Dự thảo bảng giá đất mới: TPHCM cần đẩy mạnh tuyên truyền

Người dân vẫn băn khoăn, mơ hồ

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, chiều ngày 13/8 tại Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nhà Bè (TPHCM), cảnh đông người dân đến làm thủ tục đất đai đông đúc, chen lấn không diễn ra.

Dù thế, khi được hỏi về dự thảo bảng giá đất mới của TPHCM, ông Tuấn (xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè) cho biết có đọc được thông tin về bảng giá đất mới trên báo đài trong những ngày qua. Tuy nhiên, ông vẫn còn mơ hồ về việc khi nào bảng giá mới được áp dụng và chưa nắm được cụ thể về nội dung thay đổi mới.

Bà Vân (xã Phong Phú, huyện Bình Chánh) bày tỏ lo lắng, băn khoăn với dự thảo bảng giá đất mới. Bà nói những ngày qua, nhờ đọc báo Dân trí mới biết được Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đưa ra nội dung lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới. Bà lo ngại về cách tính tiền sử dụng đất mới bị đội giá nhiều lần so với bảng giá hiện hành.

Bên cạnh đó, bà Vân cũng chia sẻ đã tính toán mua mảnh đất ở huyện Bình Chánh để dựng nhà vào cuối năm nay và dự trù chi phí tài chính. Tuy nhiên, bà lo ngại trước thông tin bảng giá đất mới tăng nhiều lần khiến giá đất khu vực Bình Chánh đang nhắm mua sẽ tăng giá nhiều lần so với trước. Kế hoạch của bà có thể trở nên dang dở, khó thực hiện, cơ hội để có thể có căn nhà càng khó hơn.

Trước đó cuối tháng 7, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM có ban hành và lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Theo dự thảo này, giá đất ở đô thị cao nhất lên tới 810 triệu đồng/m2, tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến đã tăng gấp 5 lần.

Nhiều tuyến đường khác tại quận 7, 4, 12 dự kiến sẽ được điều chỉnh tăng giá gấp 10-15 lần so với bảng giá đất hiện hành. Tại các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất cũ. Cá biệt, một số vị trí tại huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần.

Dự thảo này được đăng tải trên website của Sở TN&MT TPHCM vào ngày 23/7. Thời gian góp ý đến hết ngày 28/7. Sở dự kiến nếu dự thảo được thông qua, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng ngay từ ngày 1/8 năm nay đến 31/12/2025.

Sau đó, Sở cùng các đơn vị sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội để tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2025 đến ngày 31/12/2025. Đối với việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM sẽ thuê đơn vị tư vấn để thực hiện.

Ông Hưng (quận 3, TPHCM) bày tỏ, không biết mọi người nghĩ sao, nhưng là người dân ông thấy việc lấy ý kiến về dự thảo như vậy quá vội vã, thời gian ngắn, rất khó để người dân như ông kịp hiểu về tinh thần dự thảo. Chưa kể, việc tăng bảng giá đất ảnh hưởng nhiều đến đời sống người dân nhưng không rõ thành phố đã tiến hành khảo sát, thu thập ý kiến, cân nhắc các kiến nghị hay chưa?

Ông cho rằng nếu việc tăng bảng giá đất là cần thiết, thành phố cũng cần có lộ trình để người dân thích nghi, không thể áp dụng ngay từ 1/8.

Sau khi công bố lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất mới, ngày 29/7 vừa qua, Sở TN&MT TPHCM có tổ chức buổi họp báo xung quanh vấn đề này. Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TPHCM - chủ trì cuộc họp cùng nhiều lãnh đạo các phòng ban của sở.

Ông Thắng nêu cơ sở điều chỉnh bảng giá đất là Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. 

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất từ 1/8 không còn hệ số sử dụng đất và phải có bảng giá đất cho tái định cư. Thành phố buộc phải điều chỉnh để không còn hệ số sử dụng đất và không thể chờ đến 1/1/2026 để làm bảng giá. Do đó, Sở TN&MT phải xây dựng bảng giá đất mới để phù hợp với quy định của pháp luật, không còn cách nào khác để lùi ngày triển khai thực hiện tới đầu năm 2026 như một số ý kiến đề xuất.

Theo ông Thắng, ngày 3/7, UBND TPHCM đã có công văn giao Sở TN&MT làm cơ quan chủ trì để phối hợp với các sở ngành, địa phương để xây dựng văn bản quy phạm này. Sau khi có chủ trương, Sở tham mưu ngay một kế hoạch triển khai nội dung để thực hiện Điều 257 Luật Đất đai. UBND TPHCM có các cuộc họp, ban chỉ đạo liên quan đến việc xây dựng điều chỉnh bảng giá đất.

Nguyên tắc thực hiện xây dựng bảng giá điều chỉnh dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất. Đại diện Sở TN&MT cho rằng bảng giá cập nhật đúng, đủ các trường hợp đã giao dịch đất đai trên thị trường, cập nhật cả giá đất tái định cư được phê duyệt theo giá thị trường.

