Nơi sắp thành đặc khu: Đại gia Hà Nội, Sài Gòn đua nhau “ôm tiền” đến buôn đất

Đua nhau ôm tiền đến Bắc Vân Phong gom đất

Tại báo cáo thị trường bất động sản quý I/2018 vừa được công bố, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (thuộc Hiệp hội bất động sản Việt Nam) đã có những phân tích khá chi tiết về 3 địa điểm sẽ trở thành đặc khu kinh tế nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 10 tới.

Cụ thể báo cáo cho biết, cùng với Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa) đã có những biến động lớn về giao dịch bất động sản.

“Trong quý I/2018 đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn và cá nhân nhà đầu tư Hà Nội, Sài Gòn, Hạ Long và người dân Nha trang đi tham khảo hiện trạng và giao dịch mạnh tại các khu vực đất thuộc đặc khu kinh tế Vân Phong”, Hội Môi giới Bất động sản cho biết.

Giới chuyên gia phân tích cho rằng, nếu đề xuất thành lập đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong được Quốc hội thông qua thì đây sẽ trở thành vùng kinh tế trọng điểm Trung bộ và là một đầu mối giao lưu quốc tế, trung tâm du lịch quan trọng của Việt Nam.

Theo Tờ trình của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về đề nghị xây dựng Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, ước tính, tại “đặc khu” Bắc Vân Phong, Nhà nước sẽ thu được khoảng 1,2 tỷ USD từ thuế và phí, 1 tỷ USD từ các nguồn thu từ đất.

Cùng với đó, các doanh nghiệp tạo giá trị gia tăng khoảng 10 tỷ USD trong giai đoạn 2017 - 2030, nâng mức đóng góp GRDP của Bắc Vân Phong vào GRDP của tỉnh Khánh Hòa lên 3% vào năm 2020 và 6% vào năm 2030, nâng mức thu nhập bình quân đầu người lên khoảng 4.000 USD vào năm 2020 và 9.500 USD vào năm 2030.

Trong khi đó tại Phú Quốc, quyết định của Thủ tướng Chính phủ ngưng phân lô bán nền (đất ở có diện tích trên 500m2 và đất nông nghiệp trên 1000m2 mới được phân lô) làm cho giao dịch đất nền không sôi động.

Theo báo cáo, nhu cầu thực đối với loại hình này chưa có, chủ yếu vẫn là đầu cơ và lướt sóng. Các dự án quy mô nhỏ có mức giá trung bình từ 4 – 7 triệu 13 đồng/m2 . Các dự án có quy hoạch bài bản, quy mô lớn khoảng 10 – 55 ha có mức giá 15 – 25 triệu đồng/m2 .

Trong khi đó, đất thổ cư được giao dịch nhiều chủ yếu là các mảnh lớn khoảng 3.000 m2 trở lên. Lượng giao dịch tăng hoảng 30 – 70% tùy từng khu vực.

“Sản phẩm đất nền và đất thổ cư nhìn chung có mức giá giao dịch tăng khoảng 8 – 10% so với quý cuối năm 2017”, báo cáo cho biết.

Cũng theo báo cáo, hiện tại, có các thông tin rằng các nhà đầu tư tháo chạy khỏi Phú Quốc do thị trường bất động sản ở Phú Quốc suy giảm. Tuy nhiên Hội Môi giới Bất động sản cho rằng “đây chỉ là những lời đồn”.

Theo tổ chức này, đây chỉ là hệ quả từ độ trễ của quyết định lên đặc khu, làm các nhà đầu tư chững lại một chút dẫn đến việc giao dịch đất nền chững lại. Còn niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản tại Phú Quốc vẫn không hề suy giảm.

Hội Môi giới Bất động sản dự báo nhu cầu về bất động sản tại Phú Quốc sẽ tăng mạnh trong thời gian tới do Phú Quốc dự tính sẽ trở thành đặc khu kinh tế nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2018. Theo đó nơi đây sẽ được dành nhiều chính sách ưu đãi trong đầu tư.

