Vì sao chủ đầu tư trì hoãn bàn giao đầy đủ hồ sơ cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng?

Trở lại với vụ việc của cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, như Báo Dân Trí đã đưa tin, cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng do Công ty TNHH MTV Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (nay là Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà) làm chủ đầu tư. Năm 2008, dự án cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng. Ngày 27/12/2011, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà đã tiến hành điều chuyển tài sản, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ 229 Phố Vọng bao gồm tầng hầm tại hai tòa nhà chung cư A1 và A2, tầng trệt nhà A1, A2, các diện tích sử dụng chung, diện tích còn lại và các tài sản, công cụ, dụng cụ liên quan đến việc vận hành hai tòa nhà chung cư giao cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Thương mại và Du lịch Sao Mai (gọi tắt là Công ty Sao Mai) quản lý. Ngày 02/01/2012, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà đã bàn giao mặt bằng, tài sản tại chung cư 229 Phố Vọng, hệ thống các hồ sơ, bản vẽ kỹ thuật, xây dựng và các hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ… cho Công ty Sao Mai để tiến hành tổ chức quản lý, vận hành cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

Tuy nhiên, trong suốt quá trình Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai quản lý, vận hành cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, hai đơn vị này không chỉ thực hiện hành vi chiếm dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung tại tầng một và tầng hầm nhà chung cư, không tiến hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định pháp luật mà còn cố tình không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng lưu giữ, quản lý, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của cư dân sống tại cụm nhà chung cư.

Theo phản ánh của bà Vũ Thị Hương - thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng thì sau khi nhận bàn giao nhà, từ năm 2008 cư dân tòa nhà đã nhiều lần đề nghị phía Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà, Công ty Sao Mai và lãnh đạo UBND phường Đồng Tâm tiến hành thủ tục cho phép người dân thành lập Ban quản trị để được tự chủ tham gia quản lý và vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đáp lại yêu cầu của cư dân là thái độ bất hợp tác của hai Công ty. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, cư dân tòa nhà A1, A2 nhà chung cư 229 Phố Vọng đã đề nghị UBND quận Hai Bà Trưng và UBND phường Đồng Tâm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Sau 08 năm ròng rã đề nghị, tháng 12/2016 Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã chính thức được thành lập.

Kể từ khi được thành lập Ban quản trị đã liên tục có văn bản đề nghị Công ty Sao Mai thực hiện bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định của pháp luật (vào các ngày 22/12/2016, 31/12/2017, 05/01/2017) nhưng sau mỗi buổi làm việc, Ban lãnh đạo Công ty Sao Mai đều không hợp tác bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo nội dung đã cam kết. Đến ngày 10/03/2017, Công ty Sao Mai tiến hành bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị nhưng không đầy đủ. Việc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị lưu giữ, quản lý đã gây ảnh hưởng đến hoạt động quản lý, vận hành cụm nhà chung cư của Ban quản trị, dẫn đến việc họ không có đầy đủ hồ sơ làm căn cứ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định pháp luật.

Liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý trong việc lưu giữ, bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư, Luật sư Nhâm Mạnh Hà - Luật sư Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội nhận định: Việc lưu giữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư và bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư là trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị đang quản lý nhà chung cư được pháp luật quy định xuyên suốt từ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 28/5/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quyết định 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/01/2013 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội cho đến Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, cụ thể:

Điều 8 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ (hồ sơ lưu trữ bao gồm bản vẽ hoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình bảo trì, vận hành nhà chung cư) và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập.

Điều 9 Quyết định 01/2013/QĐ-UBND quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư ( hồ sơ gồm: a) Bản vẽ hoàn công tổng mặt bằng công trình, các công trình xây dựng phụ trợ có liên quan, bản vẽ hoàn công các căn hộ và bản vẽ hoàn công các diện tích khác trong nhà chung cư; b) Bản vẽ hoàn công hệ thống cấp điện, cấp nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước sinh hoạt, thoát nước mái, hệ thống thông tin truyền thông, hệ thống thu gom rác, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm của nhà chung cư và căn hộ; c) Quy trình bảo trì của nhà chung cư và thiết bị lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt) và chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập.

Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ nhà chung cư (hồ sơ này bao gồm: a) Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt); b) Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; c) Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập; d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng) và trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị nhà chung cư.

Như vậy, đối với trường hợp của các cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai với tư cách là chủ đầu tư cũng như đơn vị trực tiếp quản lý, vận hành cụm nhà chung cư này có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ nhà chung cư và bàn giao đầy đủ cho Ban quản trị cụm nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật nêu trên.

