“Nhức nhối” vì một khung giá đất hợp lý

1 năm hay 5 năm đều vi phạm nguyên tắc thị trường

Trong dự thảo luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai, điều 56 về giá đất do Nhà nước quy định đã đưa ra phương án: Bộ Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm định kỳ 5 năm một lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất các loại đất trình Thủ tướng chính phủ ban hành.

Trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Về vấn đề này, theo luật sư Nguyễn Minh Thắng, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Đông Nam Á: Việc ấn định thời gian định kỳ rà soát giá đất là 1 năm hay 5 năm đều vi phạm nguyên tắc “sát với giá đất thị trường”.

Cơ quan có trách nhiệm theo dõi biến động giá đất phải tư vấn cho UBND ban hành giá đất ngay khi có biến động, không thể vì vướng mắc của cơ quan quản lý trong việc đền bù thu hồi đất mà phải quy định thời hạn này làm thiệt hại đến quyền lợi của nhà nước hoặc người sử dụng đất.

Ông Thắng cũng đưa ra ví dụ: Nếu giá đất thị trường chênh lệch tăng đến 29% thì vẫn áp dụng theo giá do UBND ban hành, như vậy là ảnh hưởng đến quyền lợi lớn của cả gia đình và người sử dụng đất.

Ngược lại nếu giá đất chênh lệch giảm đến 29% thì nhà nước là bên chịu thiệt. Nhưng Nhà nước không chấp nhận chịu thiệt nên Dự thảo bổ sung quy định Nhà nước sẽ áp đúng giá thị trường nếu thấy mình có thiệt hại.

“Quy định như vậy là không tôn trọng quyền lợi và lợi ích của người dân” - ông Thắng nói.

GPMB khổ vì giá đền bù?

Xác định khung giá đất hay nói cách khác là cơ chế định giá đất có liên quan trực tiếp đến công tác đền bù, GPMB mà hiện nay phần lớn các dự án đều gặp khó khăn.

Ông Vũ Duy Thái, chủ tịch Hiệp hội công thương Việt Nam TP Hà Nội cho rằng: “Để công tác đền bù GPMB được công bằng thì nhà nước phải công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bị thu hồi, công khai khung giá đất ở vùng đất bị thu hồi. Nếu đã có mức giá sát với thực tế thì ít nhất 80% số người trong diện được đền bù tán thành”.

Hiện có 3 cách làm trong vấn đề đền bù, giải toả đó là: Giữ nguyên cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận đền bù; hoặc doanh nghiệp tự thoả thuận phần lớn và đối với phần còn lại nếu quá khó khăn thì Nhà nước sẽ can thiệp; hoặc giao cho một tổ chức có chức năng về bồi thường, GPMB tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi .

Theo ý kiến của đa số đại biểu, trong luật sửa đổi, bổ sung, không nên bỏ quy định về cơ chế tự thoả thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất vì cơ chế này phù hợp với bản chất của quyền sử dụng đất.

“Đây là một quyền tài sản của những chủ thể nhất định và do vậy họ có quyền tiến hành thương lượng với những người có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích kinh tế nhằnm bảo đảm lợi ích của cả hai bên” - ông Phạm Hữu Nghị, Viện Nhà nước và Pháp luật giải thích.

Theo ông Vũ Quốc Tuấn, Chủ tịch hội làng nghề Việt Nam: “Trong vấn đề GPMB còn có rắc rối đó là có sự chênh lệch về giá đất trước và sau đền bù; chênh lệch giữa các dự án phát triển nhà ở, phát triển kinh tế với các dự án có mục đích lợi ích quốc giá và lợi ích công cộng”.

Cũng theo ông Tuấn, cần phải xây dựng Giá cả đền bù bảo đảm lợi ích thoả đáng của cả 3 bên: Nhà nước, người bị thu hồi và doanh nghiệp. Trong đó, người dân cần được đền bù theo giá trị thực tế của mảnh đất họ đang sử dụng, cũng tức là giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Điều đó cũng đặt ra tính cấp thiết trong việc xây dựng một khung giá đất sát với thực tế. Có như vậy mới giải quyết được những tranh chấp khiếu kiện trong công tác GPMB. Tuy nhiên, trước những ý kiến các doanh nghiệp, có lẽ việc xây dựng một khung giá đất hợp lý là không hề đơn giản!

Lan Hương