Minh bạch thị trường bất động sản bằng… định giá

Định giá khó khăn vì… không minh bạch

Tuy đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn được xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp.

Việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của BĐS. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực. Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó, việc định giá BĐS cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng.

Việc định giá BĐS thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Nửa đầu năm 2016, JLL ghi nhận khá nhiều giao dịch BĐS có giá trị giao dịch lớn và đang hoạt động kinh doanh tốt. Việc phân tích những giao dịch này sẽ cho những chỉ dẫn quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất.

Tuy nhiên trên thực tế chúng ta sẽ khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén. Để xác định những tỷ suất thị trường này, cần nắm bắt tình hình hoạt động cũng như phân tích báo cáo tài chính của những năm gần nhất để ước tính thu nhập thuần hoặc thu nhập trước thuế lãi vay và khấu hao.

Một trong những thương vụ chuyển nhượng BĐS đáng chú ý nhất trong quý I/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, TPHCM), một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Mức giá tham chiếu trên mỗi mét vuông sàn ước tính gần 2,500 USD cho tổng diện tích sàn khoảng 27,000m2. Sự thành công của thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức xấp xỉ 8.5% cho loại hình văn phòng hạng B tại TPHCM.

Trong quý II/2016, Mapletree Investments đã mua lại dự án Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TPHCM từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines. Theo phân tích, tổng diện tích mặt bằng gần 146.000m2 này được chuyển nhượng với tỷ suất vốn hóa vào khoảng 9% cho toàn bộ khu phức hợp.

Từ những cơ sở tham chiếu quan trọng này, các thẩm định viên sẽ dùng để tham khảo khi đưa ra giá trị thị trường của BĐS tương tự. Trong bối cảnh giá cả BĐS luôn biến động và thị trường không ngừng vận động, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật thị trường là rất cần thiết để phục vụ cho việc định giá một cách nhanh chóng, chính xác nhất.

Định giá trên cơ sở tổng hợp các nguyên tắc

Cùng với xu thế hội nhập quốc tế, các công ty thẩm định giá nước ngoài xuất hiện tại Việt Nam đã đóng vai trò khá quan trọng cho sự phát triển của ngành thẩm định giá BĐS. Đối tượng định giá chủ yếu là đất đai, nhà cửa, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư, khu công nghiệp… cho những mục đích như thế chấp, báo cáo tài chính, liên doanh, mua bán sáp nhập hoặc kêu gọi đầu tư.

Nguyên tắc định giá quan trọng nhất để đảm bảo giá trị sát với giá trị thị trường là “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Đây là nguyên tắc tổng hợp tất cả những nguyên tắc trong hoạt động thẩm định giá BĐS đang được áp dụng trên thế giới và tại Việt Nam.

Theo Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế được ban hành bởi Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là việc đạt được mức hữu dụng tối đa trong hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp tại thời điểm định giá, thực hiện được về mặt kỹ thuật - pháp lý - tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Để xác định được phương án sử dụng tối ưu cho một dự án phức hợp, việc đầu tiên là tiến hành phân tích hiệu quả của từng loại sản phẩm. Trên cơ sở phân tích nguồn cung - cầu, nhân chủng học và hiệu quả đầu tư, các thẩm định viên sẽ đánh giá hiệu quả từng thành phần để xác định sản phẩm tối ưu cả về loại hình và quy mô trong tổng thể dự án phức hợp.

Phương án phát triển tối ưu có thể là cách tài sản đang được khai thác hay cũng có thể là một cách sử dụng thay thế. Phương án thay thế được xác định bằng các giả định mà một người tham gia thị trường đang cân nhắc và sẵn lòng trả cho BĐS đó. Phương án sử dụng thay thế thường là phương án tốt hơn và phù hợp với đặc trưng của BĐS từ đó giúp chủ đầu tư khai thác hết tiềm năng.

Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc xác định phương án tối ưu đòi hỏi kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm của thẩm định viên trên nhiều lĩnh vực từ thị trường BĐS, phân tích tài chính đến các tiêu chuẩn thẩm định giá.

Trong bối cảnh thị trường kém minh bạch như hiện nay, tôi kỳ vọng sự đóng góp của các thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định nhằm phát huy hiệu quả đầu tư tốt nhất, đồng thời đây cũng là một cách hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường BĐS Việt Nam.

Nguyễn Hà Nhi Duyên

Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá, JLL Việt Nam