Bên cạnh đó, lượng khách du lịch đến với Phú Quốc ngày càng lớn, tỷ lệ lấp đầy các phòng khách sạn cho thuê luôn cao và dàn trải đều ở tất cả các tháng trong năm .

Cuối năm 2017, khoảng 2.000 phòng khách sạn 5 sao của các tập đoàn khác cũng được khánh thành, đưa tổng số phòng hạng 5 sao ở Phú Quốc lên 8.000. Con số này được cho rằng lớn hơn bất kỳ một địa phương nào trên cả nước như Hà Nội, TP.HCM, hay các điểm đến nghỉ dưỡng nổi tiếng như Nha Trang và Đà Nẵng.

Theo ước tính của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ước tính Nhà nước thu được khoảng 3,3 tỷ USD từ thuế và phí và các nguồn thu từ đất. Các doanh nghiệp tạo giá trị gia tăng khoảng 19 tỷ USD trong giai đoạn 2017- 2030. Mức đóng góp GRDP của Phú Quốc vào GRDP của tỉnh Kiên Giang tăng lên 22% vào năm 2020 và 27% vào năm 2030. Mức thu nhập bình quân đầu người tại Phú Quốc sẽ ở khoảng 5.300 USD vào năm 2020 và 13.000 USD vào năm 2030.

Nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết bị “cò” đẩy giá

Còn tại “đặc khu” tương lai Vân Đồn, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết sản phẩm được giao dịch chủ yếu là đất nền và đất thổ cư tại các vị trí trung tâm. Tổng lượng giao dịch loại hình sản phẩm này tính trong 3 tháng đầu năm 2018 đạt 800 giao dịch.

“Sản phẩm được giao dịch chủ yếu từ các dự án có pháp lý và quy hoạch rõ ràng”, báo cáo cho biết.

Theo tổ chức này, nhu cầu mua đất thổ cư của các nhà đầu tư tương đối lớn do tâm lý khách hàng và các nhà đầu tư đang chờ đợi chính quyền công bố quy hoạch mới đặc khu nên vẫn còn có “sự dè chừng”.

Đáng lưu ý theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Vân Đồn vẫn đang có nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết, đi gom đất và sử dụng các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và đẩy giá cao. Có thể gây ảnh hưởng không tốt cho thị trường bất động sản khu vực.

Khảo sát của đơn vị này cho thấy, hiện đất nền tại các dự án giá từ 20 đến 50 triệu đồng một m2, tăng mạnh so với trước Tết. Trong khi đó, đất thổ cư giá giao dịch từ 3 đến 60 triệu đồng mỗi m2, tùy vào vị trí, diện tích và loại đất. Mức này cũng tăng nhưng biên độ nhỏ tùy thuộc vào sự rõ ràng của quy hoạch tại vị trí đó.

Tuy nhiên, quy hoạch đặc khu kinh tế vẫn chưa được phê duyệt chính thức, các bản quy hoạch trên thị trường hiện tại vẫn chưa đáng tin cậy. Do đó, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu thông tin từ các bên chính thống và chính quyền địa phương.

Tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn ước tính Nhà nước thu được khoảng 1,9 tỷ USD từ thuế và phí và 2,1 tỷ USD từ các nguồn thu từ đất. Các doanh nghiệp tạo giá trị gia tăng khoảng 9,7 tỷ USD trong giai đoạn 2021 - 2030.

Khi đó, mức đóng góp của Vân Đồn vào GRDP của tỉnh Quảng Ninh lên 5,2% vào năm 2020 và 7,7% vào năm 2030. Mức thu nhập bình quân đầu người của Vân Đồn sẽ được nâng lên 5.000 USD vào năm 2020 và 12.500 USD vào năm 2030.

Nguyễn Khánh