Phân khúc Condotel: Bỏ trăm tỷ đầu tư khó bán vì thiếu sổ đỏ

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ khách sạn (condotel). Sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở nên mạnh mẽ trên thị trường. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển, gây nhiều lo ngại cho nhà đầu tư khi lựa chọn phân khúc này.

Phát biểu tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản, phân khúc Condotel - cơ hội và thách thức” do Báo Xây dựng tổ chức ngày 16/1/2017, ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và Phân phối DTJ - Chủ tịch liên minh sàn Giao dịch bất động sản G5 cho biết, condotel là loại hình bất động sản đầu tư mới phát triển tại Việt Nam trong vòng 1 năm qua nhưng khi giao dịch loại hình mới này đang nảy sinh nhiều rào cản mới cần có biện pháp để tháo gỡ ngay.

Theo ông Khánh, từ năm 2016, hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được mở bán mới hoặc tiếp tục được chào bán thành công. Năm 2016 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở ba thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm không tính các đợt mở bán đã cung ứng hơn 5000 căn biệt thự ra thị trường. Mặc dù condotel là loại hình bất động sản đầu tư mới phát triển tại Việt Nam trong vòng 1 năm qua nhưng riêng trong năm 2016 đã có hơn 12000 căn condotel được chào bán.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, loại hình này còn tồn tại nhiều rào cản pháp lý. Đáng lưu ý, trong đó, loại hình condotel mới xuất hiện ở Việt Nam, khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không...) Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định rõ ràng trong pháp luật liên quan.

Ông Khánh cho biết, hiện các chủ đầu tư tùy thuộc vào mô hình phát triển sản phẩm và việc khai thác vận hành của mình đưa ra các hình thức đầu tư và sở hữu pháp lý khác nhau: Có dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở, 70 năm, có dự án là sở hữu lâu dài … khiến cho khách hàng khi mua còn nhiều băn khoăn và mất thời gian tìm hiểu. Nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

"Condotel hiện đang được phát triển tại các thành phố trung tâm thu hút du lịch… dự án có thể đầu tư tại Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được xây bán sở hữu như đất ở, hoặc sản phẩm được đầu tư trong khu phức hợp…do đó không chỉ người mua gặp vướng ngay cả các chủ đầu tư cũng gặp vướng mắc khi xin cấp phép đầu tư condotel hàng trăm tỷ đồng nhưng không bán được do vướng thủ tục pháp lý, hoặc không bán được vì tâm lý người dân, nhà đầu tư luôn chọn mua các dự án bất động sản có sổ đỏ", ông Khánh lưu ý.

Liên quan tới nội dung này, ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cũng cho biết, theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

“Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển và được cấp Giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Bình khuyến nghị.

Về thời hạn sở hữu condotel ven biển, ông Bình cũng cho rằng, từ thực tế kinh doanh, về mặt tâm lý, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Tuy nhiên, về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

"Theo chúng tôi, phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Bình khuyến nghị.

Về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, đại diện doanh nghiệp đề xuất sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau: Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở. Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Phương Dung