Hà Nội: Cư dân cụm chung cư 229 Phố Vọng bày tỏ hàng loạt nỗi niềm “đau khổ”

Báo Dân trí nhận được Đơn kêu cứu của Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội cho rằng Công ty TNHH MTV Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (nay là Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà) và Công ty TNHH MTV đầu tư thương mại và du lịch Sao Mai có hành vi vi phạm trong việc: Không tiến hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật; Chiếm dụng trái phép phần diện tích tại tầng một và tầng hầm nhà chung cư; Bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị lưu giữ, quản lý theo quy định gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân đang sinh sống tại cụm nhà chung cư.

Đơn kêu cứu phản ánh: cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội do Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (trước đây trực thuộc Văn phòng Thành Uỷ Hà Nội) làm chủ đầu tư. Năm 2008, dự án cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng. Ngày 27/12/2011, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà đã tiến hành điều chuyển tài sản, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ 229 Phố Vọng bao gồm tầng hầm tại hai tòa nhà chung cư A1 và A2, tầng trệt nhà A1, A2, các diện tích sử dụng chung, diện tích còn lại khác vả các tài sản, công cụ, dụng cụ liên quan đến việc vận hành hai tòa nhà chung cư giao cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Thương mại và Du lịch Sao Mai (gọi tắt là Công ty Sao Mai) quản lý. Ngày 02/01/2012, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà đã bàn giao mặt bằng, tài sản tại chung cư 229 Phố Vọng và các văn bản pháp lý liên quan đến nhà chung cư cho Công ty Sao Mai quản lý.

Theo đơn kêu cứu, trong suốt quá trình Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai quản lý, vận hành cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã thực hiện các hành vi trái quy định pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của cư dân sống tại cụm nhà chung cư. Cụ thể:

“Thứ nhất, Công ty đầu tư và xây lắp phát triển nhà và Công ty Sao Mai không tiến hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định

Là chủ đầu tư của chung cư 229 Phố Vọng, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (nay là Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà),có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, kể từ khi đưa vào bàn giao đưa vào sử dụng cụm nhà chung cư, sau đó tiến hành điều chuyển cho Công ty Sao Mai, hai công ty này đã chối bỏ trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư khiến cho phần sở hữu chung này xuống cấp nghiêm trọng. Đến nay, sau hơn 09 năm sử dụng, các hạng mục công trình và trang thiết bị tòa nhà như thang máy, hệ thống PCCC, máy phát điện dự phòng, hệ thống xử lý rác thải đều bị hư hỏng nhưng không được Công ty Sao Mai sửa chữa, khắc phục hay thay thế. Cư dân nhà chung cư hiện đang phải sống trong một cụm công trình quá nguy hiểm, không đảm bảo an toàn với nhiều hạng mục kiến trúc đã bị thay đổi so với chức năng ban đầu như cửa thông gió của phòng máy phát điện dự phòng bị bịt, quạt tăng áp thang thoát hiểm không tự hoạt động, 02 thang phục vụ công tác PCCC không được làm như bản vẽ PCCC đã được thẩm duyệt, thang máy liên tục hư hỏng, thậm chí bị trôi tự do...

Quá lo sợ cho sự an toàn tính mạng của mình, toàn bộ cư dân tòa nhà đã phải tự đóng góp chi phí để thực hiện việc bảo trì toà nhà mà không được hỗ trợ từ nguồn thu các dịch vụ kinh doanh từ tầng 01 theo Báo cáo nghiên cứu khả thi khu nhà ở 229 Phố Vọng do Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà Hà Nội lập. Điều đó khiến hằng trăm hộ dân không khỏi băn khoăn rằng: tại sao Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà không thực hiện đúng trách nhiệm của chủ đầu tư theo đúng quy định pháp luật? Khoản thu từ việc cho thuê diện tích tầng 01 đã được Công ty Sao Mai sử dụng vào mục đích gì?

Thứ hai, Công ty Sao Mai đã có hành vi chiếm dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung tại tầng một và tầng hầm nhà chung cư

Trong quá trình đầu tư xây dựng công trình và xây dựng giá bán nhà, toàn bộ diện tích sử dụng chung như tầng hầm, sảnh tầng trệt, hành lang…và các chi phí đầu tư xây dựng công trình đều đã phân bổ vào giá bán nhà. Như vậy, phần diện tích tầng 01 và tầng hầm thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, Công ty Sao Mai có trách nhiệm bàn giao lại cho cư dân quản lý. Tuy nhiên, hiện tại phần diện tích tại tầng 01 thuộc phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư A1, A2 và tầng hầm đang bị Công ty Sao Mai chiếm dụng để thực hiện hoạt động cho thuê phòng tập thể dục, nhà trẻ, phòng chơi game, cửa hàng bách hóa... Ngay cả vỉa hè xung quanh chung cư cũng được sử dụng làm bãi trông giữ xe. Thậm chí, phần bề nước tiếp giáp tòa nhà A1 vốn là lối đi chung của cư dân và cũng là lối thoát nạn cũng bị Công ty Sao Mai lập rào chắn để tận dụng trông xe máy.

