cập khác được chỉ ra là sự thiếu thống nhất giữa các bước phê duyệt dự án. Trong giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô dân số đã được xác định, nhưng đến khi thẩm định dự án và cấp phép xây dựng lại áp dụng cách tính khác, thường cho ra kết quả thấp hơn. Điều này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng diện tích căn hộ, giảm số lượng căn hộ nhỏ để đảm bảo không vượt quy mô dân số, từ đó làm méo mó cơ cấu sản phẩm.

Từ thực tế trên, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng giữ ổn định quy mô dân số đã được phê duyệt từ giai đoạn chủ trương đầu tư, không tính lại ở các giai đoạn sau.

Đồng thời, chủ đầu tư được phép chủ động xác định cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và cải thiện khả năng tiếp cận nhà của người dân trong bối cảnh giá còn cao. Chủ đầu tư cũng phải tuân thủ quy định với dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ nhỏ (dưới 45m2) không vượt quá 25% tổng số căn.