Lý do Bộ Tài chính muốn áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính mới đây thông tin tới báo chí về một số vấn đề được dư luận, xã hội, báo chí quan tâm liên quan đến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là đề xuất thay đổi cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo phương án mới, thuế sẽ được tính trên phần thu nhập thực nhận, thay vì tính theo giá trị chuyển nhượng như hiện nay.

Bộ Tài chính: Mục tiêu là đảm bảo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế

Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân tính trên tổng giá bán từng lần. Song Bộ Tài chính cho biết thời gian qua nhiều ý kiến cho rằng phương pháp này chưa phản ánh đúng bản chất giao dịch, đặc biệt khi giá bán không cao hơn giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận. 

Bộ này đưa ra phương án bổ sung tính thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua bất động sản, sau khi trừ đi các chi phí hợp lệ. Mục tiêu là đảm bảo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế và sát thực tế thu nhập phát sinh.

*Cách tính thuế thu nhập cá nhân theo dự thảo mới

Theo tính toán sơ bộ, mức thuế phải nộp theo phương án mới về tổng thể sẽ không chênh lệch nhiều so với phương pháp hiện hành.

Bộ này giải thích, qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp, chẳng hạn chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp cụ thể, như khi giá bán gần bằng hoặc thấp hơn giá mua, cá nhân có thể được giảm nghĩa vụ thuế. Việc này cũng góp phần điều tiết thu ngân sách một cách hợp lý và minh bạch hơn.

Dù vậy, Bộ Tài chính nói phương pháp tính mới cần được triển khai theo lộ trình phù hợp, đồng bộ với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, giao dịch bất động sản và hệ thống công nghệ thông tin phục vụ công tác quản lý thuế. Điều này nhằm bảo đảm cơ quan thuế có đầy đủ thông tin để xác định đúng thu nhập và số thuế phải nộp.

Cùng với đề xuất trên, dự thảo cũng đưa ra phương án áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản. 

Cụ thể, những bất động sản chuyển nhượng trong thời gian ngắn có thể bị đánh thuế cao hơn so với tài sản giữ lâu dài. Đây là biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng - những yếu tố được cho là gây bất ổn thị trường thời gian qua.

Bộ Tài chính cho biết chính sách này tham khảo kinh nghiệm từ nhiều quốc gia, nơi thuế thu nhập cá nhân được sử dụng như công cụ điều tiết hành vi đầu tư ngắn hạn và khuyến khích giao dịch bền vững. Tuy nhiên, việc áp dụng tại Việt Nam sẽ tiếp tục được nghiên cứu để phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) lần này cải cách tổng thể 6 nhóm chính sách, bao gồm: điều chỉnh biểu thuế lũy tiến từng phần, tăng mức giảm trừ gia cảnh, sửa đổi các khoản miễn giảm thuế và hoàn thiện các quy định về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế. Theo Bộ Tài chính, đây là bước cải cách toàn diện nhằm cập nhật chính sách theo bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay và những năm tới.

Bộ Tài chính đang tiếp tục lấy ý kiến từ các bộ, ngành, địa phương, tổ chức và người dân. Sau khi tổng hợp đầy đủ, cơ quan này sẽ trình phương án hoàn thiện lên các cấp có thẩm quyền để xem xét, quyết định.

Chuyên gia: Tính toán tác động của việc áp ngay mức thuế cao 20% từ lần chuyển nhượng đầu tiên

Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS Châu Đình Linh - Giảng viên Đại học Ngân hàng TPHCM - cho rằng trong bối cảnh định hướng phát triển kinh tế hiện nay, Chính phủ đang từng bước điều chỉnh dòng vốn theo hướng ưu tiên các lĩnh vực sản xuất, công nghệ và những ngành tạo ra giá trị gia tăng bền vững. Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư quan trọng và tiếp tục giữ vai trò trong chiến lược phát triển dài hạn.

Tuy nhiên, việc tập trung quá nhiều dòng vốn ngắn hạn vào lĩnh vực này có thể làm chệch hướng mục tiêu tăng trưởng và phân bổ nguồn lực hiệu quả của nền kinh tế.

Vị chuyên gia nhận định, việc áp dụng thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ bất động sản là một cách tiếp cận hợp lý. Mô hình này không chỉ góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn, mà còn khuyến khích người dân hướng đến việc sở hữu ổn định, gắn bó dài lâu với tài sản của mình.

Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ sự thận trọng khi cho rằng, nếu áp dụng ngay mức thuế cao 20% từ lần chuyển nhượng đầu tiên, có thể dẫn đến những tác động không mong muốn đối với những người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Theo ông, nhiều trường hợp người dân mua nhà để ở, nhưng sau vài năm, do thay đổi nhu cầu sinh hoạt hoặc quy mô gia đình, họ buộc phải chuyển sang nơi ở khác phù hợp hơn.

Nếu bị áp dụng mức thuế cao như đang đề xuất, những trường hợp này có thể chịu áp lực tài chính không đáng có, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở. Vì vậy, ông nhấn mạnh cần có sự phân biệt rõ giữa hoạt động đầu tư và giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật, để chính sách vừa hiệu quả, vừa hợp tình hợp lý.

Một vấn đề khác được ông Linh nêu ra là hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có hệ thống dữ liệu đủ đồng bộ để xác định chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Điều này khiến việc đánh thuế dựa trên số lượng nhà đất như “bất động sản thứ hai, thứ ba” vẫn còn là một thách thức trong triển khai thực tế. Trong bối cảnh đó, phương án tính thuế theo thời gian nắm giữ có thể là hướng đi phù hợp hơn vào thời điểm này.

Đối với lo ngại rằng việc tăng thuế có thể khiến giá bất động sản leo thang, ông cho rằng thị trường sẽ tự điều tiết theo quy luật cung - cầu. Khi giá tăng quá cao, người mua có thể cân nhắc các lựa chọn khác như thuê nhà hoặc tìm mua ở những khu vực có mức giá hợp lý hơn. Từ đó, thị trường sẽ thiết lập lại mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân.

Dù vậy, ông Linh cũng lưu ý rằng, việc thay đổi chính sách thuế, đặc biệt trong giai đoạn thị trường đang có dấu hiệu chững lại, cần được thực hiện một cách thận trọng. Một lộ trình phù hợp, kết hợp với các cơ chế linh hoạt như miễn trừ, hoãn thuế cho các trường hợp đặc biệt sẽ góp phần giúp chính sách phát huy hiệu quả, đồng thời bảo đảm sự đồng thuận trong xã hội.

Ông đánh giá, về dài hạn, chính sách thuế mới nếu được xây dựng hợp lý sẽ là một công cụ hỗ trợ tốt cho phát triển bền vững. Không chỉ giúp điều tiết thị trường bất động sản, chính sách còn góp phần định hướng dòng vốn trở lại với các lĩnh vực kinh tế trọng điểm, tạo động lực cho tăng trưởng thực chất.

“Đây không phải là câu chuyện thu nhiều thuế, mà là cách để phân bổ lại nguồn lực một cách hợp lý, hướng tới các mục tiêu dài hạn của nền kinh tế. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cần có sự minh bạch, đồng bộ và cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm tính công bằng và hiệu quả”, ông Linh nhấn mạnh.