Thứ ba, Công ty Sao Mai đã không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị cụm nhà chung cư lưu giữ, quản lý theo đúng quy định pháp luật.

Sau khi nhận bàn giao nhà, từ năm 2008 cư dân tòa nhà đã nhiều lần đề nghị phía Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (nay là Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà), Công ty Sao Mai và lãnh đạo UBND phường Đồng Tâm làm thủ tục cho phép người dân thành lập Ban quản trị để được tự chủ tham gia quản lý và vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đáp lại yêu cầu của cư dân là thái độ bất hợp tác của hai công ty. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, cư dân tòa nhà A1, A2 nhà chung cư 229 Phố Vọng đã tiến hành đề nghị UBND quận Hai Bà Trưng và UBND phường Đồng Tâm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Sau 08 năm dài đề nghị, tháng 12/2016 Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã được thành lập.

Tuy nhiên, kể từ khi được thành lập Ban quản trị đã liên tục có văn bản đề nghị Công ty Sao Mai thực hiện bàn giao theo quy định của pháp luật (vào các ngày 22/12/2016, 31/12/2017, 05/01/2017) nhưng sau mỗi buổi làm việc, Ban lãnh đạo Công ty Sao Mai đều không hợp tác bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo nội dung đã cam kết. Đến ngày 10/03/2017, Công ty Sao Mai tiến hành bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị nhưng lại không đầy đủ”, đơn kêu cứu cho biết.

Ban quản trị cụm nhà chung cư cho rằng: việc Công ty Sao Mai không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị lưu giữ, quản lý là hành vi vi phạm quy định pháp luật nhà ở, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư của Ban quản trị, Ban quản trị không có hồ sơ làm căn cứ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định pháp luật.

Liên quan đến hàng loạt nội dung kêu cứu của cư dân chung cư 229 phố Vọng, ngày 12/4/2017, Sở Xây dựng TP Hà Nội, UBND quận Hai Bà Trưng, UBND phường Đồng Tâm; Công ty cổ phần đầu tư xây lắp và phát triển nhà, Công ty TNHH MTV Đầu tư thương mại và dịch vụ Sao Mai, Ban quản trị cụm chung cư 229 phố Vọng đã cử đại diện họp về việc bàn giao hồ sơ, xác định diện tích sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư 229 phố Vọng.

Tại biên bản buổi họp, Công ty Cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà cho biết: Ngày 30/3/2009, Tòa nhà chung cư A1 đã được nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng; ngày 31/3/2009, Tòa nhà chung cư A2 đã được nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng. Các hạng mục chưa hoàn thiện theo dự án được duyệt gồm: Hạng mục hạ tầng phần giáp cổng ra vào 229 Phố Vọng chưa triển khai đồng bộ theo hồ sơ thiết kế được duyệt; Một phần khu đất khoảng 500 m2 theo quy hoạch là để xe, vườn hoa cây xanh chưa thực hiện đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và đang giao cho 01 nhóm cá nhân (không cho thuê).

Cũng tại biên bản này, Công ty TNHH MTV Đầu tư thương mại và du lịch Sao Mai cho rằng: “Từ năm 2012 đến nay, công ty đang quản lý khai thác phần diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 1, tầng hầm, một phần kinh phí thu được Công ty cũng đã bù đắp cho quản lý vận hành và bảo trì cho các tòa nhà; Công ty đã bàn giao cơ bản các phần diện tích sở hữu chung: kỹ thuật, hạ tầng ngoài nhà cho Ban quản trị quản lý vận hành theo quy định”.

Liên quan đến những nội dung phản ánh của cư dân chung cư 229 phố Vọng, Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội nhận định: “Bảo trì nhà chung cư là công việc, trách nhiệm của cả chủ đầu tư và cư dân nhằm duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Trong vụ việc này, tháng 12/2016, Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng mới được thành lập, do đó, việc bảo trì phần sở hữu chung từ khi bàn giao nhà năm 2008 đến tháng 12/2016 thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư (lập kế hoạch, tổ chức thực hiện hoặc thuê đơn vị có năng lực thực hiện, duy tu, bảo dưỡng công trình và thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư) theo quy định xuyên suốt của pháp luật: từ Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD (khoản 4 Điều 14), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD (khoản 2 Điều 18) cho đến Thông tư số 02/2016/TT-BXD (khoản 2, Điều 27).

Bên cạnh đó, căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì có thể xác định trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc bảo trì nhà chung cư và các trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 3,4 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

“3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.

4. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều này.”

Như vậy, khi chưa thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư, thì việc bảo trì phần sở hữu chung thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và trong trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ được ký sau ngày 01/07/2006, mà chủ đầu tư không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này”.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế