Tiến tới việc đánh thuế nhà, đất không sử dụng

Tại cuộc họp ngày 24/5 của Chính phủ với Bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản, lãnh đạo Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế bất động sản đối với đất, nhà ở không sử dụng, phần chênh lệch giá đất với giá bán, có cơ chế xử lý các giao dịch không trong sáng; bảo đảm công khai, minh bạch, phù hợp, không để "giật cục"…

Hồi tháng 10/2024, tại báo cáo số 245 về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng từng đề cập đến việc nghiên cứu, tham mưu ban hành quy định thực hiện đánh thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả; ngoài ra thời gian qua cũng đã có một số đề xuất của giới chuyên gia xung quanh vấn đề này.

Hiện thuế chuyển nhượng bất động sản với cá nhân là 2% trên giá chuyển nhượng, với doanh nghiệp là thuế thu nhập doanh nghiệp (20% trên lợi nhuận) và thuế giá trị gia tăng (10% trên giá chuyển nhượng) và lệ phí trước bạ (0,5% giá chuyển nhượng).

Cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sở hữu bất động sản chỉ chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với mức đóng gần như không đáng kể. Còn cá nhân thừa kế bất động sản sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân 10%, tuy nhiên các trường hợp được miễn thuế lại rất nhiều, bao gồm thừa kế giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Điểm qua vài nét như trên để chúng ta hình dung chính sách đánh thuế bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Nhìn ra thế giới, rất nhiều nước đang đánh thuế sở hữu và thừa kế bất động sản. Đơn cử như ở Anh, ngoài "thuế tem" tương tự lệ phí trước bạ ở Việt Nam (Stamp duty land tax), thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế bất động sản, họ còn có một loại thuế được thu bởi chính quyền địa phương (Council Tax) dựa trên giá trị ước tính của bất động sản mà cá nhân sở hữu.  Ở Mỹ thì có thuế đánh vào việc sở hữu bất động sản hàng năm (Property Tax) nhằm tạo nguồn thu cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng và hoạt động giáo dục ở địa phương.

Ở khu vực Đông Nam Á, nhiều nước đã đánh thuế sở hữu bất động sản như Singapore, Indonesia, Malaysia…

Tâm lý chung của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp; khi chưa có nhà thì mong muốn có nhà, có nhà rồi lại mong muốn có căn nhà thứ hai cho thuê hoặc ở ngoại thành để lui tới mỗi dịp cuối tuần. Có thể nói chi phí duy trì bất động sản thấp, chỉ phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức không đáng kể, đã tạo điều kiện cho nhiều người thực hiện mong muốn vừa nêu – mà tôi nghĩ là chính đáng nếu tài sản được hình thành trên công sức lao động đúng pháp luật.

Nhưng, có một thực tế ở nhiều khu ngoại thành là nếu mua, bán bất động sản thì có thể mang lại lợi nhuận cao do giá đất tăng, còn nếu cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp, đặc biệt là các shophouse, nhà liền kề, villa, biệt thự. Đây có lẽ là một trong những nguyên nhân mà chúng ta thấy các khu vực Đông, Tây, Nam, Bắc của Hà Nội và các tỉnh liền kề TPHCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương v.v…, có nhiều khu đô thị bỏ hoang, nhiều bất động sản triệu đô nhưng nhà đầu tư mua xây thô xong để đó phơi mưa phơi nắng. Thực tế này cho thấy nhu cầu ở thực không nhiều - hoặc chưa nhiều - ở những khu này, thậm chí tìm khách cho thuê cũng khó, nhưng giá bất động sản ở đó vẫn “bỏng tay”, và nhà đầu tư thì vẫn duy trì tình trạng nhà bỏ không vì chi phí duy trì (thuế) không quá cao và kỳ vọng vào các chu kỳ tăng giá trong tương lai.

Chính vì vậy, cá nhân tôi là một người nghiên cứu chính sách thuế trong nhiều năm, rất ủng hộ chỉ đạo của Thủ tướng về việc “nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế bất động sản đối với đất, nhà ở không sử dụng”.

Các nhà đầu cơ do phải đóng tiền thuế sở hữu bất động sản hàng năm với số tiền không hề nhỏ, chắc chắn sẽ chùn tay khi duy trì những bất động sản bỏ không; và qua đó nhà nước điều tiết cung cầu thị trường, hạ giá bất động sản xuống mức hợp lý, tạo cơ hội cho những người chưa có nhà sở hữu bất động sản đầu tiên của họ.

Việc đánh thuế sở hữu bất động sản cũng sẽ tạo nguồn thu, góp phần cải thiện hạ tầng, công trình công cộng cho địa phương như kinh nghiệm ở các nước nêu trên.

Tất nhiên, với một quyết sách quan trọng, có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản - một thị trường quan trọng - thì cần nghiên cứu và triển khai theo lộ trình phù hợp, tránh để “giật cục”. Theo như chỉ đạo nêu trên thì trước mắt chính sách sẽ hướng đến các bất động sản “không sử dụng”, còn với bất động sản thứ nhất và bất động sản khác đang được sử dụng theo nhu cầu chính đáng, đúng pháp luật của người dân sẽ có thể chưa nằm trong diện này.

Về thuế suất, thiết nghĩ nên nghiên cứu áp dụng tỷ lệ cao hơn với khu vực đô thị, nơi đông dân, bất động sản có giá trị cao ở một ngưỡng nhất định trở lên.

Với tinh thần “chỉ bàn làm, không bàn lùi”, kỳ vọng chúng ta sẽ có chính sách thuế bất động sản ngày càng hoàn thiện để phát triển bền vững thị trường, hài hòa lợi ích các bên liên quan.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!