Theo hồ sơ vụ việc cho thấy, ngày 10/03/2017, đại diện Công ty Sao Mai có tiến hành bàn giao một số hồ sơ, tài liệu cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng bao gồm: Văn bản 1031/QHKT-TH ngày 27/5/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc - Quy hoạch tổng mặt bằng tại 229 Phố Vọng; Văn bản 2206/QHKT-P1 ngày 28/10/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc về chỉ giới đường đỏ tại 229 Phố Vọng; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1:500 ngày 28/10/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc; Văn bản số 3314/UB-NNDC ngày 15/9/2004 chấp thuận cho Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà chủ đầu tư xây dựng nhà ở; Văn bản 9297/QĐ-UB ngày 21/12/2004 của UBND TP chấp thuận để Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà nhận chuyển nhượng 17.246 m2 đất tại 229 Phố Vọng để đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp; Bản vẽ hoàn công phần kết cấu nhà A1; Bản vẽ hoàn công phần kết cấu nhà A2; Văn bản 2687/QĐ-UB ngày 06/05/2005 của UBND TP điều chỉnh Điều 1 Quyết định 9297/QĐ-UB.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD đã trích dẫn ở trên thì hồ sơ bàn giao này của Công ty Sao Mai chưa đầy đủ. Đối với hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng, Công ty Sao Mai bàn giao thiếu một số tài liệu như: văn bản chấp thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành có thẩm quyền về việc cho phép sử dụng công trình kỹ thuật bên ngoài hàng rào; Hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu tư vấn thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế, nhà thầu thi công xây dựng chính, giám sát thi công xây dựng, kiểm định chất lượng, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp và cũng như hợp đồng giữa nhà thầu chính và các nhà thầu phụ; kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của cấp có thẩm quyền phê duyệt kèm theo phần thiết kế cơ sở theo quy định; kết quả thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ thiết kế theo quy định…và một số tài liệu khác về hồ sơ pháp lý của dự án xây dựng theo quy định tại Phụ lục 3 của Thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/7/2005 của Bộ Xây Dựng về Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình và Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng.

Ngoài ra, Công ty Sao Mai cũng không bàn giao đầy đủ quy trình bảo trì nhà chung cư được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập; Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng. Điều đáng lưu ý là một số các tài liệu có liên quan nói trên đã được Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà bàn giao cho Công ty Sao Mai theo Biên bản bàn giao giữa hai bên ngày 02/01/2012 nhưng Công ty Sao Mai lại cố ý không tiến hành bàn giao đầy đủ các tài liệu này cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

Hành vi cố ý không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị của Công ty Sao Mai có thể được coi là hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở, cụ thể là vi phạm quy định tại Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính cũng như buộc phải bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Cũng theo thông tin cư dân cụm nhà chung cư cung cấp, việc Công ty Sao Mai không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi của các cư dân tại cụm nhà chung cư này. Trong khi công tác bảo trì cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng cần được tiến hành ngay do tồn tại nhiều bất cập như nhà vệ sinh tầng G bị biến thành nơi chứa phế thải; khu vực thông hơi bị chất đầy đồ bừa bãi, nắp bể nước trên mái được che chắn tạm bợ; nền phòng kỹ thuật nước tầng 12 A2 xuống cấp không được sửa chữa, khu vực bể nước không được vệ sinh đầy đủ khiến nước sinh hoạt đen như nước cống, rác đầy phòng thang máy…. thì việc không có đủ hồ sơ liên quan đến quy trình bảo trì nhà cũng như thiết bị của nhà chung cư khiến cho công tác quản lý, theo dõi của Ban quản trị về các hoạt động bảo trì của cụm nhà chung cư gặp nhiều khó khăn, có nhiều vấn đề chưa được làm rõ và thiếu cơ sở để đối chiếu với quy trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế cũng không được bàn giao cho Ban quản trị dẫn đến tình trạng Công ty Sao Mai mặc nhiên chiếm dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung và cho để xe bừa bãi, xuất hiện cả tình trạng để xe máy vào khu vực bể nước….

Quan trọng hơn, khi thiếu hồ sơ pháp lý của dự án cũng như các hồ sơ về quy trình bảo trì nhà, thiết bị của cụm nhà chung cư, Ban quản trị chưa đủ cơ sở để yêu cầu Công ty Sao Mai bàn giao lại phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân tòa nhà, chấm dứt hành vi cho thuê trái phép diện tích chung của tòa nhà. Chính vì vậy, cư dân của cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng vẫn phải hàng ngày, hàng giờ chứng kiến tài sản của mình bị chiếm dụng, cho thuê, thu lợi trái phép trong khi họ vẫn phải bỏ tiền túi ra để cải thiện, nâng cấp các công trình, thiết bị chung của nhà chung cư.

Bà Vũ Thị Hương bức xúc cho biết: “Quyền lợi hợp pháp của chúng tôi đã bị xâm phạm hơn 8 năm nay khi chủ đầu tư cố tình cản trở việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Sau bao nhiêu năm trời chúng tôi đấu tranh để thành lập nên được Ban quản trị thì họ lại chây ỳ không chịu bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị. Họ còn ngang nhiên chiếm dụng phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư để cho thuê, kinh doanh thu lợi một cách trái phép mà không chịu trả lại. Họ còn phá bỏ tường rào ngăn cách chung cư với mặt đường Trần Đại Nghĩa, chia nhỏ diện tích tầng 1 tòa nhà A1 và A2 để cho thuê phòng tập thể dục, nhà trẻ, phòng chơi game, cửa hàng bách hóa…. Họ cũng không hề trích số tiền đó để bảo trì nhà chung cư trong khi tòa nhà xuống cấp trầm trọng, vệ sinh không đảm bảo, thang máy thường xuyên hỏng, nhiều lần rơi tự do rất nguy hiểm đến tính mạng của chúng tôi.

Các cơ quan có thẩm quyền không thể để Công ty Sao Mai ngang nhiên xâm phạm quyền lợi của chúng tôi như vậy mà phải có biện pháp vào cuộc quyết liệt để làm rõ và trả lại công bằng cho chúng tôi. Chúng tôi sẽ đấu tranh đến cùng để bảo về quyền lợi của mình”.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế