Có bị xử lý tài sản chưa được xây dựng tại thời điểm thế chấp Ngân hàng?

Ông Phạm Ngọc Đức ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội hỏi: "Vào tháng 3/2019 tôi có thế chấp một mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng A để vay số tiền 2 tỷ đồng. Đến tháng 5/2021 tôi có xây dựng một nhà xưởng trên thửa đất này để cho thuê.

Sau một thời gian, do tôi không đủ khả năng thanh toán khoản nợ nên tháng 3/2022 ngân hàng A khởi kiện tôi ra tòa án và yêu cầu cơ quan thi hành án kê biên tài sản của tôi để xử lý khoản vay.

Vậy, xin quý báo cho tôi hỏi, trong trường hợp này nhà xưởng do tôi xây dựng sau khi thế chấp mảnh đất cho ngân hàng có bị kê biên không?".

Vấn đề ông hỏi, Luật sư Trần Hậu, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng xin tư vấn trả lời như sau:

Để giải quyết vấn đề này trước hết cần kiểm tra lại các thỏa thuận mà ông đã ký với ngân hàng A có hay không có điều khoản về tài sản thế chấp sẽ bao gồm cả các tài sản hình thành trong tương lai trên các tài sản hiện hữu tại thời điểm thế chấp hay không? về điều khoản xử lý tài sản thế chấp… Trường hợp các bên có thỏa thuận về các nội dung liên quan và thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì hai bên sẽ giải quyết theo các thỏa thuận này.

Trường hợp không có thỏa thuận thì vấn đề này có được quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

1. Trường hợp 1: Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất: "Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" (Khoản 1, Điều 325, Bộ luật Dân sự năm 2015).

2. Trường hợp 2: Người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất: "Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" (Khoản 2, Điều 325, Bộ luật Dân sự năm 2015).

Như vậy, tùy vào sự thỏa thuận của ông và phía ngân hàng A; đồng thời tùy vào từng trường hợp ông có phải đồng thời là chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không mà pháp luật quy định về phương án xử lý đối với tài sản gắn liền với đất khi không thế chấp cùng với quyền sử dụng đất.