Giá cổ phiếu bất động sản đắt hay rẻ, có xuống tiền được không?

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) liên tục nhận được nhiều thông tin tích cực. Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật, nhất là quy định về trình tự, thủ tục triển khai các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị mới để bảo đảm có hiệu lực đồng thời với các luật, tránh khoảng trống pháp lý.

Thủ tướng yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu, có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án BĐS khả thi và đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng.

Thông tin này cùng với nhiều chính sách chỉ đạo, điều hành khác mang tính hỗ trợ, khơi thông dòng vốn và tính pháp lý trên thị trường BĐS khiến cổ phiếu ngành này có diễn biến tích cực từ đầu năm tới nay. Một số cổ phiếu tăng mạnh, thậm chí tăng bằng lần, bất chấp những biến động của thị trường và nền kinh tế.

Chia sẻ với phóng viên báo Dân trí, ông Nguyễn Anh Đức - Giám đốc Khối Dịch vụ Chứng khoán khách hàng tổ chức, Công ty Chứng khoán SSI - nhận định từ tháng 2, tháng 3 đến nay, giá cổ phiếu BĐS tăng rất mạnh nhưng điều này cũng hợp lý.

Ông Đức lý giải cuối năm ngoái đến đầu năm nay, câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp khá nhức nhối và rủi ro cao, có thể dẫn đến rủi ro hệ thống như doanh nghiệp phá sản hàng loạt nếu Chính phủ không can thiệp. Khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS lúc đó rất kém. Thị trường phản ứng rất mạnh với tin tức này, giá cổ phiếu BĐS cũng giảm rất mạnh.

Tuy nhiên, với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ từ tháng 3 trở đi, rủi ro đổ vỡ không còn trong ngắn hạn vì đẩy lùi tiến độ thanh toán trong 2 năm. Những nỗ lực của Chính phủ trong việc hạ lãi suất, cho phép ngân hàng cơ cấu lại nợ, không phải trích lập dự phòng, thúc đẩy gỡ vướng khung pháp lý cho một số dự án dấy lên hi vọng cho thị trường. Thị trường hi vọng ngành này đã thoát khỏi tình trạng xấu nhất, một số doanh nghiệp tưởng chừng phá sản nhưng đã không phá sản.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng ngành BĐS còn rất nhiều vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, mặc dù các dự án BĐS được nỗ lực gỡ vướng nhưng đây không phải yếu tố mang tính phổ biến, trên diện rộng mà chỉ là một số dự án nhất định, còn lại vẫn "đóng băng". Doanh nghiệp vẫn ngồi trên một đống tài sản "chết" (không được lưu động, không có giá trị) trong khi chi phí vốn, áp lực trả nợ vẫn còn nguyên.

Ông Đức đưa ra một vài phương án giải quyết như khơi thông ngành, doanh nghiệp xây lên sản phẩm, bán hàng mới cho người mua, cầm tiền trả nợ ngân hàng; hoặc doanh nghiệp thanh lý tài sản, trả nợ ngân hàng, trả nợ trái phiếu. Tuy nhiên, cả 2 phương án này đều khó thực hiện trong ngắn hạn.

Một điều tương đối thú vị ở ngành BĐS, theo chuyên gia trên, là nhu cầu sở hữu của người dân còn cao. Ngành BĐS của Việt Nam hoàn toàn khác so với Trung Quốc. Trung Quốc là sản xuất quá nhiều, nhiều tồn kho còn Việt Nam là không có hàng.

Vì vậy, ông Đức nhận định điều quan trọng hiện nay là phải có sản phẩm, bằng cách: khung pháp lý phải được giải quyết, dự án phải được cấp phép, chủ đầu tư phải xây sản phẩm mới, bán được hàng... thì thị trường mới được khơi thông.

Ở hiện tại, chuyên gia cho rằng khó khăn còn nhiều, rủi ro về thanh toán, không trả được nợ vẫn còn ở phía trước. Thời điểm tốt để xem xét cổ phiếu ngành bất động sản chưa đến. "Chúng tôi chỉ thoải mái hơn đối với ngành này từ giữa năm sau", ông Đức nói.

Cùng quan điểm, ông Đinh Đức Minh - Giám đốc Đầu tư, Công ty cổ phần Quản lý Quỹ VinaCapital - cho rằng sự phục hồi của thị trường và doanh nghiệp ngành BĐS có thể vẫn còn chậm, không thể kỳ vọng số lượng giao dịch trở về năm 2020-2021.

Yếu tố quan trọng nhất để thị trường BĐS phục hồi kinh doanh là vấn đề pháp lý dự án. Hiện tại, nhiều dự án vướng pháp lý, một khi chưa được hoàn thiện được pháp lý thì ngân hàng không được phép cho vay, người mua nhà cũng không yên tâm. Khi xong pháp lý thì doanh nghiệp mới phục hồi được kinh doanh.

Về cổ phiếu, ông Minh nhận định mức giá không phải đắt, cũng không phải rẻ. Từ đầu năm tới nay, nhiều cổ phiếu tăng giá khá nhiều, nhất là giai đoạn ngân hàng liên tục hạ lãi suất (tháng 6-7-8). Và nếu nhìn vào giá hiện tại thì nhiều cổ phiếu vẫn còn cao hơn mức đầu năm, tương đương trước Covid-19 nên không hề rẻ trong khi thị trường đã yếu đi rất nhiều.

Để mua cổ phiếu BĐS, chuyên gia của VinaCapital khuyến nghị nhà đầu tư có thể mua và chờ đợi trong thời gian dài, còn ngắn hạn 3-6 tháng tới thì thị trường còn diễn biến còn chậm và nhiều khó khăn.