iMoney: Có 2 tỷ đồng nên gửi tiết kiệm hay mua nhà cho thuê lấy lãi?

Sau năm 2021 thuộc top thị trường tăng mạnh nhất thế giới, chứng khoán Việt Nam từ đầu năm nay đã quay đầu giảm điểm khi VN-Index mất hơn 36%.

Với kênh vàng, giai đoạn tháng 3, có thời điểm giá vàng bán ra ở 74 triệu đồng/lượng, sau đó giảm mạnh và hiện về vùng giá 67 triệu đồng/lượng. 

Các kênh đầu tư truyền thống cũng bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ảm đạm do lạm phát toàn cầu tăng vọt. Vậy đâu mới là kênh sinh lời tốt trong bối cảnh hiện nay và cơ sở nào giúp nhà đầu tư ra quyết định?

Khi quyết định đầu tư vào sản phẩm tài chính hay kênh đầu tư, chúng ta cần phải tính toán và xem xét hiệu quả đầu tư (doanh thu, chi phí, lợi nhuận dự kiến) và các yếu tố có liên quan khác như mục tiêu đầu tư, tình hình tài chính hiện tại, bối cảnh kinh tế vĩ mô, nguồn vốn, mức độ chấp nhận rủi ro, sự hiểu biết về kênh đầu tư, chi phí cơ hội khác (nếu có), pháp lý của tài sản đối với từng trường hợp cụ thể.

Chúng ta sẽ phân tích 2 tình huống: (1) Vốn tự có toàn bộ 2 tỷ đồng (2) Vốn tự có và một phần vốn vay.

Giả định 2 tỷ đồng là vốn tự có

Trường hợp 1: Nguồn vốn sử dụng là ngắn hạn

Với số vốn 2 tỷ đồng, mỗi người đều có mục tiêu tài chính cá nhân khác nhau và thời hạn sử dụng cho nguồn vốn đó trong thời gian nhất định. Có người hiện có 2 tỷ đồng, nhưng vài tháng sau lại có kế hoạch cho công việc khác (chi tiêu, đầu tư kinh doanh, du học, chữa bệnh…). Trong khi đó, không thể dùng nguồn vốn ngắn hạn đầu tư dài hạn.

Với bối cảnh lãi suất các ngân hàng đưa ra ở mức 7-8%/năm với kỳ hạn 12 tháng như hiện tại (và đang có xu hướng tăng lên), lựa chọn an toàn nhất là gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Trường hợp 2: Nguồn vốn sử dụng dài hạn

Mục đích sử dụng dài hạn là ít nhất một năm trở lên. Đây là khoản tiền đầu tư tích sản và không còn mục tiêu tài chính khác cho khoản tiền này trong ngắn hạn.

Với tình hình kinh tế vĩ mô và môi trường lãi suất như hiện tại, chúng ta cần phải tính toán hiệu quả cho từng lựa chọn để tìm cơ sở ra quyết định đầu tư (gửi tiết kiệm hay mua nhà cho thuê), cụ thể:

- Phương án 1: Quyết định gửi tiết kiệm ngân hàng 2 tỷ đồng, lãi suất 7-8%/năm và có khả năng tăng thêm từ giờ cho tới cuối năm.

Với kênh này, chúng ta sẽ có khoản thu nhập từ lãi tiền gửi khoảng 140-150 triệu đồng/năm, gần như không mất thêm bất kỳ chi phí nào.

- Phương án 2: Giả định mua nhà với 2 tỷ đồng và khai thác được cho thuê, với mức cho thuê 9-12 triệu đồng/tháng. Mục tiêu của nhà đầu tư là kỳ vọng sinh lời từ hoạt động cho thuê và khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

Để ra quyết định đầu tư mua nhà hay bất động sản cho thuê, phải thẩm định và phân tích kỹ các yếu tố: vị trí địa lý của sản phẩm (nội thành, ngoại thành), pháp lý đất, tài sản trên đất, tính chất quy hoạch, tính thanh khoản, khả mại, tâm linh, khả năng tăng giá hiện tại và trong tương lai, chi phí sửa chữa/nâng cấp hay xây mới nhà trên đất để đảm bảo khai thác tài sản trên đất...

