Chặn đứng cơn sốt đất đặc khu: Chuyên gia phản đối cách “không quản được thì cấm”

Sau khi Phú Quốc có “lệnh” tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa thì đến lượt Quảng Ninh yêu cầu tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn trước tình trạng mua bán diễn ra phức tạp.

Trao đổi với Dân trí về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói:

Việc đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn sốt đất là cần thiết. Tuy nhiên, với quyết định nói trên của Quảng Ninh thì là không nên bởi không phù hợp pháp luật.

Theo Luật đất đai, quyền giao dịch đất đai không được thực hiện khi có quyết định thu hồi của nhà nước. Nếu chưa có quyết định thu hồi mà vẫn cấm giao dịch thì là không đúng luật. Hơn nữa theo quy định, khi người dân đã có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, họ có quyền định đoạt quyền của mình.

Việc thấy sốt đất mà yêu cầu ngừng giao dịch thời điểm này không hẳn sẽ hiệu quả. Đây là cách “không quản được thì cấm”, tuy dễ làm nhưng khó ngăn chặn triệt để được vấn đề.

Thậm chí, khi không cho phép giao dịch chính thức thì có thể tồn tại những giao dịch ở dưới dạng phi chính thức, chẳng hạn như mua bán trao đổi với nhau bằng niềm tin chẳng hạn. Nếu như vậy thì độ rủi ro, nguy hiểm còn cao hơn rất nhiều.

Qua chuyện này có thể thấy, các địa phương cần nghiên cứu kỹ pháp luật và các tác động có thể có trước khi đưa ra ban hành một quyết định nào đó.

Ông đánh giá như thế nào về tác động của quyết định nói trên đối với thị trường bất động sản. Liệu có làm cho thị trường chịu tiêu cực?

-Có khả năng quyết định như vậy sẽ làm tình hình rối ren hơn rất nhiều. Có ý kiến cho rằng quyết định này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái cực đoan như đóng băng. Điều này cũng rất có thể bởi nhiều người sẽ e ngại cấm rồi mà vẫn làm thì rủi ro rất cao.

Hoặc cũng có thể rơi vào trạng thái cực đoan hơn là giao dịch nhiều hơn nhưng bằng cách “chui” mà chúng ta lại không quản lý được. Nhiều khi giới đầu cơ có cả băng nhóm xã hội đen…

Vậy theo ông trước những diễn biến phức tạp tại các đặc khu tương lai này, chúng ta cần phải làm gì để thị trường bất động sản phát triển theo quy luật, tránh méo mó, bong bóng?

-Khi nhà nước quyết định Vân Đồn hay Phú Quốc, Bắc Vân Phong trở thành đặc khu kinh tế thì đương nhiên giá đất sẽ tăng. Nếu nó không tăng mới là bất thường. Nhưng điều căn bản, đó là giá đất tăng là đúng quy luật hay có biểu hiện của “sốt đất”, bong bóng. Nếu là sốt ảo, là bong bóng thì chúng ta phải rốt ráo ngăn chặn vì việc này sẽ gây ra thảm họa về môi trường đầu tư.

Chúng ta có thể cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều đó là phù hợp. Tháng 5 này, khi Quốc hội thông qua luật thì mới biết được liệu các quy hoạch có những thay đổi gì không. Do vậy, khi quy hoạch có khả năng bị thay đổi thì chúng ta được quyền chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, tạm thời cấm việc tách thửa hợp thửa, việc này cũng cần phải dựa vào quy hoạch nên khi quy hoạch còn có khả năng bị điều chỉnh thì có thể cấm.

Một số giải pháp khác nữa như ngừng chia lô, bán nền. Còn cấm mọi giao dịch thì không phù hợp. Biết là phải cấm để ngăn chặn nhưng cần phải xem có thể cấm cái gì và cái gì không được cấm.

Sự công khai minh bạch rất quan trọng, cần phổ biến cho người dân biết là khu nào là khu nông nghiệp ổn định, tại đó chắc chắn sẽ không có chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn khu nào là khu sẽ được phát triển và giao đất theo dự án, khu nào là khu mà có thể là thuộc phạm vi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được.

