Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: "Đặc sản" khó... nhằn

Cải tạo chung cư cũ, tập thể cũ không phải là câu chuyện ngày một, ngày hai, mà đã kéo dài suốt 20 năm nay tại Hà Nội. Gần đây, bài toán nan giải này dường như đang dần có lời giải, khi TP Hà Nội vừa có một loạt động thái mạnh mẽ, chỉ đạo, kiến nghị các giải pháp để tháo gỡ vướng mắc.

Theo đó vừa qua, Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ mang tính tổng thể hơn. Trong đó, không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp thực hiện. Cụ thể tháng 4 vừa qua, Thành phố đã thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, do Chủ tịch UBND thành phố làm trưởng ban.

Việc cải tạo chung cư được phân chia theo 3 nhóm:

Tinh thần chung của cả 3 mô hình cải tạo chung cư là tạo quỹ đất rộng, phát triển công trình kinh doanh thương mại và nhà ở thương mại, để đạt hiệu suất đầu tư cao hơn. Từ đó có thể thu hút các doanh nghiệp tham gia vào quá trình cải tạo, tái thiết lại các khu chung cư cũ. Bởi rõ ràng với số lượng hơn 1.500 khu chung cư cũ, việc cải tạo không thể chỉ trông chờ vào ngân sách thành phố.

Nút thắt tầng cao

Cách đây vài năm trước, Hà Nội đã kêu gọi 19 doanh nghiệp, trong đó có nhiều tập đoàn kinh tế có tiềm lực mạnh, tham gia cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, thì dù những chung cư cũ có vị trí đắc địa, cũng khiến các doanh nghiệp nản lòng. Thậm chí có trường hợp đã trả lại dự án cho thành phố.

Các doanh nghiệp quan tâm tới kế hoạch cải tạo chung cư cũ của TP Hà Nội đều là những tên tuổi lớn như: Vingroup, Sungroup, FLC, UDIC, Geleximco, Vinaconex…

Theo đại diện quận Ba Đình, nơi có 3 khu chung cư đất vàng là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh vừa được đề xuất cải tạo lại, cho biết, chiều cao tối đa khi cải tạo lại các chung cư trên địa bàn quận là 21 tầng. Bởi vậy nhiều doanh nghiệp không mặn mà.

"Theo định hướng quy hoạch thì, các chung cư cũ khi phá đi không phải xây lại trên cơ sở vị trí đó, mà sẽ gom lại để tạo thêm giao thông đô thị vườn hoa. Số lượng căn hộ giảm đi so với hiện nay", ông Lê Trí Dũng - Phó Giám đốc Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng quận Ba Đình, Hà Nội cho biết.

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, đối với các chung cư bị khống chế bởi tầng cao, thì có thể tính phương án trả lợi nhuận cho doanh nghiệp bằng cách khai thác các dịch vụ, thương mại một cách lâu dài. Chứ không chỉ đơn thuần là xây cao lên, bán số căn hộ còn lại, sau khi đã trừ đi phần căn hộ trả lại cho người dân, để tìm kiếm lợi nhuận.

"Mình làm công trình hạ tầng như buôn bán, thương mại, dịch vụ, nhà trẻ, mẫu giáo... Nhà đầu tư nào làm thì sẽ được hưởng", ông Trần Ngọc Chính- Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết.

Với việc phân thành 3 nhóm chung cư để cải tạo lại, và cải tạo quy mô lớn các khu, nhiều luồng ý kiến cho rằng, đã bắt đầu nhìn thấy rõ tính khả thi về nguồn lợi nhuận trả cho các doanh nghiệp đầu tư, khi họ bị khống chế bởi tầng cao.

Nút thắt giải phóng mặt bằng

Bên cạnh tầng cao, trong việc cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp kiến nghị, cần phải có sự thay đổi về quy định, để tháo được nút thắt giải phóng mặt bằng.

Khu tập thể 3 tầng với 4 dãy nhà nằm ở mặt phố Lê Hồng Phong , quận Hà Đông. Hiện chỉ còn gần 10 hộ dân trên tổng số 193 hộ chưa đồng tình, cả dự án vẫn chưa thể cải tạo lại được. Bởi theo quy định hiện nay, nếu chung cư không phải cấp độ D - đặc biệt nguy hiểm, phải nhận được 100% ý kiến người dân đồng thuận.

"100% người dân đồng thuận là rất khó, cần phải xem xét lại, thậm chí phải sửa thành luật. Vướng về Luật Nhà ở, Luật Bất động sản, nhiều cơ chế khác... là rào cản. Việc này không phải trong thẩm quyền của TP Hà Nội nữa", ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho biết.

Đây cũng là vướng mắc rất lớn, khiến người doanh nghiệp băn khoăn khi bắt tay vào các dự án cải tạo chung cư cũ.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng cần đóng vai trò như 1 trọng tài, đặc biệt trong phương án hệ số đền bù căn hộ mới so với căn hộ cũ như thế này, để có một tiếng nói chung.

Do quỹ đất hạn hẹp, việc tìm kiếm dự án mới tại Hà Nội hiện rất khó khăn. Cho nên, các doanh nghiệp bất động sản đang đổ dồn sự quan tâm tới các dự án cải tạo chung cư cũ. Được biết, Bộ Xây dựng và TP Hà Nội gần đây đã liên tục lấy ý kiến từ phía các doanh nghiệp, để đẩy nhanh kế hoạch cải tạo chung cư cũ. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có thể sẽ thực hiện thí điểm trước khi rút kinh nghiệm rồi nhân rộng mô hình.

Việc tái thiết sẽ thực hiện theo từng khu lớn, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, uy tín tốt để có quy hoạch đồng bộ, hiện đại tránh được tình trạng dễ làm khó bỏ, chỉ chú trọng những tòa có vị trí, lợi thế thương mại tốt như trước đây.