Bảng giá đất mới Hà Nội tăng nhiều lần, chuyên gia nêu ý kiến

Bảng giá đất TP Hà Nội cao nhất 695 triệu đồng/m2

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 20/12 đến hết 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất ở điều chỉnh cao gấp 2-6 lần. 

Đáng chú ý, giá đất ở tại nhiều tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm gồm Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn) có mức cao nhất là hơn 695,3 triệu đồng/m2.

Theo bảng giá đất trước điều chỉnh, giá đất ở đô thị trong nội thành Hà Nội cao nhất là 188 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến phố là Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Như vậy, mức giá đất cao nhất được điều chỉnh cao gấp gần 3,7 lần so với trước điều chỉnh.

Giá đất cao nhất trong bảng giá đất điều chỉnh ở Hà Nội cao hơn so với bảng giá đất điều chỉnh tại TPHCM công bố hồi tháng 10 vừa qua, với giá cao nhất hơn 687 triệu đồng/m2 thuộc các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). 

Tại quận trung tâm khác là Ba Đình, đường có giá đất cao nhất là Phan Đình Phùng với hơn 450 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp 3,4 lần khung giá đất cũ. Một số tuyến khác cũng có mức trên 400 triệu đồng/m2 như Trần Phú, Độc Lập.

Với quận Hai Bà Trưng, giá đất điều chỉnh cao nhất tại đường Nguyễn Du (đoạn Quang Trung đến Trần Bình Trọng), Phố Huế (đoạn Nguyễn Du đến Nguyễn Công Trứ) với trên 368 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng gấp gần 3,5 bảng giá cũ.

Tại quận Tây Hồ, đường Văn Cao có giá đắt nhất với hơn 256 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp gần 3,3 lần hiện tại.

Bên cạnh đó, sau điều chỉnh, 5 huyện Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Đan Phượng được định hướng trở thành quận của Hà Nội có mức giá cao nhất gần 117 triệu đồng/m2.

Nói về bảng giá đất điều chỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho rằng, bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Sở khẳng định bảng giá điều chỉnh không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, nó góp phần tích cực trong giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư và phát triển thủ đô.

"Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tốt hơn, khuyến khích người dân chấp hành chính sách giải phóng mặt bằng", Sở cho hay.

Chuyên gia lo bất động sản tiếp tục bị "thổi giá"

Trao đổi với phóng viên Dân trí, bà Phạm Miền - Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới thể hiện việc các quy định của Luật Đất đai 2024 đã dần đi sâu vào cuộc sống.

Thị trường đang có rất nhiều dự án bất động sản bị đình trệ do vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Việc ban hành bảng giá đất mới giúp các dự án có căn cứ pháp lý để tiếp tục xây dựng, triển khai và cung cấp nguồn cung mới ra thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, một điểm tích cực của việc xác định giá đất sát với thị trường sẽ giúp Nhà nước thu thuế đúng và đủ đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà, có một điểm hạn chế là thời gian qua giá nhà đất Hà Nội đã tăng rất cao, có tính ảo và vượt xa rất nhiều khả năng chi trả của người dân. Việc tăng giá này có dấu hiệu tác động của nhóm đầu tư, đầu cơ khi nguồn cung ra thị trường ít và chỉ tập trung trong tay một nhóm chủ đầu tư.

"Như vậy bảng giá đất được đưa ra dựa trên giá thị trường cao như hiện nay, vô hình trung chúng ta đang hợp thức hóa cho mức giá cao đó", bà Miền nhấn mạnh.

Theo bà, việc bảng giá đất quy định giá cao như hiện nay sẽ khiến chi phí thực hiện dự án tăng, từ đó các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nâng giá bán cao hơn nữa. Trong khi đó, mức giá hiện nay những người có nhu cầu thực đều khó mua.

Ở phía chủ đầu tư, bà Miền cho rằng, cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện dự án. Những đại dự án có thể Nhà nước sẽ tham gia vào quá trình thu hồi đất. Nhưng trái lại những dự án vừa và nhỏ chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận giá đất thu hồi với người dân.

"Việc xác định bảng giá đất sát với thị trường sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa 3 bên là Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Tuy nhiên, bảng giá đất như hiện nay làm tăng chi phí đầu vào buộc chủ đầu tư tăng giá bán, người tiêu dùng cuối sẽ thêm khó khăn hơn trước", bà nói.

Theo bà Miền, để xác định chính xác giá sát với thị trường, Nhà nước cần có công cụ đo lường chỉ số qua nhiều năm dựa vào dữ liệu mua bán tại từng khu vực. Từ đó, các địa phương sẽ đưa ra được dữ liệu về giá đất hợp lý với thị trường.

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản - cho rằng, bảng giá đất vừa qua được ban hành có mức độ điều chỉnh tăng rất lớn, tại các khu vực ngoại thành TPHCM tăng khoảng 10 lần, còn tại Hà Nội tăng khoảng 4-6 lần. 

Các dự án được triển khai, hiện tiền sử dụng đất chiếm khoảng 15-20% tổng vốn đầu tư dự án. Việc bảng giá đất được điều chỉnh tăng đột ngột sẽ làm tăng chi phí đầu tư dự án. Theo đó, các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá bán bất động sản.

"Khoảng 6 tháng đầu khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ không thấy tác động rõ ràng vì những giao dịch ở thời điểm này chủ yếu đã xong pháp lý. Tuy nhiên, sau đó các sản phẩm được tính theo bảng giá đất mới sẽ gây lên việc tăng giá cục bộ khoảng 30%. Thực tế, TPHCM đã áp dụng bảng giá đất mới trước TP Hà Nội và việc tăng giá cũng đã xảy ra tại một số khu", ông nói.

Ông Quang cho rằng bên cạnh những mặt tích cực của bảng giá đất mới như minh bạch thuế chuyển nhượng bất động sản, công bằng đối với người bị thu hồi đất... thì sẽ còn những điểm hạn chế khác.

Cụ thể, doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng, bởi người dân sẽ mong muốn một mức giá cao hơn khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, những nhóm đầu cơ đã đi trước một bước để thu gom bất động sản đó, sẽ lợi dụng bảng giá đất mới để đẩy giá rất cao.

Thậm chí, những chủ đầu tư lớn có sẵn sản phẩm bất động sản cũng lợi dụng để thổi giá. Từ đó, người mua nhà ở thực sẽ tiếp tục gặp khó khăn.