Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo việc định giá phù hợp với giá thị trường.

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.

Vì thế, dự thảo thông tư đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư 36 quy định về phương pháp so sánh trực tiếp theo hướng: Quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường muốn bỏ quy định về giao dịch thành công trên thị trường và việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp. Quy định cụ thể về phạm vi thu thập thông tin trong trường hợp khu vực định giá không thu thập được đầy đủ thông tin.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 5 Thông tư 36 về phương pháp thu nhập theo hướng: Quy định cụ thể về thời gian để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê.

Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 5 năm liên tục (thời gian 1 năm được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) đến trước thời điểm định giá.

Đối với việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ quy định về chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

Bổ sung căn cứ để ước tính tổng chi phí phát triển theo thứ tự ưu tiên như sau: suất vốn đầu tư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng thẩm định.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.