Không có nguy cơ bong bóng bất động sản ở châu Á

Sự bùng nổ bong bóng bất động sản vào năm 1997 là nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính khu vực. Từ năm 1997 đến 2003, ở hầu hết các nước, giá nhà giảm trung bình 20-50%, điển hình ở Hồng Kông, giá giảm 2/3.

Trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, Trung Quốc là nước ít bị ảnh hưởng, nhưng giờ đây, việc sụt giảm giá nhà đất có thể gây hậu quả thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả bong bóng chứng khoán. Đó là do 80% các hộ gia đình ở thành thị Trung Quốc có nhà riêng (ở Mỹ, tỷ lệ này là 69%), trong khi chỉ có 10% hộ chơi cổ phiếu. 

Trung bình giá nhà ở Trung Quốc tăng 30% từ năm 2002, ít hơn mức 46% của Mỹ. Đặc biệt, giá nhà ở Thượng Hải tăng gần gấp đôi. Vào giai đoạn đỉnh điểm là năm 2004, giá các căn hộ cao cấp ở Thượng Hải tăng với tốc độ 50%/năm, nhưng chính phủ đã làm dịu cơn sốt bằng cách áp thuế đối với việc bán nhà trong vòng 5 năm sau khi mua.

Trong một nền kinh tế phát triển, việc giá cả hàng năm tăng ở mức hai con số thể hiện tình trạng bất ổn của nền kinh tế, nhưng không phải là với một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng GDP 14% như Trung Quốc.

Nhiều nghiên cứu cho thấy nguyên nhân chính, và về lâu dài, khiến giá nhà tăng chính là thu nhập. Ở Anh, Mỹ, Tây Ban Nha và một số nước phát triển khác, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình là số âm.

Ngược lại ở Trung Quốc, giá nhà tăng chậm hơn so với thu nhập. Theo một bài viết đăng trên tờ China Economic Quarterly, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập khả dụng (sau khi đã trừ hết thuế và các loại chi phí) giảm 25% từ năm 1999. Thậm chí, giá nhà ở Thượng Hải hiếm khi tăng nhanh hơn thu nhập. Nghiên cứu của Bank Credit Analysist, hãng nghiên cứu tài chính của Canada, kết luận rằng nếu dựa trên mối tương quan lâu dài giữa giá nhà với GDP bình quân đầu người, Trung Quốc là một trong số những thị trường bị định giá thấp nhất.

Một hiện tượng khác của tình trạng bong bóng bất động sản là việc vay mượn thế chấp có chiều hướng tăng mạnh. Điều này càng khiến cho hậu quả của việc sụt giảm giá nhà trở nên nghiêm trọng hơn. Vay thế chấp ở Trung Quốc tăng nhanh, nhưng là từ xuất phát điểm thấp.

Trước năm 1997, việc vay thế chấp không phổ biến, thậm chí hiện tại, tỷ lệ này chỉ chiếm 10% GDP, so với mức 70-80% ở Mỹ và Anh. Trên một nửa chủ sở hữu nhà ở Trung Quốc đã mua được nhà với giá thấp trong thời kỳ tư hữu hoá nhà đất vào cuối thập niên 90. Các căn hộ được bán với giá sàn, vì nhiều người có tiền tiết kiệm và chỉ có một nửa phải trả bằng tiền vay thế chấp. Tỷ lệ thế chấp trung bình là 63% giá trị của ngôi nhà, trong khi ở Mỹ việc thế chấp 100% là phổ biến.

Vài năm gần đây ở Châu Á, giá bất động sản tăng mạnh rồi giảm cũng mạnh, nên hiện tại, giá vẫn thấp hơn so với các mức đỉnh điểm trước đây. Sau giai đoạn sụt giảm giá bất động sản vào cuối thập niên 90, người mua không còn hứng thú với việc đi vay thế chấp để mua nhà và ngân hàng cũng không mấy sẵn sàng cho vay. Phải mất nhiều năm mới khôi phục được niềm tin.

Thị trường bất động sản nóng nhất năm nay là Singapore, nơi giá nhà tăng 14% trong 12 tháng (tính đến tháng 3); giá căn hộ cao cấp tăng 30-40%. Tuy nhiên, trong 4 năm qua, lợi nhuận từ bất động sản ở Singapore là thấp nhất và vẫn ở mức thấp hơn 25% so với mốc đỉnh điểm của năm 1996.

Tương tự, ở Hàn Quốc, mặc dù có nhiều lo ngại khi giá nhà trung bình của năm ngoái tăng 12%, nhưng trên thực tế giá nhà chỉ tăng thêm gần 1/4 trong 4 năm qua. Giá nhà đất ở Seoul đang tăng 20% so với năm ngoái, khiến chính phủ phải tăng lãi suất và áp thuế để hạ nhiệt thị trường.

Trong năm 2004-2005, Hồng Kông chứng kiến mức tăng đột biến của giá nhà đất - 40%, nhưng từ đó tới này không có biến động lớn. Giá căn hộ cao cấp vẫn tăng, nhưng giá trung bình vẫn thấp hơn mức đỉnh điểm 45%.

Trong khi đó ở Thái Lan, Đài Loan và Malaysia giá nhà lại giảm. Nghiên cứu gần đây của IMF cho thấy có rất ít bằng chứng về tình trạng phát triển bong bóng của thị trường bất động sản châu Á.

Từ năm 1999, ở Hàn Quốc, Thái Lan, Hồng Kông và Trung Quốc, giá nhà đất tăng chậm hơn so với thu nhập. Trái lại, ở Mỹ giá nhà tăng gấp ba lần so với thu nhập thực tế.

Theo tính toán của Ngân hàng Standard Chartered, giá nhà ở Hàn Quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapore và Thái Lan hợp lý hơn 37-58% so với thời đỉnh điểm vào những năm 90.

Bùi Hiền

Theo Economist