Bảng giá đất và chuyện “thấp bị chê, cao bị kêu”
Một người bạn hỏi tôi về câu chuyện đang gây xôn xao mạng xã hội: một cá nhân ở Nghệ An phải nộp hơn 4,5 tỷ đồng để chuyển đổi 300m² đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở, trong khi giá thị trường diện tích đất này ước tính chỉ khoảng 3 tỷ đồng.
Không chỉ riêng trường hợp này, trên các diễn đàn, nhiều người cũng bày tỏ băn khoăn về khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng tăng, nhất là sau khi nhiều địa phương vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Tôi chợt nhớ, chính người bạn ấy cũng từng “than trời” khi khoản tiền anh phải nộp để chuyển phần đất vườn thành đất ở vào tháng 3/2025 đã tăng gần gấp 3 lần so với đầu năm 2024.
Và điểm chung trong tất cả những câu chuyện đó là cái tên quen thuộc: bảng giá đất.
Hiểu đơn giản, bảng giá đất là mức giá do cấp tỉnh ban hành, xác định giá trị đất theo từng vị trí (thường từ vị trí 1 đến vị trí 4), tuyến phố, khu vực cụ thể, được điều chỉnh định kỳ dựa trên biến động của thị trường.
Với nhiều người, bảng giá đất lúc nào cũng đi kèm những “nghịch lý”: thấp bị chê, cao bị kêu.
Một khu vực chưa hoàn thiện xây dựng ở Hà Nội (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai 2014, bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành nên thường rất thấp, tạo ra khoảng cách quá lớn so với giá trị thực tế trên thị trường. Điều này không chỉ khiến ngân sách nhà nước thất thu mà còn khiến nhiều người xem bảng giá đất như một thứ công cụ lỗi thời, xa rời thực tế.
Hãy lấy ví dụ, vào năm 2014, giá đất theo bảng giá tại tuyến Hàng Đào - được xem là vị trí “kim cương” của Hà Nội - chỉ 162 triệu đồng/m². Ở TPHCM, những tuyến phố sầm uất như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ cũng chỉ ở mức tương tự. Trong khi đó, giá giao dịch thực tế của người dân cao gấp hàng chục lần. Rõ ràng, bảng giá đất khi ấy không phản ánh đúng giá trị thực của loại tài sản đặc biệt này.
Suốt một thời gian dài, tiền sử dụng đất, thuế, phí mà người dân phải nộp đều tính theo bảng giá đất nhà nước. Còn khi mua bán, người ta mặc nhiên tính theo giá thị trường. Chính sự chênh lệch này đã sản sinh ra tình trạng "giao dịch hai giá", "tiền ngoài" khi giao dịch đất đai. Ở giai đoạn đó, người dân không phàn nàn vì nghĩa vụ tài chính thấp, nhưng các nhà quản lý thì lo ngại ngân sách thất thu, chính sách tài chính thiếu công bằng.
Thực tế đó kéo dài cho đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận hơn giá thị trường. Nhưng vấn đề giờ đây lại đổi chiều theo một cách khác.
Việc tăng bảng giá đất nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất nhà nước và giá thị trường, giúp nguồn thu ngân sách bền vững hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. Đây cũng là một trong những mục tiêu quản lý tài chính đất đai được nhấn mạnh trong Luật Đất đai sửa đổi.
Tuy nhiên, bảng giá đất tăng cũng đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính của người dân tăng lên, vì đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí khi cấp sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất… Hệ quả là nhiều người dân đứng trước áp lực, đặc biệt với những ai có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Khi chi phí vốn bị đẩy lên, giá nhà đất, nhất là phân khúc nhà liền thổ, cũng tiếp tục leo thang.
Từ góc nhìn như vậy, dễ hiểu vì sao một bộ phận người dân lo ngại trước khoản tiền phải nộp khi thực hiện một số giao dịch, chuyển đổi đất đai.
Theo tôi, điều quan trọng ở đây là tìm được điểm cân bằng hợp lý, để bảng giá đất vẫn phản ánh gần đúng giá thị trường nhưng không biến thành gánh nặng quá lớn với người dân. Một trong những giải pháp chúng ta có thể cân nhắc là thay vì hạ bảng giá đất, cơ quan chức năng có thể linh hoạt điều chỉnh các mức thuế suất, phí liên quan.
Ví dụ, hiện nay người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở trong bảng giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Nếu bảng giá đất tăng gấp nhiều lần mà vẫn giữ tỷ lệ này, số tiền phải nộp sẽ rất lớn. Thay vào đó, có thể tính theo hướng giảm tỷ lệ phần trăm tương ứng với mức tăng bảng giá đất, như chỉ thu 20% phần chênh lệch nếu bảng giá tăng gấp 5 lần, hoặc 10% nếu tăng gấp 10 lần.
Đặc biệt, với người dân khu vực nông thôn có nhu cầu chính đáng, chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở phục vụ nhu cầu ở thì cần có chính sách ưu đãi riêng, tính tiền sử dụng đất thấp hơn so với những trường hợp khác.
Bảng giá đất là công cụ quản lý cần thiết, nhưng nếu thiếu sự linh hoạt trong tính toán nghĩa vụ tài chính, thì dễ biến thành một vòng luẩn quẩn: càng chỉnh sửa để bớt nghịch lý, lại càng đẩy một bộ phận người dân vào thế khó. Muốn thoát khỏi tình trạng này, không chỉ cần bảng giá sát thực tế, mà hơn hết, chính sách tài chính đất đai phải thực sự phù hợp, đạt được sự cân bằng giữa quản lý nhà nước và khả năng chi trả của người dân. Bởi cuối cùng, đất đai không chỉ là nguồn thu, mà là nơi người dân an cư.
Tác giả: Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!