Ông Thắng cũng nêu để có được bảng giá đất mới, Sở TN&MT TPHCM đã phối hợp các quận huyện thu thập dữ liệu; chuyển các cơ quan liên quan xem xét góp ý lấy ý kiến; lấy ý kiến phản biện từ các đơn vị có liên quan như Mặt trận Tổ quốc, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Cổng thông tin điện tử của thành phố...

Quy trình này được ông Thắng thừa nhận là "rút gọn" do ngày 29/6, Quốc hội bấm nút thông qua điều chỉnh thời gian thi hành Luật Đất đai 2024. Sở chỉ có 30 ngày làm bảng giá đất điều chỉnh nên phải rút gọn để đảm bảo thời gian. Lãnh đạo Sở TN&MT cũng cho biết đã xin ý kiến thành phố theo quy trình rút gọn.

Vừa qua, ngày 12/8, Ban thường trực Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TPHCM chủ trì hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM. Ngày 13/8, Ban Dân vận Thành ủy TPHCM tổ chức hội nghị giới thiệu và trao đổi thông tin việc ban hành bảng giá đất mới.

Trong cuộc họp ngày 12/8, lãnh đạo Sở TN&MT cho biết Sở sẽ tổng hợp tất cả ý kiến đóng góp để cùng các sở, ngành liên quan tham mưu cho lãnh đạo UBND TPHCM xem xét, quyết định thời gian áp dụng.

Cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, lắng nghe ý kiến người dân

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM - cho rằng, dự thảo bảng giá đất chưa phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt là đối với người dân đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở để con cái xây nhà, an cư.  Các hộ gia đình, cá nhân đang hoặc chuẩn bị thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai cũng sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn nếu áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức..

Ông Hậu lấy ví dụ tại huyện Hóc Môn năm nay, hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lên đến hàng trăm ha, huyện Bình Chánh cũng tương tự. Nhiều trường hợp qua các thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái. Nhưng các khu vực này, bao gồm cả Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có những tuyến đường tăng 30-50 lần.

Tại khu vực quận 4, ông Hậu lấy ví dụ đất trên đường Bến Vân Đồn, đoạn từ Cầu Dừa đến đường Nguyễn Tất Thành có giá đất hiện tại từ 24 triệu đồng/m2 nhưng dự kiến điều chỉnh tăng lên 271,2 triệu đồng/m2, tăng gấp 10 lần. Kéo theo đó là nghĩa vụ tài chính đối với đất đai cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của người dân.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, không phải tất cả người dân đều được thông tin về việc thay đổi bảng giá đất hiện hành. Do đó, việc giá đất tăng mạnh chỉ sau thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng tiêu cực trong cộng đồng, đặc biệt là đối với những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các khu vực vùng ven TPHCM và những nơi đang có quy hoạch, dự án bất động sản.

Mặt khác, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán thì sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng. Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của doanh nghiệp. Những yếu tố này có thể khiến các nhà đầu tư chùn chân, thậm chí tìm đến những thị trường, những phân khúc có mức giá hợp lý hơn.

Do đó, luật sư Hậu kiến nghị thành phố cần phải đánh giá toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế xã hội của người dân. Thành phố cần ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị, xã hội, nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong việc định giá đất.

Đặc biệt, thành phố cũng cần có thêm thời gian để nghiên cứu xử lý các phát sinh trong việc chuyển tiếp đến khi bảng giá đất được ban hành để thực hiện thống nhất, hiệu quả, tránh các vướng mắc, bất cập khi quy định mới có hiệu lực.

Ông Hậu đề nghị TPHCM cần đẩy mạnh hơn việc tuyên truyền các quy định mới đến người dân bởi giai đoạn này chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Việc thay đổi nhận thức và cập nhật quy định pháp luật trong xã hội thực tế vẫn cần phải có thêm thời gian để thích nghi.

Cùng quan điểm này, luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn Luật sư TPHCM) - đề xuất để người sử dụng đất có thời gian thích ứng với giá đất theo quy định mới, TPHCM cần điều tra, khảo sát thực tế trước khi ban hành. Khi tăng bảng giá, thành phố cũng cần có lộ trình, điều tra về tác động xã hội để lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - đánh giá cao dự thảo bảng giá đất và những cố gắng của chính quyền TPHCM trong việc sớm đưa Luật Đất đai 2024 áp dụng vào thực tế. Dù có thể có sự vấp váp trong quá trình làm luật, thời gian lấy ý kiến chưa đủ dài nhưng cần nhìn nhận TPHCM đã rất tích cực trong việc ban hành các quy định mới, tránh "khoảng trống luật" khi chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024.

Ông Đỉnh bày tỏ sự cảm thông với áp lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật. Ông thừa nhận bảng giá đất mới có thể gây ảnh hưởng tới một số đối tượng nhất định.

Tuy nhiên, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức "trung lập", giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó, như trăn trở của vị lãnh đạo TPHCM. Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều.

Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn "đất rẻ" để giảm gánh nặng tài chính.

Do đó, ông đồng tình rằng bảng giá đất không thể làm hài lòng tất cả chủ thể mà phải chọn giải pháp hài hòa nhất có thể. Để thông tin về bảng giá đất rộng rãi hơn, ông Đỉnh cho rằng TPHCM cần đẩy mạnh truyền thông hơn để người dân hiểu và ủng hộ.