Bỏ phương pháp thặng dư: Định giá đất đã khó lại càng khó hơn

Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này.

Bước đi ngược chiều

Trong số 5 phương pháp định giá đất hiện hành, phương pháp thặng dư là phổ biến nhất và được đánh giá là phản ánh rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này đã bị loại bỏ khỏi Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NÐ-CP (quy định về giá đất).

Bình luận về việc này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng phương pháp thặng dư là một phương pháp phù hợp về lý thuyết thẩm định giá, được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như đã được áp dụng ổn định tại Việt Nam trong nhiều năm qua. Việc bỏ phương pháp thặng dư là không thỏa đáng và sẽ khiến công tác định giá đất quay ngược về thời kỳ trước năm 2007, như trước thời điểm ban hành Nghị định 123/2007/ND-CP.

Theo ông Cường, việc lo ngại phương pháp thặng dư kém chính xác do phụ thuộc vào giả định của người làm công tác định giá là không hợp lý. Nguyên do là không chỉ riêng phương pháp thặng dư mà phương pháp thu nhập (phương pháp được giữ lại trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014) cũng phụ thuộc vào các giả định. Những giả định này đều phù hợp với đặc điểm của nghề định giá. Bởi vậy, sẽ là không thuyết phục nếu như giữ lại phương pháp thu nhập trong khi loại trừ phương pháp thặng dư.

Đưa ra quan điểm mạnh mẽ hơn, Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Thọ, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC), khẳng định việc loại bỏ phương pháp thặng dư là một sai lầm cả về lý luận và thực tiễn, sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước do không thu được phần "chênh lệch địa tô" từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Không thể dùng phương pháp khác thay cho phương pháp thặng dư

Theo giới chuyên môn, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác.

Cụ thể, phương pháp so sánh rất phù hợp vói các thửa đất ở nhỏ lẻ, do có thể thu thập được thông tin giao dịch trên thị trường, nhưng lại không phù hợp với các thửa đất thực hiện dự án có tiềm năng phát triển do chưa tính đến chi phí hạ tầng nội bộ, chi phí chuẩn bị đầu tư, lợi nhuận nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, trong trường hợp giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của tài sản có quy mô đầu tư, mục đích sử dụng tương đồng thì phương pháp so sánh hầu như không thể áp dụng được. Lúc này, phương pháp thích hợp chỉ có thể là thu nhập và thặng dư.

Tuy nhiên, phương pháp thu nhập cũng không thể thay thế cho phương pháp thặng dư do trường hợp áp dụng của hai phương pháp này là khác nhau. Cụ thể, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; còn phương pháp thặng dư áp dụng để định giá với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng khi xác định được doanh thu phát triển giả định và chi phí ước tính.

Việc chi phí của phương pháp thặng dư cao hơn chi phí của phương pháp thu nhập là do phép tính khác nhau. Theo đó, phương pháp thặng dư được tính nguyên giá xây mới của công trình trong khi phương pháp thặng dư tính trên giá trị còn lại.

Phương pháp thặng dư được tính chi phí hợp lý bao gồm lợi nhuận của chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư cộng với lợi nhuận ước tính của giá đất, trong khi đó phương pháp thu nhập không tính chi phí này. Tỷ suất chiết khấu của phương pháp thặng dư tính theo lãi suất cho vay trung - dài hạn, thường cao gấp 1,5 lần so với tỷ suất vốn hóa của phương pháp huy động tính theo lãi suất huy động.

Việc chênh lệch kết quả định giá đất của 2 phương pháp là phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, các học thuyết kinh tế... đã được chứng minh trên toàn thế giới, chứ không phải là phương pháp thặng dư có sai sót.

Chớ bỏ ngọc quý để nhặt đá vôi

Việc phương pháp thặng dư được công nhận và sử dụng rộng rãi cho thấy đây là công cụ hữu hiệu trong việc định giá đất, đồng nghĩa việc loại bỏ phương pháp này sẽ đưa đến những hệ lụy không nhỏ đối với nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản hiện nay, trực tiếp ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường địa ốc trong giai đoạn tới.

Điều "oái ăm" là trong khi loại bỏ phương pháp thặng dư, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 lại duy trì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là phương pháp bị GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá là "trái với mọi cơ sở lý luận của định giá đất cụ thể".

Bên cạnh đó, việc hướng dẫn về phương pháp so sánh trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 cũng tồn tại những điểm bất cập rất lớn, có nguy cơ gây tác động tiêu cực.

Cụ thể, điểm a, khoản 1, Điều 5b quy định thông tin về giá đất được thu thập để áp dụng phương pháp so sánh là "giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, Ủy ban nhân dân cấp xã". Đây là quy định không phù hợp, do thị trường đất đai hiện nay đang tồn tại 2 giá, giá ghi nhận trên hợp đồng chuyển nhượng chênh lệch rất lớn với giá giao dịch thực tế.

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Thọ, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá, Chủ tịch SIVC, bình luận: "Hơn 20 năm trong nghề, tôi đã từng tham gia xây dựng bảng giá đất cho nhiều địa phương. Qua việc lấy phiếu khảo sát, tôi nhận thấy có 50% - 70% giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng không đúng với giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch thực tế cao gấp 5-6 lần giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Điều này dẫn tới việc thất thu ngân sách nhà nước rất lớn".

Thực trạng này cho thấy phương pháp so sánh không phải là "ưu việt" và việc áp dụng phương pháp này trong định giá đất có thể gây ra tổn hại cho lợi ích của nhà nước.

Ngoài bất cập đặc biệt này, hướng dẫn về phương pháp so sánh trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 cũng tồn tại nhiều vấn đề khác. Ví dụ, Điều 5a "Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong phương pháp so sánh" đã liệt kê 9 yếu tố, trong đó khoản 1 nêu "Vị trí của thửa đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí".

Điều khoản này có thiếu sót là chưa nêu được giá trị của tuyến đường cần thẩm định giá với các tài sản so sánh. Ví dụ, đường Hàng Ngang và đường Chương Dương Ðộ đều cách UBND TP. Hà Nội khoảng 1km nhưng giá trị hoàn toàn khác nhau.

Hay như khoản 8, Điều 5c quy định "Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh": "Ðối với trường hợp định giá các thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5b Nghị định này có cùng mục đích sử dụng đất thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá đất ở và giá của loại đất cần định giá trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá".

Quy định này được cho là không phù hợp vì cùng là đất thương mại dịch vụ nhưng mục đích làm khách sạn, trung tâm thương mại sẽ khác và cho giá trị thặng dư hơn hẳn các dự án xây trường học, bệnh viện, viện dưỡng lão...

Tóm lại, có thể thấy các phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất đang có những vấn đề nội tại, hoàn toàn không thể dùng để thay thế cho phương pháp thặng dư trong công tác định giá đất. Việc giữ lại phương pháp thặng dư trong Nghị định mới, vì thế, là cần thiết, để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như đảm bảo lợi ích của nhà nước.