Theo báo cáo của huyện Vân Đồn, thời gian qua đã xử lý nhiều trường hợp vi phạm cũng như kiểm điểm, xử lý những cán bộ vi phạm trong vấn đề đất đai. Một số đơn vị cơ sở để xảy ra một số trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, san gạt, lấn chiếm đất đai và việc xử lý vi phạm của một số đơn vị còn chậm, chưa kịp thời. Theo ông, sự thiếu trách nhiệm, trục lợi của một số cán bộ có phải là một “mắt xích” quan trọng gây ra tình trạng phức tạp về đất đai?

-Kinh nghiệm từ quản lý cho thấy, thông thường việc sốt đất ít khi chỉ từ phía người dân thôi. Người dân khó đơn độc làm chuyện này mà thường sẽ có sự liên kết với cán bộ quản lý.

Giải pháp quan trọng để “chặn đứng” cơn sốt đấy đó chính là chỉnh đốn lại đội ngũ cán bộ. Làm sao để bộ máy quản lý nhà nước đừng dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật thật mạnh đối với các các bộ có tham gia vào tiếp tay cho vi phạm hay “thổi” giá đất…

Một biện pháp quan trọng khác không thể lơ là đó là phải đẩy mạnh tuyên truyền những rủi ro lớn mà người dân có thể gặp phải khi lao theo cơn sốt đất này. Không chỉ cơ quản lý nhà nước mà cả các tổ chức chính trị cấp cơ sở như MTTQ, hội cựu chiến binh, hội phụ nữ… tại cấp cơ sở phải cùng vào cuộc để tuyên truyền người dân hiểu cần tạo ra lợi ích thực sự chứ không phải là những thứ méo mó, khuất tuất.

Phải làm cho nhà đầu tư hiểu được phải tính lợi từ đầu tư chứ không phải tính tới lợi từ việc đầu cơ buôn bán đất.

Khi chúng ta tính lợi từ việc buôn bán đất thì thị trường sẽ bị méo mó. Nếu tính lợi từ đầu tư thì câu chuyện sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Tăng giá đất là theo quy luật nhưng đừng tăng dựng đứng, tăng ảo kiểu bong bóng. Mà phải tăng theo thời gian và phản ánh đúng giá trị thực của miếng đất đó.

Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư muốn chọn các đặc khu kinh tế tương lai là điểm đến đầu tư trong thời gian tới? Hậu quả sau cơn sốt ảo là gì, thưa ông?

-Tham vọng lợi nhuận sẽ đẫn đến tình trạng khá nhiều người tham gia đổ xô vào buôn bán đất. Và tất nhiên người thiệt hại sẽ là chủ sử dụng miếng đất lúc bong bóng bị vỡ. Lúc đó người đó sẽ chịu thiệt hại vô cùng lớn.

Theo quy luật thì đến thời điểm nào đó bong bóng sẽ bị vỡ chứ không thể cứ cao, cao mãi được. Đó là rủi ro lớn mà bất kỳ ai cũng có thể gặp phải khi tham gia đầu cơ, tích trữ mua bán đất thời sốt nóng.

Ngay khi thu hồi đất cũng khó khăn vì chúng ta phải bồi thường cả giá trị bong bóng nữa. Khi bồi thường cao thì chi phí về đất đai sẽ cao hơn nhiều tại các dự án đầu tư và nhà đầu tư không muốn đầu tư nữa vì chi phí về đất đai quá lớn.

Do vậy, chuyện chống lại cơn sốt đất là việc phải làm. Nhưng cách thức làm thế nào để ngăn chặn thì phải được bàn bạc, xem xét.

Sốt đất thường ở những chố mà người ta không biết quy hoạch ở đó thế nào, ra làm sao. Nhiều người mua là toàn bộ mua đất vườn cây với hy vọng được chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy nên phải phổ biến quy hoạch 1 cách chi tiết để người dân hiểu được và cân nhắc khi đầu tư.

Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Nguyễn Mạnh