Cổ phiếu bất động sản trong “vòng xoáy” giảm giá

Chịu nhiều sức ép

Thống kê trên hai sàn HSX và HNX, hiện có khoảng 58 mã chứng khoán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) là hoạt động chính đang niêm yết. Tuy nhiên, bên cạnh các doanh nghiệp này cũng có nhiều các doanh nghiệp khác có hướng dịch chuyển ngành nghề tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp ngành BĐS có thể nói là đang chịu khá nhiều sức ép từ 2 phía cả đầu ra và đầu vào. Theo Phòng phân tích Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS): Những lý do chính dẫn đến sự sụt giảm và giao dịch ảm đạm của thị trường BĐS trong thời gian qua, xuất phát từ nhiều nguyên nhân:

Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường và Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có những tác động rất lớn đến các công ty BĐS từ năm 2009, 2010 và tiếp tục duy trì tác động trong tương lai.

Theo Nghị định 69, chi phí vốn của các chủ đầu tư sẽ tăng lên rất nhiều và phần nào đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Trong khi đó, Nghị định 71 hạn chế dòng vốn đầu cơ vào thị trường BĐS do đó trong ngắn hạn cũng gây áp lực lên sức cầu của thị trường.

Thứ hai, việc điều chỉnh lại quy hoạch chung của thành phố (đặc biệt là Hà Nội) kéo dài dẫn tới việc nhiều dự án hiện đã lập phương án thực hiện nhưng không thể triển khai và phải tạm hoãn lại. Sự kéo dài thời gian thực hiện dự án sẽ gây tồn đọng vốn khá lớn và tạo áp lực tài chính lên các công ty BĐS.

Thứ ba, Nghị quyết 11/NQ-CP về việc thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát và giảm dư nợ phi sản xuất xuống dưới 22% vào cuối tháng 6 và dưới 16% vào cuối tháng 12 đã đẩy lãi suất vay lên rất cao, đặc biệt đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Với chi phí vay lên tới trên 20%/năm, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn mà các cá nhân muốn vay tiền để kinh doanh BĐS cũng khó có thể tiếp cận được với nguồn vốn và chịu được áp lực lãi vay kể trên.

Thứ tư, chi phí nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm 2011, bình quân tăng từ 15 - 20% so với cuối năm 2010 đã và đang gây bất lợi cho cả các doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Thứ năm, sức ép giảm giá của các dự án BĐS tăng cao do nguồn cung liên tục tăng mạnh trong các năm gần đây trên nhiều phân khúc của thị trường: quý I/2011, nguồn cung thị trường nhà ở bán tại Hà Nội tăng mạnh, tương đương hơn 1 nửa tổng cung của cả năm 2010 trong khi đó tại thị trường TPHCM nguồn cung quý I cũng tăng 68,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc nguồn cung tăng mạnh đã tạo nên tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá của một bộ phận khách hàng qua đó cũng tác động đến thanh khoản của thị trường.

Khó giảm sâu thời gian tới

Một số chỉ số cổ phiếu các DN BĐS

Sự khó khăn thể hiện trên các con số về kế hoạch doanh thu, lợi nhuận các doanh nghiệp đưa ra trong năm 2011. Các doanh nghiệp trong ngành đều đặt chỉ tiêu ở mức thận trọng, ngoại trừ SJS và NTL, đa phần các doanh nghiệp còn lại đều đặt kế hoạch khá thấp, mức tăng trưởng lợi nhuận chỉ ở mức không quá 10% so với năm 2010, thậm chí nhiều doanh nghiệp có kế hoạch lợi nhuận thấp hơn cả năm 2010.

“Tình hình kết quả kinh doanh quý 1/2011 của các doanh nghiệp BĐS mặc dù chưa thể phán đầy đủ những khó khăn của cả năm 2011 nhưng cũng cho thấy đa phần các doanh nghiệp có kết quả doanh thu, lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2010.

Chúng tôi dự kiến tình hình khó khăn của các doanh nghiệp BĐS sẽ vẫn tiếp tục khó khăn đến hết năm 2011. Những tín hiệu tích cực với đến với các doanh nghiệp BĐS có thể sớm nhất là cuối năm 2011 và đầu năm 2012”, ông Nguyễn Hải Dương, Giám đốc Phân tích SHS nhấn mạnh.  

Đánh giá xu hướng cổ phiếu BĐS trong thời gian tới, ông Dương cho hay: Sau một thời gian dài giá cố phiếu giảm mạnh, bình quân giảm đến hơn 50% có cố phiếu giảm đến gần 70% từ đầu năm đến nay, nhìn chung sẽ khó tiếp tục giảm sâu thời gian tới.

Xét về yếu tố ngành, rõ ràng đây là thời điểm rất khó khăn với doanh nghiệp BĐS và điều này gần như đã được phản ánh hết vào giá cổ phiếu trong một thời gian dài vừa qua, khi giá cổ phiếu ngành này liên tục giảm mạnh.

Tuy nhiên đứng dưới góc độ đầu tư, nhóm phân tích này cho đây là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư vào cổ phiếu NĐS. Bởi cổ phiếu ngành này vẫn là nhóm ngành được nhiều nhà đầu tư quan tâm và ưa chuộng nhất trên thị trường mỗi khi thị trường có tín hiệu tích cực.

Giá của khá nhiều cổ phiếu trong ngành đã đạt đến mức rất hấp dẫn như dưới giá trị sổ sách (P/B <1), hay nếu chỉ tính giá trị quỹ đất của doanh nghiệp hiện có đã có thể lớn gấp 2 - 3 lần giá cổ phiếu đang giao dịch trên thị trường.

Với những doanh nghiệp có đủ các tiêu chí như: Tỷ lệ nợ, hàng tồn kho ít và lượng tiền mặt nhiều; Lợi thế quỹ đất có vị trí thuận lợi và đã đầu tư với giá vốn rẻ; Lựa chọn được phân khúc sản phẩm phù hợp với thị trường…sẽ là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư “rót tiền” vào cổ phiếu BĐS tại thời điểm này.

Nguyễn Hiền