Đặc biệt, với nhà mua nhằm mục đích cho thuê cần xác định thêm nhiều yếu tố: nhu cầu thuê nhà khu vực xung quanh, phân tích cung - cầu người cho thuê, nhu cầu của người đi thuê với dịch vụ cho thuê nhà, giá cả thuê và tốc độ tăng trưởng giá cho thuê…

Từ đó nhà đầu tư mới có thể tính toán chi tiết dự toán doanh thu từ tiền cho thuê, toàn bộ chi phí phát sinh tương ứng từ chi phí khấu hao nhà, phân bổ chi phí nội thất (nếu có), chi phí lãi vay phát sinh nếu có, các chi phí vận hành và bảo trì nhà trên đất (chi phí mua đồ dùng, chi phí sửa chữa, nâng cấp định kỳ...) và chi phí quản lý khác (bảo vệ, giám sát...).

Chúng ta giả định mua nhà (2 tỷ đồng) và cho thuê thu về 9-12 triệu đồng/tháng, tương ứng mỗi năm thu về 4-6% giá trị bất động sản. Như vậy, trong một năm có doanh thu từ hoạt động cho thuê 108-144 triệu đồng. Và tổng chi phí phát sinh như phân tích ở trên đối với hoạt động cho thuê bình quân có thể lên tới 75-90%. Do đó, lợi nhuận của hoạt động cho thuê nhà (là phần còn lại tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và nghĩa vụ thuế với Nhà nước) không thể bằng thu nhập từ kênh gửi ngân hàng trong bối cảnh hiện tại.

Ngoài ra, cần lưu ý đến khả năng đánh giá mức độ tăng giá về đất trong tương lai để cân đối hiệu quả trong tổng thể của quyết định đầu tư. Đây cũng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khi mua nhà cho thuê.

Khi cho thuê với mức thu nhập 9-12 triệu đồng/tháng (và tốc độ tăng giá cho thuê thấp hoặc gần như không tăng), bất động sản cũng không có tiềm năng tăng giá trong tương lai hoặc gần như không có khả năng tăng giá, tính khả mại không cao, thì trong bối cảnh hiện tại, nên gửi ngân hàng để quan sát tiếp các cơ hội đầu tư khác.

Cũng cần lưu ý là khi lãi suất tăng cao hơn lạm phát, gửi tiền sẽ có lời nhưng ngược lại, tỷ lệ lạm phát cao hơn lãi suất ngân hàng thì lạm phát đã "ăn mòn" tiền của nhà đầu tư. Nói cách khác, nhà đầu tư giữ tiền mặt bị mất giá.

Cần lưu ý là đầu tư bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà cửa... là kênh đầu tư đòi hỏi có hiểu biết nhất định và cần thẩm định kỹ tài sản về tất cả yếu tố và tính toán hiệu quả kinh tế trước khi ra quyết định đầu tư.

Trong trường hợp không có sự hiểu biết hoặc chưa có đủ thông tin ra quyết định, nhà đầu tư cần tham vấn ý kiến chuyên gia/cố vấn tài chính độc lập để đảm bảo việc ra quyết định và đầu tư có cơ sở và hiệu quả, bình an.

Giả định 2 tỷ đồng gồm vốn tự có và một phần vốn vay

Với trường hợp này, người đầu tư không nên vay quá 30% tổng nguồn vốn. Bên cạnh việc phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng như dùng vốn tự có 100% đã nêu ở trên, nhà đầu tư cần tính toán hiệu quả tài chính trên cả các yếu tố như lãi vay, nguồn trả nợ gốc lãi định kỳ, thời gian vay vốn, thời gian hoàn vốn, phương án tài sản thế chấp, và có một biến số trong bối cảnh hiện tại không thể ước tính chính xác được là lãi suất.

Lãi suất chính là yếu tố rủi ro của phương án đầu tư cần được cân nhắc khi phân tích và ra quyết định đầu tư.

Kết quả tính toán cho thấy doanh thu không thể bù đắp tổng chi phí (chi phí khấu hao, vận hành, quản lý tài sản và lãi vay), đồng thời không có thông tin hoặc không chắc chắn về khả năng tăng giá của bất động sản, mức tiền cho thuê nhà hiện tại và tương lai, trong khi nhà đầu tư phải đối diện với bối cảnh lãi suất vay vốn liên tục gia tăng thì ngay lúc đó đã có cơ sở ra quyết định cho mình.

Đào Hằng
Chuyên gia tài chính - Kiểm toán viên, Thẩm định viên chuyên nghiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn Tái cấu trúc BHM