Chuyên gia ngoại nêu lời giải để giảm đầu cơ, bong bóng bất động sản

Tăng quỹ đất sạch để hạn chế nguy cơ bong bóng bất động sản

Trong phiên thảo luận về thị trường vốn và bất động sản thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam được tổ chức tại TPHCM ngày 5/6, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, khẳng định thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. 

Tuy nhiên, ông MacGregror chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TPHCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp để giải quyết tình trạng này.

Đầu tiên, chuyên gia người Anh cho rằng quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. Quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự chồng chéo về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Vấn đề thứ hai được ông MacGregror chỉ ra là hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam đang lỗi thời và thiếu minh bạch. Ông đề nghị cần xây dựng hệ thống thông tin đăng ký đất đai một cách chính xác, các quy trình đều được số hóa, minh bạch, cập nhật và người dân có thể dễ dàng truy cập. 

Trong nhóm các hạn chế tồn tại của thị trường bất động sản được vị này trình bày, nổi cộm vấn đề đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản. 

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở, xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. 

Tập trung bảo vệ nhà đầu tư cá nhân, các tổ chức lời ăn lỗ chịu

Cũng liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc FiinGroup Nguyễn Quang Thuân phân tích trên bình diện chung, nội lực của nhiều chủ đầu tư là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán vẫn tốt, có cấu trúc tài chính an toàn dù vẫn có một số đơn vị có tỷ lệ đòn bẩy quá cao và khả năng trả nợ thấp. 

Theo ông Thuân, thời gian qua, thị trường nói nhiều đến việc ngân hàng kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản hay thắt chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng số liệu phân tích từ hơn 50 doanh nghiệp chủ đầu tư đang niêm yết cho thấy hai nguồn này chỉ chiếm hơn 30% cơ cấu nợ của họ. 

Phần lớn nguồn vốn được doanh nghiệp huy động từ hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp khác hoặc nhận tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đang đặt các chủ đầu tư vào tình huống khó khăn hơn do sau hai năm dịch bệnh, tiến độ triển khai dự án bị gián đoạn khiến việc thu tiền trả trước của khách hàng cũng bị ảnh hưởng. Áp lực trả nợ trong 2 năm tới với các chủ đầu tư là rất lớn. 

Ông Thuân cho rằng các biện pháp để lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát dòng vốn tín dụng thời gian qua rất cần thiết nhưng bổ sung chính sách cần linh hoạt hơn để những doanh nghiệp có năng lực thật sự vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn.

Theo ông, năng lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản rất khác nhau, miễn sao họ đảm bảo yếu tố minh bạch thông tin và tuân thủ quy định là được. Ông Thuân nhấn mạnh các chính sách chỉ nên tập trung bảo vệ nhà đầu tư cá nhân là nhóm không đủ khả năng để tiếp cận thông tin đầy đủ, đánh giá rủi ro của doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, các nhà đầu tư tổ chức có đầy đủ công cụ, để đánh giá rủi ro, việc họ chấp nhận khả năng có thể mất vốn để thu lại lợi nhuận tương xứng là điều bình thường trong lĩnh vực tài chính.

Để bảo vệ nhà đầu tư cá nhân, CEO FiinGroup đề nghị cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp lý của các dự án bất động sản theo hướng mở để bất kỳ ai cũng có thể dễ dàng tiếp cận. Hiện tại, chỉ có các ngân hàng, tổ chức mới có thể thẩm định được vấn đề pháp lý của doanh nghiệp bất động sản trong khi các cá nhân gặp rất nhiều khó khăn. Trong dài hạn, ông Thuân mong muốn các tổ chức phát hành trái phiếu sẽ phải chuẩn hóa việc công bố thông tin như cổ phiếu để tăng sự minh bạch, điểm mấu chốt giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Chia sẻ về định hướng điều hành của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Phó chủ tịch Phạm Hồng Sơn khẳng định cơ quan này sẽ luôn đảm bảo sự an toàn, minh bạch của thị trường vốn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư. 

Lãnh đạo cơ quan quản lý lĩnh vực chứng khoán cho biết với thị trường cổ phiếu, trọng tâm là nâng cao chất lượng hàng hóa, thúc đẩy cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước gắn với niêm yết, tăng tính tuân thủ đối với doanh nghiệp.

Với trái phiếu, định hướng của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước là vẫn tiếp tục chủ trương phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động vốn bền vững cho doanh nghiệp, tập trung vào thị trường thứ cấp, sớm triển khai sàn giao dịch trái phiếu phát hành riêng lẻ, tiếp tục tăng cường giám sát việc công bố thông tin, sử dụng tiền từ việc huy động của doanh nghiệp.