Cẩm nang các thủ tục pháp lý cần biết khi mua nhà!

Tôi có ý định mua một căn nhà, xin hỏi quy trình mua bán và giao tiền như thế nào là đúng luật. Tôi phải yêu cầu bên bán cho xem những giấy tờ gì hợp lệ?

Huy Hùng (Hà Nội)

Theo Luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội- Giám đốc Công ty Luật TNHH LSX), về tâm lí, khi mua nhà thì nên tránh quá nóng vội xem ngôi nhà, mảnh đất nào cũng thấy có điểm ưng ý hoặc cố gắng tìm ra một điểm ưng ý và tâm đắc với nó. Cũng tránh tâm lý quá hờ hững, thiếu tập trung mua nhanh cho xong. Đây là tâm lý không có lợi, nó sẽ khởi đầu cho nhiều sai lầm tiếp theo.

Nên giữ một thái độ vừa phải đúng mực không quá tỏ ra thích thú, săn đón, mua bằng được.

Quy trình mua một căn nhà cần những bước cơ bản sau:

Thứ nhất: Trực tiếp đến xem bất động sản:

Bạn hãy đến xem xét thật kỹ bất động sản định mua về hình thể thửa đất, địa hình, các cạnh giáp ranh, đường đi vào, không gian xung quanh ảnh hưởng đến khai thác bất động sản, phát hiện ra các biểu hiện không bình thường ảnh hưởng đến khai thác bất động sản.

Bạn hãy quay trở lại bất động sản nhiều lần vào nhiều thời điểm trong ngày để kiểm tra điều kiện thời tiết ảnh hưởng đến bất động sản ra sao như quá nóng, quá lạnh; mật độ dân cư từng thời điểm, giao thông từng thời điểm… Hỏi hàng xóm xung quanh về thông tin bất động sản.

Nên đi cùng vợ chồng hoặc một người có kinh nghiệm để đảm bảo các nhận xét, đánh giá của bạn có đối chứng, phản biện đi đến nhận định chuẩn xác hơn.

Thứ hai: Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận, giấy tờ bản chính và các giấy tờ khác:

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất: Đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính và bạn chụp lại giấy tờ đó.

Liện hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch của nhà, đất thông qua phần mềm Quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn UCHI .

Liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra được các thông tin về việc có tranh chấp hay không, có vấn đề gì phát sinh liên quan đến quá trình sử dụng đất, nhà.

Liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để kiểm tra được các thông tin đến việc thửa đất có quy hoạch, có bị thu hồi hoặc các hạn chế khác.

Các giấy tờ khác: Khi bạn cảm thấy mọi thông tin trên được kiểm tra thì bạn cần đề nghị chủ bất động sản cung cấp các giấy tờ như: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn, trường hợp ly hôn hoặc chưa kết hôn cần giấy xác nhận tình trạng nhân thân… Bạn hãy chụp lại và lưu trữ để sử dụng thực hiện các thủ tục công chứng sau này.

Thứ ba: Đặt cọc mua nhà

Đặt cọc để đảm bảo chủ nhà sẽ phải bán bất động sản khi bạn thấy đã ưng ý với nó. Bạn nên liên hệ với phòng công chứng để họ tư vấn thêm cho bạn và thực hiện soạn thảo văn bản đặt cọc. Bạn chú ý đặt số tiền sao cho phù hợp với giá trị bất động sản, phòng khả năng chủ nhà không muốn bán và bạn không muốn mua. Với các mốc thời gian thanh toán tiền thành nhiều đợt cho phù hợp với khả năng huy động tài chính của bản thân. Nên để thời gian càng dài càng tốt để bạn chủ động thu xếp tài chính. Các đợt có thể gồm: Tiền đặt cọc, thanh toán lần 1 khi ký hợp đồng, thanh toán đợt cuối khi bạn sang tên xong.

Thứ tư: Ký hợp đồng chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng sẽ do phòng công chứng soạn thảo dựa trên hồ sơ bạn cung cấp và các thỏa thuận của hai bên liên quan đến việc mua bán. Khi ký hợp đồng thì bạn giao tiền, bên bán giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một bản chính, các giấy tờ tùy thân khác mỗi thứ 3 bản chứng thực. Việc giao nhận nên lập một văn bản viết tay có người làm chứng.

Thứ năm: Tiến hành nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất

Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng trong thời hạn 10 ngày từ ngày ký hợp đồng bạn cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất thuộc UBND quận/ huyện.

Sau khoảng thời gian khoảng 10-15 ngày bạn sẽ theo giấy hẹn đến bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất để nhận và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi bạn nộp xong thuế mang biên lai đến thì bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất sẽ trả kết quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Một số lưu ý nhỏ:

Tiền môi giới mua nhà thì do chủ nhà trả cho người môi giới bạn không phải trả khoản này. Tuy nhiên bạn cũng nên hứa trước và tặng một chút chi phí tùy tâm bạn cho môi giới. Đôi khi khoản chi phí này bỏ ra nhỏ nhưng sẽ khiến môi giới qua tâm hơn và giúp bạn đạt thỏa thuận có lợi nhất.

Vào thời điểm thanh toán đợt cuối bạn nên trao đổi với chủ nhà một khoản “tiền ra lộc” để bạn không phải trả toàn bộ số tiền này.

Giữ quan hệ tốt với chủ nhà cũ để quá trình khai thác, sử dụng bất độn sản có gì vướng mắc bạn có thể được họ hỗ trợ giúp đỡ.

Xin cảm ơn Luật sư!

Ngọc Hân (thực hiện)