Giá mặt bằng hạ nhiệt, đại gia bất ngờ "vung" tiền gom vị trí "vàng" Hà Nội

Vị trí "vàng" giá rẻ

Theo thống kê của Savills, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 5%/năm trong 5 năm qua. Do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,6 triệu m2 vào quý II năm nay, ổn định theo quý và tăng 2% theo năm.

Trung tâm mua sắm vẫn duy trì nguồn cung cao nhất ở mức hơn 900.000 m2, tốc độ tăng trưởng nguồn cung của trung tâm bách hóa là 10% và khối đế bán lẻ là 9%, vượt xa trung tâm mua sắm trong 5 năm qua. Sự không chắc chắn về đại dịch khả năng lớn sẽ làm trì hoãn lễ ra mắt của các trung tâm bán lẻ.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hà Nội - cho biết, tình hình Covid-19 từ năm ngoái cho đến 6 tháng đầu năm nay đã khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương các trung tâm thương mại mới.

Thực tế, thị trường đã không đón nhận thêm nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại mới. Tuy vậy, đến năm 2023, thị trường sẽ đón thêm nguồn cung và đa phần là những trung tâm thương mại được đầu tư bài bản.

Sự kéo dài của dịch đã làm giảm số lượng khách, các trung tâm bán lẻ cũng đồng thời sửa chữa và cải tạo khu vực kinh doanh, dẫn tới sự gia tăng diện tích trống, kéo công suất thuê giảm 2% điểm theo quý, đạt 93% vào quý II năm nay.

"Các nhãn hàng đang hoạt động tại Hà Nội dự định chờ tới khi tình hình dịch được cải thiện và việc triển khai vắc xin để tiếp tục kế hoạch mở rộng mặt bằng. Tuy nhiên, vẫn có một số nhãn hàng mới, chưa xuất hiện tại Hà Nội, đang tận dụng thời điểm giá thuê bắt đầu giảm nhiệt, để tìm kiếm những vị trí đắc địa hơn cho cửa hàng đầu tiên của họ" - bà Minh nói.

Theo thống kê, giá thuê trung bình tầng trệt tại trung tâm thương mại trong quý II tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng (tương đương 943.000 đồng).

Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng trệt, một số trung tâm thương mại đã bắt đầu giảm giá thuê cho khu vực tầng 1 khoảng 5-10% so với trước dịch, tính mặt bằng chung của cả trung tâm thương mại tại tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2-3%.

Chuyên gia Savills dự báo, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại trong 6 tháng cuối năm dự kiến sẽ không có sự thay đổi lớn, bởi tại các trung tâm thương mại, đã có một số ngành hàng được vận hành với chiến lược giữ giá thuê trung bình ở mức nhất định.

Hợp đồng thuê trụ sở kinh doanh cho một nhãn hàng lớn thường kéo dài 10 năm

Thực tế cho thấy khách thuê mặt bằng bán lẻ đã đưa ra các thay đổi trong điều khoản thuê kể từ thời điểm thị trường bắt đầu chịu tác động của dịch bệnh. Mỗi hợp đồng thuê đều có các điều khoản bất khả kháng; trên cơ sở các hoạt động chống dịch bệnh và yêu cầu đóng cửa những ngành hàng không thiết yếu, khách thuê và chủ nhà đã bắt đầu đàm phán các điều khoản bất khả kháng liên quan đến Covid-19.

Bà Minh nhận định, đây là một trong những yêu cầu hoàn toàn hợp lý vì giá thuê cần có sự điều chỉnh sao phù hợp với tình hình. Các chủ nhà cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê, căn cứ vào điều kiện kinh doanh của khách thuê tại từng thời điểm, với những chính sách giảm giá thuê hợp lý.

"Thậm chí, tại những khu vực bắt buộc đóng cửa trong thời gian quá dài, chủ nhà có thể miễn phí từ một đến 3 tháng tiền thuê tối đa trong thời gian bị phong tỏa" - Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho hay.

Cũng theo bà Minh, với thị trường cho thuê bán lẻ, các khách thuê đều nhắm đến câu chuyện kinh doanh lâu dài. Hợp đồng thuê trụ sở kinh doanh cho một nhãn hàng lớn sẽ thường kéo dài từ 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Do đó sẽ không chỉ vì vài tháng phong tỏa mà nhãn hàng đưa ra quyết định chấm dứt hợp đồng thuê. 

Theo báo cáo quý II của Bộ Xây dựng, tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TPHCM, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm; mức giá trung bình khoảng 102 USD/m2/tháng tương đương 2.357.000 đồng/m2/tháng, giảm 1,9% theo quý và 1,7% theo năm.

Khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống trung bình ở mức 10,8% do một số diện tích trống ở các tầng cao vẫn chưa tìm được khách thuê mới, cũng như bị ảnh hưởng do dịch bệnh. So với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ này đã tăng 10,1%.

Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm tiếp tục giảm nhẹ do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp thời gian vừa qua.

Cụ thể, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 29 USD/m2/tháng, tương đương 670.000 đồng/m2/tháng, giảm 3,8% theo năm và 2,8% theo quý.

Đáng lưu ý, tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao, đạt 14,6%, cao hơn 0,1% theo quý và 4,8% theo năm. Tại thị trường TPHCM, dưới sức ép từ làn sóng dịch nghiêm trọng, giá thuê trung bình trong quý ghi nhận đạt 34 USD/m2/tháng, tương đương 786.000 đồng/m2/tháng, giảm 5,2% theo năm.